【正文】 ，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)重，房管所接居民報修后正派 修理。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實際支付醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)共計 850 元。 本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護(hù)現(xiàn)場，但看護(hù)女工離開時未設(shè)置安全標(biāo)志，防范措施不嚴(yán)，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負(fù)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有 1 米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道 。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣 500 元。 判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。 正確的處理相 鄰關(guān)系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的 有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理 的原則。 2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在《民法通則》中有對于環(huán)境保護(hù)問題民事責(zé)任的規(guī)定。但業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬，質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？ 管理員從三方面向業(yè)主作了解釋： 安裝防盜網(wǎng) ，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。 點評： 安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的《業(yè)主手冊》、《業(yè)主公約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的要求，大部業(yè)主是會遵守小區(qū)的規(guī)定。此時，樓下的楊女士家正好無人居住。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。修繕隊也來看過，也只是從表面上判斷。原告與被告相鄰達(dá) 20 年之久，相安無事。 裝修時要注意防水層 如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點成為人們的追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。隨后，清潔工也聞訊趕來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。 為了防止類似問題的再次發(fā)生，他們馬上協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對全樓的排污管道進(jìn)行了一次全面的疏通，從管道中清除了不少水泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除了管道返水的隱患。 主管正在處理一項事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。說明 物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了 保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀 ，強(qiáng)調(diào) 如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目 ，提醒 這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。最終，業(yè)主同意按規(guī)定位 置打空調(diào)孔。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房 2 間。乙 在該院內(nèi)的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙繼續(xù)使用。區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告乙、丙在判決生效一個月內(nèi)將其在向中胡同 9 號院內(nèi)的自建房拆除。甲要求排除妨礙的要求是正當(dāng)?shù)?。法院根?jù)雙方的實際困難和需要，酌情判令乙、丙將自建廚房拆除一部分是正確的，合情、合理、合法。然而 ,其中 也有一些不太自覺的人 ,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲 ,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露 ,不得不反復(fù)重植 ,這成為小區(qū)管理中的一個難題 ,管理處想了許多辦法 ,都未奏效。針對午后至零時人們出入較多的特點 ,此間 的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點負(fù)責(zé)綠地的巡邏 ,同時規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地 ,都要主動上前勸阻 (辦事有分工 ,管事不分家 ,這為高水準(zhǔn)物業(yè)管理所必須 ),把綠地管理擺上重要 版面 ,不留真空 。灑了水 ,請你坐 ,你會去坐嗎 ?), 使人們盡享自然 ,而又無法作出 石筍系馬 等煞風(fēng)景之舉。 點評： 克服人們的劣習(xí) ,不做宣傳教青工作是不行的 ,光靠宣傳教育也是不能的。于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司，要求查找停電原因，但物業(yè)公司告知他：因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。 案情分析： 物業(yè)公司：公司沒有采取停電措施，公司的職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，公司絕對不會采取對原告 停電 之類損害業(yè)主利益的事情，而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任不是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。 如何治理亂貼亂畫 案情介紹： 亂派招貼 ,被人戲 稱為城市的 牛皮癌 。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作 ,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗 ,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù) ,變堵為疏 (先提供正當(dāng)渠道 ,再去堵歪門邪道 ,工作阻力就小了 ),進(jìn)而實現(xiàn)對其的有序管理。其上門來接受教育 ,辦法巧妙 )。 點評： 解決難題一招靈的時候也有 ,但為數(shù)不多。由于事態(tài)嚴(yán)重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區(qū)處理。唯一能提供食用水供應(yīng)的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛(wèi)生條件較差，須立即用軟管將水源接出到公眾地方； 聯(lián)想到白天一般都是老弱婦儒留在家中，到供水點取水在運(yùn)送上會出現(xiàn)困難，于是安排管理處員工準(zhǔn)備手推車，在每個供水點候命，幫助有需要人士。 電梯使用高峰期 張貼通告于大門醒目位置及不斷發(fā)布最新消息； 管理處職員全部加班工作，于每幢大樓入口向住戶解釋及做出安慰。但在考慮到若真的需要通宵達(dá)旦工作，第二天會影響管理處正常工作的原因，部分員工被安排于晚上十一時回家休息。 結(jié)果： 第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報告。 第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報告。 管理處全體員工在收到此消息后得到強(qiáng)烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于事件調(diào)查及善后工作。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。所謂緊急避險，是指為了本人或第三人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。 管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發(fā)生的損害，在無法及時與您聯(lián)系的情況下將房門撬開進(jìn)行維修，完全符合緊急避險的條件。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。 點評： 確定停車場的賠償責(zé)任，必須明確車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系是停車場承擔(dān)民事責(zé)任的重要法理依據(jù)。 