【正文】 下午快下班的時(shí)候，值班人員又給業(yè)主家打了個(gè)電話，詢(xún)問(wèn)暖氣情況，他說(shuō)：已經(jīng)熱了 ,謝謝你們。而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶(hù)停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。公開(kāi)信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)支范圍和有償服務(wù)與無(wú)償服務(wù)的具體范疇，并說(shuō)明了當(dāng)初無(wú)償提供戶(hù)內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除 了交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切 的誤解，對(duì)戶(hù)內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。 通過(guò)不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動(dòng)了兩家業(yè)主。塞給小馬一百元錢(qián)，還說(shuō)昨天還沒(méi)有醒過(guò)神來(lái)，沒(méi)有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點(diǎn)心意，別嫌少，以后幫我多盯著點(diǎn)。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝 修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。因此物管公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)。 有人說(shuō)：房管所修房拆除未設(shè)防護(hù)措施，造成葉老太傷害，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷 是自己大意，責(zé)任自負(fù)。王某找劉某商量解決油煙排放問(wèn)題，劉某置之不理。 相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系 相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問(wèn)題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營(yíng)工業(yè)或行使其他權(quán)利時(shí)，對(duì)另一方負(fù)有的，可請(qǐng)求其采取必要的防止污染周?chē)h(huán)境、危害人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對(duì)其疆界外的人享有的，可請(qǐng)求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。然而，李民沒(méi)有理睬。 幾分種后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場(chǎng)，但此時(shí)污水已經(jīng)退去。 這一說(shuō)，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表 示一定配合物業(yè)公司說(shuō)服業(yè)主。甲現(xiàn)收回原出租房屋后，乙的自建房對(duì)甲來(lái)說(shuō)已經(jīng)構(gòu)成了通風(fēng)、采光方面的妨礙，根據(jù)《民法通則》第 83 條規(guī)定的處理相鄰關(guān)系的糾紛原則：即有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便人民群眾的生活、公開(kāi)合理、有利于團(tuán)結(jié)互助。同時(shí)把綠地噴灌時(shí)間由早晨改為傍晚 ,保持人流密度大的時(shí)段內(nèi)綠地清新溫潤(rùn) (說(shuō)明白點(diǎn) ,就是灑上水。原告提出減免一個(gè)月管理費(fèi)的請(qǐng)求，屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍，與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利；原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，法院不予支持；原告提出的 1 元經(jīng)濟(jì)損失賠償獲得法院支持。 采取這些辦法以后 ,雖說(shuō)還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象 ,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減少。管理處全體職員都主動(dòng)推卻私人事務(wù)，自愿留下協(xié)助工作。 如此撬門(mén)物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任 案情介紹： 張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶(hù)，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。物業(yè)公司認(rèn)為收費(fèi)和賠償條件太不對(duì)等，一輛轎車(chē)一小時(shí)收費(fèi)才 5元錢(qián)，室內(nèi)停放包月最嗖 ?00 元，一旦停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛丟失，車(chē)主以停車(chē)場(chǎng)負(fù)保管責(zé)任為由要求停車(chē)場(chǎng)賠償丟車(chē)的巨額損失，對(duì)停車(chē)場(chǎng)、對(duì)物業(yè)公司太不公平，由此不予賠償。 經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無(wú)果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。但未必時(shí)時(shí)靈驗(yàn)，像本案例中 ，你能找醉酒的人來(lái)要 錢(qián) 嗎？亦不妨換個(gè)思路，先避開(kāi)鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請(qǐng)他們出面協(xié)助，效果可能會(huì)更好。在對(duì)方迫不得已糾正時(shí)，尤其應(yīng)當(dāng)注意適可而止，見(jiàn)好就收，這樣不至于結(jié)怨，便于以后的工作。 說(shuō)完即俯身將一個(gè)個(gè)被踢倒的路標(biāo)扶起來(lái)，放置好（沒(méi)有硬性要求搗亂者自己去恢復(fù)原狀，此時(shí)此地，是種恰當(dāng)?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的沖突）。 停車(chē)場(chǎng)保管收費(fèi)應(yīng)承擔(dān)保管責(zé)任。 本案中，張先生長(zhǎng)期不在家，而家中卻突然漏水，說(shuō)明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關(guān)設(shè)備自然老化或其他自然因素引起的。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無(wú)遺，令住戶(hù)感覺(jué)到所居住的物業(yè)有此專(zhuān)業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫(xiě)信予以表?yè)P(yáng)。 照明 為各崗位保安員配備應(yīng)急燈和手電筒； 安排保安員持應(yīng)急燈和手電筒于消防樓梯處護(hù)送低樓層住戶(hù)上下。騙 39。