【正文】 氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。 相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系 相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營工業(yè)或行使其他權(quán)利時，對另一方負(fù)有的，可請求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、危害人身、財產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對其疆界外的人享有的，可請求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。 點(diǎn) 評： 物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。管理員接到通知后立即到達(dá)現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。 按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。 業(yè)主如果按照自己的 意愿非要做特殊裝修，管理處人員應(yīng)該動之于情曉之以理，講明厲害關(guān)系并給業(yè)主提出合適的建議，業(yè)主是會接受的，且不會造成業(yè)主與管理處之間的矛盾，達(dá)到兩全其美的效果。 1999 年 12 月，李民對自己的住房進(jìn)行裝修，廁所地面和廁所墻面均用面磚進(jìn)行了裝修。 2020 年 12 月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住。然而，李民沒有理睬。 后來，楊女士家?guī)敳柯┧訃?yán)重，墻體表皮因漏水而脫落，不僅影響使用，也給其造成了損失。 被告不承認(rèn)自己有過錯 被告李民不承認(rèn)自己有過錯，他認(rèn)為楊女士所說的漏水不確切，因為從他的廁所看不出漏水。 因此，他不同意楊女士的訴訟請求。對他人的權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)停止侵害。而被告對房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定，于近日做出判決： 技術(shù)人員進(jìn)入李民室內(nèi)對其廁所進(jìn)行檢查維修，李民必須提供方便；需要破壞廁所的裝修地面時，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費(fèi)時由李民按票據(jù)面額負(fù)擔(dān)；李民拒付時，由 楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干涉。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時已經(jīng)過了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會漏水，所以，在裝修房時千萬要小心，以免破壞了鄰里的安寧。 幾分種后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時污水已經(jīng)退去。然后，主管及時安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達(dá)成共識（三項措施，一氣呵成，這樣積極主動地解決問題，業(yè)主心中自然就少了怨氣）。 案情分析： 問題解決了，但污水管返水因何而起呢 ?物業(yè)管理公司及時組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)牖?，污水管的管道?nèi)殘留 建筑垃圾，平時排水量少時污水尚無大恙，用水高峰期時則排水不暢。 點(diǎn)評： 聰明的人不是不犯錯誤，而 是不重復(fù)犯同類錯誤。 業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦 案情介紹： 一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長匆忙來到楓丹舍物業(yè)管理分公司辦公室，告訴主管人員： 12301 的業(yè)主 不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。 主管人員隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。 說服方法： 盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。 聽完主管這番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅持。 這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表 示一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。 點(diǎn)評： 物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了，但正因為如此，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成復(fù)雜化問題的解決。 相鄰兩家因采光權(quán)而產(chǎn)生糾紛 案情介紹： 甲在某市區(qū)向中胡同 9 號院有私房 9 間。從 1996 年起，乙租住甲北房最西 2 間，并從西起第一間門前向南 米處自建一個 8 平方米廚房。 1991 年 5 月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風(fēng)采光，雙方爭執(zhí)不一。乙、丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由，拒絕拆除。 點(diǎn)評： 本案涉及的是相鄰關(guān)系中通風(fēng)、采光問題，解決問題的關(guān)鍵是能否任定乙的自建房對甲房屋的通風(fēng)、采光構(gòu)成妨礙，同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則。甲現(xiàn)收回原出租房屋后，乙的自建房對甲來說已經(jīng)構(gòu)成了通風(fēng)、采光方面的妨礙，根據(jù)《民法通則》第 83 條規(guī)定的處理相鄰關(guān)系的糾紛原則：即有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便人民群眾的生活、公開合理、有利于團(tuán)結(jié)互助。 根據(jù)河南省《住宅室內(nèi)裝飾裝修的管理辦法》規(guī)定：不能搭建影響他人通風(fēng)、采光、有礙觀瞻的建筑物。 從本案的實際情況來看，乙的自建房從 1996 年開始，已使用 20 余年，歸丙繼續(xù)使用后，丙在向中胡同 9 號院內(nèi)又無其他廚房，一旦拆除，勢必又給丙家正常生活造成影響。 三、違規(guī)篇 有人逗留損毀綠地怎么辦 案情介紹： 海富花園前原來有一片敞開式綠地。春、夏、秋的傍晚時分 ,眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小慧 ,裝點(diǎn)深南東路上這道亮麗的風(fēng)景線。 采取措施： 海富管理處拓寬思路 ,采取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù) : 教 加大宣傳力度 ,提高宣傳藝術(shù)。 管 配足護(hù)衛(wèi)力量 ,強(qiáng)調(diào)全員管理。 疏 營造客觀情境 ,疏導(dǎo)游人流向。同時把綠地噴灌時間由早晨改為傍晚 ,保持人流密度大的時段內(nèi)綠地清新溫潤 (說明白點(diǎn) ,就是灑上水。 三招并用 ,效果顯現(xiàn)。草滴翠 ,花溢彩 ,樹婆娑 ,勾勒著一片永遠(yuǎn)的春天。既要講道理 ,使之不想 ,又要有相關(guān)的強(qiáng)有力措施 ,使之不能、不敢。 物業(yè)公司擅自停電 法院判業(yè)主獲賠 1 元 案情介紹 : 2020 年 3 月 25 日下午 4 時左右，某業(yè)主家里突然被停電。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出強(qiáng)烈交涉，但無任何效果。業(yè)主認(rèn)為被告利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，請求法院判決被告排除供電妨害，并向原告賠禮道歉，減收一個月管理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失 1 元和精神損失費(fèi) 749 元。 3 月 27 日，供電局的人要求該公司打開配電房的 門，但因其不是該公司認(rèn)識的負(fù)責(zé)本小區(qū)用電管理的工作人員，也未能提供相應(yīng)的工作證件，因此，拒絕打開配電房。原告提出減免一個月管理費(fèi)的請求，屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍，與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利；原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請求于法無據(jù)，法院不予支持；原告提出的 1 元經(jīng)濟(jì)損失賠償獲得法院支持。