【正文】 六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇 房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋 案情介紹。 點(diǎn)評： 糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來軟的，也不能一味動(dòng)硬的。 或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說了好話，打完電話，裝修工頭老實(shí)了許多，不僅同意打掃地面，還向護(hù)衛(wèi)員道了歉。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護(hù)衛(wèi)員的衣服就要?jiǎng)邮执蛉?，護(hù)衛(wèi)員冷靜的對他們說 :你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問他我這樣處理對不對。 裝修工人只好連夜搬運(yùn)，材料運(yùn)完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。業(yè)主一走，裝修工頭就給護(hù)衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。 裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦 案情介紹： 一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運(yùn)來不少裝修材料。 點(diǎn)評： 人們常說 打酒找提瓶子的要錢 ，很多時(shí)候大家都是按照這個(gè)常理處理問題。 善意的勸慰和無聲的行動(dòng)，打動(dòng)了兩位清醒的同行者。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者： 麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對誰都不好。 護(hù)衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個(gè)人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場，也吸引了當(dāng)值的中海物業(yè)海濱管理處護(hù)衛(wèi)員的注意。 物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。 點(diǎn)評 : 陳某入住小區(qū)時(shí)，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng) 事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到 位，無失職責(zé)任。 很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個(gè)夏夜，因乘涼通風(fēng)后 忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價(jià)值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。 停車場收費(fèi)發(fā)票單方聲明 車位租金 無效。 停車場服務(wù)收費(fèi)的性質(zhì)是保管收費(fèi)。 將車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系兩者區(qū)分：主張車輛保管關(guān)系，停車場承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任；車位有償使用關(guān)系，停車場不承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任。車位有償使用關(guān)系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關(guān)系。 點(diǎn)評： 確定停車場的賠償責(zé)任，必須明確車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系是停車場承擔(dān)民事責(zé)任的重要法理依據(jù)。 如果被告收取停車場費(fèi)用是服務(wù)費(fèi)， 即可證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。 五、保安、公共秩序篇 停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴} 案情介紹 : 2020 年 3 月，深 圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險(xiǎn)的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償 ?quot。 管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發(fā)生的損害，在無法及時(shí)與您聯(lián)系的情況下將房門撬開進(jìn)行維修，完全符合緊急避險(xiǎn)的條件。我國民法通則明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。所謂緊急避險(xiǎn)，是指為了本人或第三人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將 他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。如何能扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，看來都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時(shí)候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。 管理處全體員工在收到此消息后得到強(qiáng)烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于事件調(diào)查及善后工作。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。 第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報(bào)告。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。 結(jié)果： 第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報(bào)告。 在整個(gè)修復(fù)工作過程中，有這樣幾件事： 晚上十一時(shí)許，當(dāng)工程人員尚在緊張地進(jìn)行維修時(shí)，有住戶從鄰近商場超市購了很多的飲料及食品，慰勞管理處員工。但在考慮到若真的需要通宵達(dá)旦工作，第二天會(huì)影響管理處正常工作的原因，部分員工被安排于晚上十一時(shí)回家休息。 修理工作在緊張地進(jìn)行，不幸地由于零配 件的供應(yīng)及技術(shù)性問題，故障不能在預(yù)計(jì)時(shí)間內(nèi)完成。 電梯使用高峰期 張貼通告于大門醒目位置及不斷發(fā)布最新消息； 管理處職員全部加班工作，于每幢大樓入口向住戶解釋及做出安慰。 消防電梯 安排保安員在電梯廳維持秩序，并控制消防電梯使用人數(shù)，以免出現(xiàn)過載。唯一能提供食用水供應(yīng)的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛(wèi)生條件較差，須立即用軟管將水源接出到公眾地方； 聯(lián)想到白天一般都是老弱婦儒留在家中，到供水點(diǎn)取水在運(yùn)送上會(huì)出現(xiàn)困難，于是安排管理處員工準(zhǔn)備手推車，在每個(gè)供水點(diǎn)候命，幫助有需要人士。 案情分析： 管理處立即想到其會(huì)產(chǎn)生的影響： 水泵不能運(yùn)轉(zhuǎn)，約 1~2 小時(shí)后水箱用盡后會(huì)出現(xiàn)停水； 后備發(fā)電機(jī)須長時(shí)間運(yùn)行； 除后備發(fā)電機(jī)支持的消防電梯仍能維持有限度服務(wù)外，其它電梯不能運(yùn)作； 除緊急照明外，其它公共照明全部停止； 黃昏下班高峰期電梯會(huì)出 現(xiàn)擁擠和混亂。由于事態(tài)嚴(yán)重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區(qū)處理。多數(shù)情況下 ,還是需要采取綜合措施 ,才能全面加以解決。 點(diǎn)評： 解決難題一招靈的時(shí)候也有 ,但為數(shù)不多。某些單位不聽招呼繼續(xù)亂派廣告 ,就把其列入 黑名單 ,嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng) ,直至真做出保證 ,并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。其上門來接受教育 ,辦法巧妙 )。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告 ,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道 ,或打電話或邀人前來 ,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做 ,敦促其依規(guī)行事 (抓住其想促成生意的心理 ,39。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗 ,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù) ,變堵為疏 (先提供正當(dāng)渠道 ,再去堵歪門邪道 ,工作阻力就小了 ),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對其的有序管理。 案情分析： 實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部 ,又何以如此呢 ?