業(yè)主認(rèn)為被告利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來(lái)生活的極大不便，請(qǐng)求法院判決被告排除供電妨害，并向原告賠禮道歉，減收一個(gè)月管理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失 1 元和精神損失費(fèi) 749 元。 管 配足護(hù)衛(wèi)力量 ,強(qiáng)調(diào)全員管理。乙、丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由，拒絕拆除。 說(shuō)服方法： 盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條的規(guī)定，于近日做出判決： 技術(shù)人員進(jìn)入李民室內(nèi)對(duì)其廁所進(jìn)行檢查維修，李民必須提供方便；需要破壞廁所的裝修地面時(shí)，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶(hù)自費(fèi)時(shí)由李民按票據(jù)面額負(fù)擔(dān)；李民拒付時(shí)，由 楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干涉。 1999 年 12 月，李民對(duì)自己的住房進(jìn)行裝修，廁所地面和廁所墻面均用面磚進(jìn)行了裝修。在實(shí)踐中，相鄰 一方的下列行為應(yīng)視為是對(duì)他方通風(fēng)權(quán)的侵犯： 1)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時(shí)未與相鄰他方的窗戶(hù)保證適當(dāng) 距離、相 距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶(hù)而使其無(wú)法通風(fēng)的。 相鄰業(yè)主因通風(fēng)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛怎么辦 案情介紹： 原告王某住在西城區(qū)一個(gè)臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_(kāi)一家粵菜飯館，他便安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。 人與人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動(dòng)之以情，曉之以理，相信會(huì)取得業(yè)主的理解和支持。 物管公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊(duì)伍簽訂了裝修協(xié)議書(shū)，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視。 1王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī) 章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章，王某裝修改造管道未經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)私自請(qǐng)人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)管理的條例理應(yīng)拆除水床。想一想，小馬心里挺不是滋味的。物業(yè)公司本著負(fù)責(zé)的態(tài)度，電話詢(xún)問(wèn)張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學(xué)的孩子，但遭到張女士的拒絕。 1早期免收部分費(fèi)用 后期正常收取產(chǎn)生糾紛 案情介紹 : 東港大廈入伙之初， 管理處考慮到業(yè)主客戶(hù)喬遷初期開(kāi)支較多，主動(dòng)優(yōu)惠對(duì)大多數(shù)戶(hù)內(nèi)維修暫時(shí)采取了無(wú)償提供的方式（若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶(hù)講清楚，恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來(lái)的麻煩）。他未按期交納房款，說(shuō)明他沒(méi)有履行房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 采取措施： 值班人員來(lái)到業(yè)主家，一位中年男子一開(kāi)門(mén)便大聲問(wèn)： 你能修理嗎？ 先生，我是負(fù)責(zé)接待報(bào)修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問(wèn)題，做完之后馬上來(lái)您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？ 值班人員和顏悅色 的回答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。 開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問(wèn)題是事實(shí)，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒(méi)有糾紛。 開(kāi)發(fā)商提出購(gòu)房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對(duì)雙方之間買(mǎi)賣(mài)合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開(kāi)發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。認(rèn)為由 A、 B 兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無(wú)據(jù) ，對(duì)業(yè)主也不具有約束力。 點(diǎn)評(píng)： 物業(yè)管理服務(wù)有很多口號(hào)，諸如 以人為本 、 客戶(hù)就是上帝 等，其精髓是對(duì)業(yè)主要尊重。其實(shí)管理也是服務(wù)，像處理類(lèi)似事情能說(shuō)不是管理嗎？像類(lèi)似的事情不去大膽管理行嗎？當(dāng)然管理可以高于服務(wù)之中。 如何處理商戶(hù)的違規(guī)行為 案情介紹 : 某日，中海商城管理處的 工作人員巡視時(shí)，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。 第二，原告應(yīng)當(dāng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，從安全起見(jiàn)，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過(guò)失。 徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。 第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。這時(shí) A 公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫(xiě)字樓物業(yè)管理部門(mén) 侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買(mǎi)來(lái)一個(gè)帶蓋的 大塑料桶，送 到店鋪里。 物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒(méi)有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。 