【導(dǎo)讀】2020年１月７日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司。對(duì)此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。可見，本案被告作為物業(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護(hù)措施。傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺(tái)階。生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。被告物業(yè)管理單位雖未及時(shí)修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)。措施，但已盡到了及時(shí)警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進(jìn)醫(yī)院。

　　

【正文】 ,又何以如此呢 ?管理處在查處了幾例之后 ,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶 親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為 (全面探明原因 ,才好逐個(gè)對(duì)癥下藥 )。 采取措施： 據(jù)此管理處采取了一系列新辦法 : 管為本。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗 ,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù) ,變堵為疏 (先提供正當(dāng)渠道 ,再去堵歪門邪道 ,工作阻力就小了 ),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序管理。 教為先。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告 ,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道 ,或打電話或邀人前來 ,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做 ,敦促其依規(guī)行事 (抓住其想促成生意的心理 ,39。騙 39。其上門來接受教育 ,辦法巧妙 )。 治為輔。某些單位不聽招呼繼續(xù)亂派廣告 ,就把其列入 黑名單 ,嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ,直至真做出保證 ,并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。 采取這些辦法以后 ,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象 ,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減少。 點(diǎn)評(píng)： 解決難題一招靈的時(shí)候也有 ,但為數(shù)不多。因?yàn)樵S多難題的成因 ,都是相當(dāng)復(fù) 雜的。多數(shù)情況下 ,還是需要采取綜合措施 ,才能全面加以解決。 四、突發(fā)事件篇 小區(qū)內(nèi)突然停電 物業(yè)公司采取措施 案情介紹： 某日中午約一時(shí)，正值午膳時(shí)間，筆者接獲傳呼，留言為小區(qū)內(nèi)四幢 住宅大樓 (共約 1000 戶 )突然停電。由于事態(tài)嚴(yán)重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區(qū)處理。 到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)原因出自供應(yīng)該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見后，估計(jì)最少須要 8 個(gè)小時(shí)才能更換修復(fù)。 案情分析： 管理處立即想到其會(huì)產(chǎn)生的影響： 水泵不能運(yùn)轉(zhuǎn)，約 1~2 小時(shí)后水箱用盡后會(huì)出現(xiàn)停水； 后備發(fā)電機(jī)須長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行； 除后備發(fā)電機(jī)支持的消防電梯仍能維持有限度服務(wù)外，其它電梯不能運(yùn)作； 除緊急照明外，其它公共照明全部停止； 黃昏下班高峰期電梯會(huì)出 現(xiàn)擁擠和混亂。 大樓整體安全會(huì)受影響，隱患因停電而存在； 采取措施： 管理處針對(duì)以上問題，逐一做出相應(yīng)措施： 生活用水 尋找供水點(diǎn)。唯一能提供食用水供應(yīng)的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛(wèi)生條件較差，須立即用軟管將水源接出到公眾地方； 聯(lián)想到白天一般都是老弱婦儒留在家中，到供水點(diǎn)取水在運(yùn)送上會(huì)出現(xiàn)困難，于是安排管理處員工準(zhǔn)備手推車，在每個(gè)供水點(diǎn)候命，幫助有需要人士。 后備發(fā)電機(jī) 安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行，以免出現(xiàn)故障；準(zhǔn)備充足燃料以備發(fā)電機(jī)長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)行需要。 消防電梯 安排保安員在電梯廳維持秩序，并控制消防電梯使用人數(shù)，以免出現(xiàn)過載。 照明 為各崗位保安員配備應(yīng)急燈和手電筒； 安排保安員持應(yīng)急燈和手電筒于消防樓梯處護(hù)送低樓層住戶上下。 電梯使用高峰期 張貼通告于大門醒目位置及不斷發(fā)布最新消息； 管理處職員全部加班工作，于每幢大樓入口向住戶解釋及做出安慰。 安全 增派保安員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序和協(xié)助工作； 安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全。 修理工作在緊張地進(jìn)行，不幸地由于零配 件的供應(yīng)及技術(shù)性問題，故障不能在預(yù)計(jì)時(shí)間內(nèi)完成。管理處全體職員都主動(dòng)推卻私人事務(wù)，自愿留下協(xié)助工作。但在考慮到若真的需要通宵達(dá)旦工作，第二天會(huì)影響管理處正常工作的原因，部分員工被安排于晚上十一時(shí)回家休息。 在崗所有員工都完全投入于各自的工作中，整個(gè)修復(fù)工作最后于第二天上午六時(shí)完成。 在整個(gè)修復(fù)工作過程中，有這樣幾件事： 晚上十一時(shí)許，當(dāng)工程人員尚在緊張地進(jìn)行維修時(shí)，有住戶從鄰近商場(chǎng)超市購了很多的飲料及食品，慰勞管理處員工。在盛情難卻的環(huán)境下，員工只能道謝后接受； 整個(gè)事故處理過程中不斷接 到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無一投訴； 柴油發(fā)電機(jī)整晚發(fā)出隆隆的響聲，無一住戶因噪音投訴。 