管理處在查處了幾例之后 ,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶 親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為 (全面探明原因 ,才好逐個(gè)對癥下藥 )。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作 ,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園 ,也未能幸免。 如何治理亂貼亂畫 案情介紹： 亂派招貼 ,被人戲 稱為城市的 牛皮癌 。 物業(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為： 被告只是物業(yè)管理企業(yè)，并非供電部門，其無權(quán)以任何理由對原告采取停電措施，否則即構(gòu)成侵權(quán)。 案情分析： 物業(yè)公司：公司沒有采取停電措施，公司的職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，公司絕對不會(huì)采取對原告 停電 之類損害業(yè)主利益的事情，而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任不是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。直到 3 月 27 日，業(yè)主致電供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場后，因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司，要求查找停電原因，但物業(yè)公司告知他：因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。久而久之 ,習(xí)慣成自然。 點(diǎn)評： 克服人們的劣習(xí) ,不做宣傳教青工作是不行的 ,光靠宣傳教育也是不能的。之后 ,海富花園的綠地 中依然游人如織 ,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見。灑了水 ,請你坐 ,你會(huì)去坐嗎 ?), 使人們盡享自然 ,而又無法作出 石筍系馬 等煞風(fēng)景之舉。在只有翻越亭臺才能避開綠地通行的地段 ,增鋪平順的人行通道 ,。針對午后至零時(shí)人們出入較多的特點(diǎn) ,此間 的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點(diǎn)負(fù)責(zé)綠地的巡邏 ,同時(shí)規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地 ,都要主動(dòng)上前勸阻 (辦事有分工 ,管事不分家 ,這為高水準(zhǔn)物業(yè)管理所必須 ),把綠地管理擺上重要 版面 ,不留真空 。首先將警示牌由通道旁移至人們時(shí)常穿越、逗留的綠地中 ,同時(shí)將警示語由刺眼的 請勿踐踏草地、違者罰款 更改為動(dòng)心的 足下留情、春意更濃 ，讓人舉目可及怦然心動(dòng) 。然而 ,其中 也有一些不太自覺的人 ,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲 ,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露 ,不得不反復(fù)重植 ,這成為小區(qū)管理中的一個(gè)難題 ,管理處想了許多辦法 ,都未奏效。綠地上亭柵多姿 ,曲徑通幽 ,池水泛光 ,花木含情。法院根據(jù)雙方的實(shí)際困難和需要，酌情判令乙、丙將自建廚房拆除一部分是正確的，合情、合理、合法。因些，人民法院根據(jù)雙方的實(shí)際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即保證了甲房屋的通風(fēng)、采光，又兼顧了乙的女兒丙的 生活， 是完全正確的。甲要求排除妨礙的要求是正當(dāng)?shù)摹? 從乙自建房的位置看，距甲北房西側(cè)的 2 間房由已租住，甲在當(dāng)時(shí)并無異議。區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告乙、丙在判決生效一個(gè)月內(nèi)將其在向中胡同 9 號院內(nèi)的自建房拆除。 1991 年 6 月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨礙。乙 在該院內(nèi)的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙繼續(xù)使用。當(dāng)時(shí)雙方均無異議。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房 2 間。這就給物業(yè)管理人員出了一個(gè)題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。最終，業(yè)主同意按規(guī)定位 置打空調(diào)孔。 主管見時(shí)機(jī)基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的人叫到一邊，告誡說： 你們應(yīng)當(dāng)知道中海物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮今后如何在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。說明 物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了 保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀 ，強(qiáng)調(diào) 如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會(huì)雜亂不堪入目 ，提醒 這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示： 我今天就要在這里打孔，看你們會(huì)把我怎么樣？ 此時(shí)，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。 主管正在處理一項(xiàng)事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。其之所以聰明，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免再蹈覆轍。 為了防止類似問題的再次發(fā)生，他們馬上協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對全樓的排污管道進(jìn)行了一次全面的疏通，從管道中清除了不少水泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除了管道返水的隱患。業(yè)主對物業(yè)公司的處理表示滿意。隨后，清潔工也聞?dòng)嵹s來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。 污水管道返水怎么辦 案情介紹： 去年秋天的一個(gè)上午， 3＃樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏 返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。 裝修時(shí)要注意防水層 如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點(diǎn)成為人們的追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。原告與被告相鄰達(dá) 20 年之久，相安無事。 點(diǎn)評： 權(quán)利人在對房屋行使使用 權(quán)時(shí)要充分保護(hù)相鄰方的合法權(quán)益。修繕隊(duì)也來看過，也只是從表面上判斷。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失 500 元。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。 2020 年 4 月，楊女士家的廁所頂部自上而下開始 出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進(jìn)行修繕。此時(shí)，樓下的楊女士家正好無人居住。 廁所裝修引發(fā)糾紛 案情介紹 : 楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20 多年來，一直相安無事。 點(diǎn)評： 安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的《業(yè)主手冊》、《業(yè)主公約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的要求，大部業(yè)主是會(huì)遵守小區(qū)的規(guī)定。 本小區(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū) 24 小時(shí)不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。但業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬，質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？ 管理員從三方面向業(yè)主作了解釋： 安裝防盜網(wǎng) ，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。 業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng) 物業(yè)公司如何應(yīng)對 案情介紹： 城市花園 651B 業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺部分。通常業(yè)主、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系