【正文】 形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務(wù)。 業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為： (2)義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。 (二)專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個方面 有專門的組織機構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門機構(gòu)來實施各種 服務(wù)項目，分工合作，提高效率。 有現(xiàn)代化的各種專業(yè)設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，逐步向 智能化方向發(fā)展。 指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自 職責(zé)范圍共同負責(zé)小區(qū)的管理工作。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。 (一)主管部門 行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。 屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會和公安警署等地區(qū)組織 的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。 (四)相關(guān)部門 這個原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機 地結(jié)合在一起。 (一)統(tǒng)一管理這個原則實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場地、庭院、道路以及公共活動中心 、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。 如要聘請專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。 業(yè)主、使用人、承租 人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責(zé)解決問題。 綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達到一般服務(wù)業(yè)的要求，又 有其自身的特殊要求。 就是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到 舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。 綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、多功能的服務(wù) 。 綜合服務(wù)由于提供富有個性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。 在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而 是按區(qū)域組建，按社會化原則管理。在 產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來經(jīng)營管理的。 社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。 (一)社會化的分工合作房地產(chǎn)作為一個行 業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應(yīng)按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。 (二)平等條件下的市場競爭政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預(yù)，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。 (三)三個效益的統(tǒng)一 物業(yè)管理作為一種市場化的經(jīng)營行為，當(dāng)然要按照企業(yè)化的原則來操作，并且要追求全 行業(yè)、全過程的效益。這一原則體現(xiàn)在： 物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制 的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營活動。 (二)按經(jīng)濟規(guī)律辦事 物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項目開發(fā)同步進行。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入 。 (四)創(chuàng)建名牌創(chuàng)建名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī) 模經(jīng)濟效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。 六、物業(yè)管理的宗旨 (一)營造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主 的要求提高服務(wù)水準、拓展服務(wù)范圍。辦公和商務(wù)區(qū)域則強調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和 智能化管理等。 物業(yè)管理應(yīng)該是：第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心 的策劃和良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。 物業(yè)管理的發(fā)展與條件這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實現(xiàn)條件。 一、物業(yè)管理的特點 國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。 納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先 后進入物業(yè)管理渠道。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市 到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中 國內(nèi)地。 物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作。 國內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán) 境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取 得ISO9002國際質(zhì)量認證。這種多類型、多方位 、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。 二、物業(yè)管理的歷程和前景這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測。 (一)初創(chuàng)階段80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地 興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。90年代，物 業(yè)管理以其獨特的功能逐步引起人們的關(guān)注。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理 在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨立地位。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化 方向發(fā)展。 這個階段的特點是：從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對較慢； (3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不規(guī)范。 (4)開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業(yè)管理的經(jīng) 濟效益和服務(wù)質(zhì)量； (6)物業(yè)管理的經(jīng)費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環(huán)。 (二)市場化階段這個階段的特點是：物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認；物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升；各種先進設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。 (4)物業(yè)管理實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換， 出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團。 (5)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。 (6)物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)跨國經(jīng)營，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國內(nèi)的 著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務(wù)貿(mào)易向外拓展。 三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件 近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生 了深刻變化。為了適應(yīng)這一重大變化，國務(wù)院已頒布當(dāng)前國家重點鼓勵的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄 ，共有29個領(lǐng)域，440種。 (1)符合當(dāng)前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的發(fā)展前景； (3)國內(nèi)存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟增長點； (5)供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持國民經(jīng) 濟的持續(xù)快速健康發(fā)展。 物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及 房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增長的熱點。以下，就對這兩方面作一些分析。 (二)內(nèi)部環(huán)境 (2)物業(yè)管理經(jīng)營能力和服務(wù)水平的提高； (4)物業(yè)管理的理論研究和對實踐的指導(dǎo)。 以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)一并 論述。 四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件 (一)社會經(jīng)濟的發(fā)展對物業(yè)管理的推動但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。 改革開放以來，沿海和內(nèi)地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，從而推動了 全國經(jīng)濟的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的急切需求。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，消極方 面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價格超越了社會的承受能力。 偏社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。 高，不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身是個警鐘，對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定也會帶來威脅。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的拓展同社會的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。 (二)居民生活水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化國家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀末，“基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積達到8平方米”，這是小康目標。而且， 生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。這種消費意 愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)然會對物業(yè)管理的服務(wù)范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。 (三)房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)營活動是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā) 展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟效益作為行業(yè)的經(jīng)營思想和目標。也就是說，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長要依靠 整個行業(yè)的支持。 第一，住房制度改革深化的支持。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。在物業(yè)的開發(fā)階段，從規(guī)劃、設(shè)計、施工到驗收都要考慮到后期使 用和管理的需要。而且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高。良好的物業(yè)管理確實對物業(yè)的營銷具有積極的促進作用。總之，也是避免“前期后遺癥”。 房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃開發(fā)建設(shè)營銷管理”一條龍經(jīng)營服務(wù)模式 ，就能使開發(fā)項目及時實現(xiàn)其使用價值和經(jīng)濟價值，取得全行業(yè)全過程的經(jīng)濟效益和社會效益，樹立良好的聲譽和行風(fēng)。 (四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善這種扶助也是政府對物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。 (1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促 進小區(qū)管理的規(guī)范化運作，這是政府調(diào)控的基本工作； (3)對物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核；物業(yè)管理關(guān)系到社會的安定和人們的安居樂業(yè)，其服務(wù)對象的主體是廣大的工薪階層， 因而決定其只能是一個微利行業(yè)。所以，物業(yè)管理的順利發(fā)展還 需要國家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長。 市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理 解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經(jīng)濟的模式下。這種方法雖然在國民經(jīng)濟的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機和活力。國家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒有產(chǎn)出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來。 (一)管理不到位的現(xiàn)象嚴重有許 多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴重。 (二)房屋的附屬設(shè)施、公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴重住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。 (三)住宅小區(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用例 如，因刮大風(fēng)把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權(quán)單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區(qū)七零八落 。 (四)住房租賃管理辦法不統(tǒng)一，政出多門文化大革命前，許多大城市房租每平 ，每戶按20平方米居住面積計算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降， 。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象 征性地收取5元錢。 ，租公房例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元， 用利息抵交房租尚且有余。 ，租公房例如某人有 一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房。 ，國有資產(chǎn)流入私人口袋尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房， 除用出租的租金來交自己的房租外。 還由于住房使用權(quán)管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管， 各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產(chǎn)大量流失。 (五)入不敷出，國家難以承受維修資金負擔(dān)據(jù)統(tǒng)計，全國房產(chǎn)機構(gòu)管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管房維修補貼達33155萬 元。到90年代，隨著物價指數(shù)的上漲，房租補貼還要多，國家住宅建設(shè) 投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進行房屋維修補助，國家負擔(dān)越背越重，難以承受。 (六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益 黨的十