一審判決結(jié)果： 一審法院根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第 24 條第 1 款和第 54 條第 2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。 A 公司的行為僅符合了一、三要件，且 無(wú)因管理 的管理人除了要求償還必要的費(fèi)用外，不得向受益人索取報(bào)酬或者變相索取報(bào)酬。 如果像汪先生遇到的那樣，開(kāi)發(fā)商在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后、甚至在入住時(shí)，才提供 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 ，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的 內(nèi)容，據(jù)理力爭(zhēng)。 本案中，因胡女士向開(kāi)發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。某日，開(kāi)發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來(lái)一份通知，稱(chēng)該小區(qū)某住戶(hù)是分期付款購(gòu)房，但其入住后遲遲未將剩余 房款付清。 處理結(jié)果： 海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶(hù)感到不便（租住戶(hù)和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶(hù)冷若冰霜）。 點(diǎn)評(píng)： 俗話說(shuō) 強(qiáng)按牛頭牛不喝水 ，物業(yè)管理的許多實(shí)踐都證明，沒(méi)有業(yè)主客戶(hù)的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。 1受到業(yè)主怠慢 誤解怎么辦 案情介紹： 去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓 2 單元時(shí)，忽然發(fā)現(xiàn) 101 室的防盜門(mén)上插著一串鑰匙。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶(hù)供水問(wèn)題嚴(yán)重不足。 點(diǎn)評(píng)： 李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。 否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實(shí)際支付醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)共計(jì) 850 元。 判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。但業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬，質(zhì)問(wèn)管理員為什么不允許安裝陽(yáng)臺(tái)防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？ 管理員從三方面向業(yè)主作了解釋?zhuān)? 安裝防盜網(wǎng) ，給人的感覺(jué)像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺(jué)。修繕隊(duì)也來(lái)看過(guò)，也只是從表面上判斷。 為了防止類(lèi)似問(wèn)題的再次發(fā)生，他們馬上協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對(duì)全樓的排污管道進(jìn)行了一次全面的疏通，從管道中清除了不少水泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除了管道返水的隱患。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房 2 間。法院根據(jù)雙方的實(shí)際困難和需要，酌情判令乙、丙將自建廚房拆除一部分是正確的，合情、合理、合法。 點(diǎn)評(píng)： 克服人們的劣習(xí) ,不做宣傳教青工作是不行的 ,光靠宣傳教育也是不能的。通過(guò)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作 ,很快就基本杜絕了戶(hù)外亂派招貼。由于事態(tài)嚴(yán)重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區(qū)處理。 結(jié)果： 第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書(shū)面形式向上級(jí)作出全面報(bào)告。所謂緊急避險(xiǎn)，是指為了本人或第三人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。 點(diǎn)評(píng)： 確定停車(chē)場(chǎng)的賠償責(zé)任，必須明確車(chē)輛保管關(guān)系與車(chē)位有償使用關(guān)系是停車(chē)場(chǎng)承擔(dān)民事責(zé)任的重要法理依據(jù)。 物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無(wú)失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。 裝修工人只好連夜搬運(yùn)，材料運(yùn)完之后，他們沒(méi)有清掃垃圾就想離開(kāi)。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護(hù)衛(wèi)員的衣服就要?jiǎng)邮执蛉耍o(hù)衛(wèi)員冷靜的對(duì)他們說(shuō) :你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問(wèn)他我這樣處理對(duì)不對(duì)。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場(chǎng)，也吸引了當(dāng)值的中海物業(yè)海濱管理處護(hù)衛(wèi)員的注意。車(chē)位有償使用關(guān)系是車(chē)主與停車(chē)場(chǎng)形成的車(chē)位租金支付與收取的合同關(guān)系。我國(guó)民法通則明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。內(nèi)容大致是作為住戶(hù)，當(dāng)然不希望有類(lèi)似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。 案情分析： 管理處立即想到其會(huì)產(chǎn)生的影響： 水泵不能運(yùn)轉(zhuǎn)，約 1~2 小時(shí)后水箱用盡后會(huì)出現(xiàn)停水； 后備發(fā)電機(jī)須長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行； 除后備發(fā)電機(jī)支持的消防電梯仍能維持有限度服務(wù)外，其它電梯不能運(yùn)作； 除緊急照明外，其它公共照明全部停止； 黃昏下班高峰期電梯會(huì)出 現(xiàn)擁擠和混亂。 案情分析： 實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部 ,又何以如此呢 ?管理處在查處了幾例之后 ,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶(hù)提供服務(wù)的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶(hù) 親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個(gè)別住戶(hù)刻意所為 (全面探明原因 ,才好逐個(gè)對(duì)癥下藥 )。久而久之