將車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系兩者區(qū)分：主張車輛保管關(guān)系，停車場承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任；車位有償使用關(guān)系，停車場不承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任。 停車場收費(fèi)發(fā)票單方聲明 車位租金 無效。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到 位，無失職責(zé)任。 物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。 護(hù)衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。 善意的勸慰和無聲的行動，打動了兩位清醒的同行者。 裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦 案情介紹： 一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運(yùn)來不少裝修材料。 裝修工人只好連夜搬運(yùn)，材料運(yùn)完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。 或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說了好話，打完電話，裝修工頭老實了許多，不僅同意打掃地面，還向護(hù)衛(wèi)員道了歉。 六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇 房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋 案情介紹。 點評： 糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來軟的，也不能一味動硬的。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護(hù)衛(wèi)員的衣服就要動手打人，護(hù)衛(wèi)員冷靜的對他們說 :你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問他我這樣處理對不對。業(yè)主一走，裝修工頭就給護(hù)衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。 點評： 人們常說 打酒找提瓶子的要錢 ，很多時候大家都是按照這個常理處理問題。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者： 麻煩您們扶他們回去早點休息，別碰著哪兒傷了，對誰都不好。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場，也吸引了當(dāng)值的中海物業(yè)海濱管理處護(hù)衛(wèi)員的注意。 點評 : 陳某入住小區(qū)時，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng) 事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。 很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風(fēng)后 忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因為物業(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。 停車場服務(wù)收費(fèi)的性質(zhì)是保管收費(fèi)。車位有償使用關(guān)系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關(guān)系。 如果被告收取停車場費(fèi)用是服務(wù)費(fèi)， 即可證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系。 五、保安、公共秩序篇 停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴} 案情介紹 : 2020 年 3 月，深 圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。受害人要求補(bǔ)償?shù)模梢载?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償 ?quot。我國民法通則明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將 他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。如何能扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，看來都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。 在整個修復(fù)工作過程中，有這樣幾件事： 晚上十一時許，當(dāng)工程人員尚在緊張地進(jìn)行維修時，有住戶從鄰近商場超市購了很多的飲料及食品，慰勞管理處員工。 修理工作在緊張地進(jìn)行，不幸地由于零配 件的供應(yīng)及技術(shù)性問題，故障不能在預(yù)計時間內(nèi)完成。 消防電梯 安排保安員在電梯廳維持秩序，并控制消防電梯使用人數(shù)，以免出現(xiàn)過載。 案情分析： 管理處立即想到其會產(chǎn)生的影響： 水泵不能運(yùn)轉(zhuǎn)，約 1~2 小時后水箱用盡后會出現(xiàn)停水； 后備發(fā)電機(jī)須長時間運(yùn)行； 除后備發(fā)電機(jī)支持的消防電梯仍能維持有限度服務(wù)外，其它電梯不能運(yùn)作； 除緊急照明外，其它公共照明全部停止； 黃昏下班高峰期電梯會出 現(xiàn)擁擠和混亂。多數(shù)情況下 ,還是需要采取綜合措施 ,才能全面加以解決。某些單位不聽招呼繼續(xù)亂派廣告 ,就把其列入 黑名單 ,嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動 ,直至真做出保證 ,并確實改正自己的違規(guī)行為。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告 ,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道 ,或打電話或邀人前來 ,指出其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做 ,敦促其依規(guī)行事 (抓住其想促成生意的心理 ,39。 案情分析： 實行封閉式管理的樓宇內(nèi)部 ,又何以如此呢 ?管理處在查處了幾例之后 ,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶 親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為 (全面探明原因 ,才好逐個對癥下藥 )。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園 ,也未能幸免。 物業(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為： 被告只是物業(yè)管理企業(yè)，并非供電部門，其無權(quán)以任何理由對原告采取停電措施，否則即構(gòu)成侵權(quán)。直到 3 月 27 日，業(yè)主致電供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場后，因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。久而久之 ,習(xí)慣成自然。之后 ,海富花園的綠地 中依然游人如織 ,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見。在只有翻越亭臺才能避開綠地通行的地段 ,增鋪平順的人行通道 ,。首先將警示牌由通道旁移至人們時常穿越、逗留的綠地中 ,同時將警示語由刺眼的 請勿踐踏草地、違者罰款 更改為動心的 足下留情、春意更濃 ，讓人舉目可及怦然心動 。綠地上亭柵多姿 ,曲徑通幽 ,池水泛光 ,花木含情。因些，人民法院根據(jù)雙方的實際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即保證了甲房屋的通風(fēng)、采光，又兼顧了乙的女兒丙的 生活， 是完全正確的。 從乙自建房的位置看，距甲北房西側(cè)的 2 間房由已租住，甲在當(dāng)時并無異議。 1991 年 6 月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨礙。當(dāng)時雙方均無異議。這就給物業(yè)管理人員出了一個題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。 主管見時機(jī)基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的人叫到一邊，告誡說： 你們應(yīng)當(dāng)知道中海物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮今后如何在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示： 我今天就要在這里打孔，看你們會把我怎么樣？ 此時，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。其之所以聰明，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中汲取經(jīng)驗教訓(xùn)，避免再蹈覆轍。業(yè)主對物業(yè)公司的處理表示滿意。 污水管道返水怎么辦 案情介紹： 去年秋天的一個上午， 3＃樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏 返水，污水