結(jié)果： 第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級(jí)作出全面報(bào)告。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是 表揚(yáng)信。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理 隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚(yáng)。 第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級(jí)作出全面報(bào)告。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚(yáng)信。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚(yáng)。 管理處全體員工在收到此消息后得到強(qiáng)烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于事件調(diào)查及善后工作。 點(diǎn)評(píng)： 物業(yè)管理在旁人看來是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成。如何能扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，看來都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時(shí)候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。 如此撬門物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任 案情介紹： 張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。 因?yàn)樗鞑恢?，王小姐便?qǐng)求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將 他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。 案例評(píng)析： 管理處的行為符合緊急避險(xiǎn)的情況。所謂緊急避險(xiǎn)，是指為了本人或第三人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。 緊急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以 被我國(guó)法律所認(rèn)可。我國(guó)民法通則明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。 本案中，家中漏水時(shí)，張先生出差在外， 而水流不止，并且已經(jīng)和正在進(jìn)一步對(duì)樓下王小姐家中財(cái)產(chǎn)造成損害，所以當(dāng)時(shí)的情況是非常危險(xiǎn)的，如果不及時(shí)采取措施，肯定會(huì)對(duì)樓下住戶造成更大的財(cái)產(chǎn)損害。 管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發(fā)生的損害，在無法及時(shí)與您聯(lián)系的情況下將房門撬開進(jìn)行維修，完全符合緊急避險(xiǎn)的條件。管理處采取的緊急避險(xiǎn)措施可能會(huì)對(duì)張先生家的門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財(cái)產(chǎn)損害賠償問題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問題的意見（試行）》第１５６條解釋為： 因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn) 情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償 ?quot。 本案中，張先生長(zhǎng)期不在家，而家中卻突然漏水，說明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關(guān)設(shè)備自然老化或其他自然因素引起的。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險(xiǎn)的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。本案管理處作為第三人實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為，如果采取的緊急避險(xiǎn)措施沒有超過必要的限度，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 五、保安、公共秩序篇 停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴} 案情介紹 : 2020 年 3 月，深 圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場(chǎng)丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。物業(yè)公司認(rèn)為收費(fèi)和賠償條件太不對(duì)等，一輛轎車一小時(shí)收費(fèi)才 5元錢，室內(nèi)停放包月最嗖 ?00 元，一旦停車場(chǎng)內(nèi)車輛丟失，車主以停車場(chǎng)負(fù)保管責(zé)任為由要求停車場(chǎng)賠償丟車的巨額損失，對(duì)停車場(chǎng)、對(duì)物業(yè)公司太不公平，由此不予賠償。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。 法院認(rèn)為： 被告收取原告停車場(chǎng)費(fèi)時(shí)明確注明收取的是車位租金，故無證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系，而是車位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔(dān)丟車之民事賠償責(zé)任。 如果被告收取停車場(chǎng)費(fèi)用是服務(wù)費(fèi)， 即可證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系。物業(yè)公司必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 點(diǎn)評(píng)： 確定停車場(chǎng)的賠償責(zé)任，必須明確車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系是停車場(chǎng)承擔(dān)民事責(zé)任的重要法理依據(jù)。 車輛保管關(guān)系是車主與停車場(chǎng)形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系。