【正文】 少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。 b. 金融危機(jī) 房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。 c. 生產(chǎn)和消費危機(jī) 房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費，擴(kuò)大收入中的儲蓄部分，以防不測?！?0”后的困境 d. 引發(fā)政治和社會危機(jī) 隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會危機(jī)逐漸加劇。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對房地產(chǎn)價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。加上人們對經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價格狂漲投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。房價的高低，是與居民收入高低相對而言的，只講房價高而不講居民收入低是偏頗的。為此，解決我國房價收入比偏高的辦法主要是：一方面通過發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高居民收入，逐步解決因長期實行低工資制而產(chǎn)生的廣大居民平均收入偏低的問題；另一方面采取有效措施調(diào)控房價上升，使每年房價的上升速度低于居民收入的上升速度，從而逐步降低房價收入比。中產(chǎn)階層收入穩(wěn)定，薪金豐厚，可以說是社會的支柱消費群體。與此相比，中國的中產(chǎn)階層只占了人口比例的30％～40％，未來即使按60％計算中產(chǎn)階層將達(dá)8億人左右。政府行為對房地產(chǎn)泡沫之影響主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是在土地市場不成熟及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制不完善之條件下，所采取之政策存在局限性。不論是何種情況之調(diào)控不當(dāng)，都容易引起泡沫現(xiàn)象。政府之誘導(dǎo)、投資者之沖動與金融機(jī)構(gòu)本身存在之內(nèi)部不完善結(jié)合在一起。第四章 房地產(chǎn)泡沫的防治措施宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費品兩重性，正因為如此，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時，就必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理。加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實實行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。，合理引導(dǎo)資金流向首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長期外債。因此，要加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。然而隨著國內(nèi)的投資速度放緩，但是消費需求依然旺盛，供給結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致房價虛高，空置率居高不下。從中國社會科學(xué)院發(fā)布的《2007年中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》來看，中國的房地產(chǎn)的增幅一直保持在20%以上，同時房地產(chǎn)價格一直呈顯著上升的趨勢。土地要素市場的缺失使我國的房地產(chǎn)市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產(chǎn)價格普遍偏離其價值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒有巨額的資 金，企業(yè)無法進(jìn)入這一行業(yè)。加上我國根深蒂固的地方保護(hù)意識，形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的局域性壟斷。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動下，或明或暗助推房價上漲，這是造成房地產(chǎn)市場秩序極不規(guī)范的根源。城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口。城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造。所有這一切都使得城市對住房的需求加大?，F(xiàn)有的房屋租賃 市場的供應(yīng)主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場的需求主休是進(jìn)城打工的農(nóng)民。我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民手中積累了大量的貨幣資金， 住房消費成為了新的消費熱點。我國居民本就有購房置業(yè)的習(xí)慣，為了擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵先富起來的家庭購買第二或第二套住房，這就使得房地產(chǎn)消費迅速高漲。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產(chǎn)市場幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價值的低估與高估的雙重影響。 另一方面，在城市開發(fā)中，土地價值則存在壟斷操作下的價值高估。利潤越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過度膨脹。、政治利益統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn) 的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價的將近30%～40%左右。在歐美國家，地價、稅費相加大約占到住房價格的20%左右。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產(chǎn)業(yè)趨之若鶩。、金融政策，控制入市資金量經(jīng)濟(jì)泡沫形成的前提是非理 性預(yù)期，而基礎(chǔ)則是資金聚集。在當(dāng)前貨幣資金供應(yīng)總量一時難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對性的稅收、金融政策對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行精確打擊。對低收入 者購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。，延伸住房供應(yīng)空間過多的基礎(chǔ)設(shè)施集中于主城區(qū)，強(qiáng)化 了人地矛盾，抬高了地價、房價，成為房地產(chǎn)沫的催化劑。結(jié)論房地產(chǎn)泡沫是世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中一直存在的詬病，世界平均每十年就會爆發(fā)一次規(guī)模較大的房地產(chǎn)泡沫，而房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)的后果往往是相當(dāng)嚴(yán)重的，所以爆房地產(chǎn)泡沫比作經(jīng)濟(jì)界的“地震”真是一點都不過分，一個對經(jīng)濟(jì)稍微有點了解的人一提到日本房地產(chǎn)泡沫，美國房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)等等事件絕對是深有感觸，因為它的危害小到個人破產(chǎn)，達(dá)到國家甚至世界經(jīng)濟(jì)蕭條。但是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因雖然簡單，而想要真正的控制幾乎是不可能辦到的事情，尤其是市場經(jīng)濟(jì)國家，經(jīng)濟(jì)的百分百自由度產(chǎn)生了大量的野心勃勃的投機(jī)者，當(dāng)矛盾積累到一定程度后，泡沫的爆發(fā)根本不能阻止，雖然政府出臺了各種措施來維持房地產(chǎn)市場的平衡，但真正有效果的微乎其微。政府還必須要加大控制力度，甚至出臺相關(guān)法律來約束房地產(chǎn)市場，從而從源頭上來防止房地產(chǎn)泡沫的