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病 ,蔓延到大街小巷。 海富花園管理處下大力氣加以整治 ,力求辟出一方凈土。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。 采取措施： 據(jù)此管理處采取了一系列新辦法 : 管為本。 教為先。騙 39。 治為輔。 采取這些辦法以后 ,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象 ,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減少。因為許多難題的成因 ,都是相當(dāng)復(fù) 雜的。 四、突發(fā)事件篇 小區(qū)內(nèi)突然停電 物業(yè)公司采取措施 案情介紹： 某日中午約一時，正值午膳時間，筆者接獲傳呼，留言為小區(qū)內(nèi)四幢 住宅大樓 (共約 1000 戶 )突然停電。 到達(dá)現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)原因出自供應(yīng)該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見后，估計最少須要 8 個小時才能更換修復(fù)。 大樓整體安全會受影響，隱患因停電而存在； 采取措施： 管理處針對以上問題，逐一做出相應(yīng)措施： 生活用水 尋找供水點(diǎn)。 后備發(fā)電機(jī) 安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行，以免出現(xiàn)故障；準(zhǔn)備充足燃料以備發(fā)電機(jī)長時間的運(yùn)行需要。 照明 為各崗位保安員配備應(yīng)急燈和手電筒； 安排保安員持應(yīng)急燈和手電筒于消防樓梯處護(hù)送低樓層住戶上下。 安全 增派保安員到現(xiàn)場維持秩序和協(xié)助工作； 安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全。管理處全體職員都主動推卻私人事務(wù)，自愿留下協(xié)助工作。 在崗所有員工都完全投入于各自的工作中，整個修復(fù)工作最后于第二天上午六時完成。在盛情難卻的環(huán)境下，員工只能道謝后接受； 整個事故處理過程中不斷接 到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無一投訴； 柴油發(fā)電機(jī)整晚發(fā)出隆隆的響聲，無一住戶因噪音投訴。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是 表揚(yáng)信。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理 隊伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚(yáng)。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚(yáng)信。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚(yáng)。 點(diǎn)評： 物業(yè)管理在旁人看來是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成。 如此撬門物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任 案情介紹： 張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因為工作關(guān)系，經(jīng)常出差在外。 因為水流不止，王小姐便請求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開，入內(nèi)維修。 案例評析： 管理處的行為符合緊急避險的情況。 緊急避險行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以 被我國法律所認(rèn)可。 本案中，家中漏水時，張先生出差在外， 而水流不止，并且已經(jīng)和正在進(jìn)一步對樓下王小姐家中財產(chǎn)造成損害，所以當(dāng)時的情況是非常危險的，如果不及時采取措施，肯定會對樓下住戶造成更大的財產(chǎn)損害。管理處采取的緊急避險措施可能會對張先生家的門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財產(chǎn)損害賠償問題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第１５６條解釋為： 因緊急避險造成他人損失的，如果險 情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。 本案中，張先生長期不在家，而家中卻突然漏水，說明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關(guān)設(shè)備自然老化或其他自然因素引起的。本案管理處作為第三人實施緊急避險行為，如果采取的緊急避險措施沒有超過必要的限度，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司認(rèn)為收費(fèi)和賠償條件太不對等，一輛轎車一小時收費(fèi)才 5元錢，室內(nèi)停放包月最嗖 ?00 元，一旦停車場內(nèi)車輛丟失，車主以停車場負(fù)保管責(zé)任為由要求停車場賠償丟車的巨額損失，對停車場、對物業(yè)公司太不公平，由此不予賠償。 法院認(rèn)為： 被告收取原告停車場費(fèi)時明確注明收取的是車位租金，故無證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系，而是車位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔(dān)丟車之民事賠償責(zé)任。物業(yè)公司必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 車輛保管關(guān)系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系。車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系在車輛的寄存行為上是相同、一致的。 停車場收費(fèi)是服務(wù)費(fèi)。 停車場保管收費(fèi)應(yīng)承擔(dān)保管責(zé)任。 不允許裝防盜網(wǎng) 失竊后產(chǎn)生糾紛 案情介紹： 小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。 經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不與賠償。 陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。 醉酒違規(guī) 婉言糾正 案情介紹： 一個晚上，月朗星稀。循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標(biāo)取樂。這三個人滿嘴酒 氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時難以理喻。 說完即俯身將一個個被踢倒的路標(biāo)扶起來，放置好（沒有硬性要求搗亂者自己去恢復(fù)原狀，此時此地，是種恰當(dāng)?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的沖突）。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。但未必時時靈驗，像本案例中 ，你能找醉酒的人來要 錢 嗎？亦不妨換個思路，先避開鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請他們出面協(xié)助，效果可能會更好。業(yè)主叫了該戶裝修工好幾次，他們才下來搬運(yùn)材料。由于裝修材料不允許放在大堂，護(hù)衛(wèi)員拒絕了他們。當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員靈機(jī)一動，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護(hù)衛(wèi)員提出先把垃圾 打掃干凈，才能把證件還給他們。裝修工頭想了想，有道理，把手松開后，就走到一邊打電話。護(hù)衛(wèi)員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并說：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽，立即拿出 50 元錢說：那謝謝您，說實在 了，工人們今天也太累了， 50 元錢雖然不多，就當(dāng)作給您的勞務(wù)費(fèi)吧！當(dāng)然，護(hù)衛(wèi)員沒有收他們的錢。在對方迫不得已糾正時，尤其應(yīng)當(dāng)注意適可而止，見好就收，這樣不至于結(jié)怨，便于以后