車位有償使用關(guān)系是車主與停車場(chǎng)形成的車位租金支付與收取的合同關(guān)系。車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系在車輛的寄存行為上是相同、一致的。 將車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系兩者區(qū)分：主張車輛保管關(guān)系，停車場(chǎng)承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任；車位有償使用關(guān)系，停車場(chǎng)不承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任。 停車場(chǎng)收費(fèi)是服務(wù)費(fèi)。 停車場(chǎng)服務(wù)收費(fèi)的性質(zhì)是保管收費(fèi)。 停車場(chǎng)保管收費(fèi)應(yīng)承擔(dān)保管責(zé)任。 停車場(chǎng)收費(fèi)發(fā)票單方聲明 車位租金 無效。 不允許裝防盜網(wǎng) 失竊后產(chǎn)生糾紛 案情介紹： 小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。 很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個(gè)夏夜，因乘涼通風(fēng)后 忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價(jià)值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。 經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到 位，無失職責(zé)任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不與賠償。 點(diǎn)評(píng) : 陳某入住小區(qū)時(shí)，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng) 事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。 陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。 物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。 醉酒違規(guī) 婉言糾正 案情介紹： 一個(gè)晚上，月朗星稀。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場(chǎng)，也吸引了當(dāng)值的中海物業(yè)海濱管理處護(hù)衛(wèi)員的注意。循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標(biāo)取樂。 護(hù)衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個(gè)人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。這三個(gè)人滿嘴酒 氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時(shí)難以理喻。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者： 麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對(duì)誰都不好。 說完即俯身將一個(gè)個(gè)被踢倒的路標(biāo)扶起來，放置好（沒有硬性要求搗亂者自己去恢復(fù)原狀，此時(shí)此地，是種恰當(dāng)?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的沖突）。 善意的勸慰和無聲的行動(dòng)，打動(dòng)了兩位清醒的同行者。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。 點(diǎn)評(píng)： 人們常說 打酒找提瓶子的要錢 ，很多時(shí)候大家都是按照這個(gè)常理處理問題。但未必時(shí)時(shí)靈驗(yàn)，像本案例中 ，你能找醉酒的人來要 錢 嗎？亦不妨換個(gè)思路，先避開鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請(qǐng)他們出面協(xié)助，效果可能會(huì)更好。 裝修工人弄臟公共場(chǎng)所地面不打掃怎么辦 案情介紹： 一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運(yùn)來不少裝修材料。業(yè)主叫了該戶裝修工好幾次，他們才下來搬運(yùn)材料。業(yè)主一走，裝修工頭就給護(hù)衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。由于裝修材料不允許放在大堂，護(hù)衛(wèi)員拒絕了他們。 裝修工人只好連夜搬運(yùn)，材料運(yùn)完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員靈機(jī)一動(dòng)，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護(hù)衛(wèi)員提出先把垃圾 打掃干凈，才能把證件還給他們。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護(hù)衛(wèi)員的衣服就要?jiǎng)邮执蛉?，護(hù)衛(wèi)員冷靜的對(duì)他們說 :你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問他我這樣處理對(duì)不對(duì)。裝修工頭想了想，有道理，把手松開后，就走到一邊打電話。 或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說了好話，打完電話，裝修工頭老實(shí)了許多，不僅同意打掃地面，還向護(hù)衛(wèi)員道了歉。護(hù)衛(wèi)員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并說：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽，立即拿出 50 元錢說：那謝謝您，說實(shí)在 了，工人們今天也太累了， 50 元錢雖然不多，就當(dāng)作給您的勞務(wù)費(fèi)吧！當(dāng)然，護(hù)衛(wèi)員沒有收他們的錢。 點(diǎn)評(píng)： 糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來軟的，也不能一味動(dòng)硬的。在對(duì)方迫不得已糾正時(shí)，尤其應(yīng)當(dāng)注意適可而止，見好就收，這樣不至于結(jié)怨，便于以后的工作。 六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇 房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋 案情