財經：房地產泡沫研究(doc12)-地產綜合-閱讀頁
2024-09-02 04:49本頁面
【正文】 長幅度以上， 2020年 1月至 2月再次 達到 %的增長新高。根據(jù)有關部門的解釋，當前的房地產投資增長遠遠低于 1991年～1993年超過 100%的投資增長，因而不算過熱；同時，房價漲幅低于 GDP的增長速度，因而也不算過熱。第一，當前的房地產投資增幅能否與 1991年～ 1993年的經濟過熱相提并論。更有說服力的比較恐怕還是把房地產投資與 GDP增長、收入增長和儲蓄增長并列思考，因為這才真正體現(xiàn)了國家的承受力和公眾的潛在購買力。 表六說明了房地產投資膨脹的歷史軌跡。進入 2020年，隨著原材料、能源和工業(yè)投資加速，房地產投資與固定資產投資同時進入了大躍進時代： 2020年比 2020年上升 10個百分點， 2020年前 2個月再次擴張 50%以上。 表五則在住房價格膨脹上透露了兩個信息。應 該且能夠與 GDP增幅并列比較的是住宅銷售增長率和投資增長率。 因此，即使我們不能認定全國是否存在通貨膨脹，而房地產投資與價格膨脹卻是顯而易見的。觀察土地投資，依然要看土地價 格與開發(fā)情況。這一判斷來源于對房地產價格的整體預期。在這樣一個循環(huán)中，泡沫實現(xiàn)了擴展與延伸。反之，若地價上漲低于房價，則反應了對房價走勢預期的審慎。 從地價與房價的關系看，數(shù)據(jù)不 支持一種流行的觀點：地價上漲導致房產開發(fā)成本高，故房價上漲。在隨后的 2020年起，出現(xiàn)了地價增幅持續(xù)高于房價的現(xiàn)象。 地價上漲本不足為奇，因為土地資源是有限的。表八說明，從 2020年開始，歷年的土地購置面積均大于土地開發(fā) 面積，這反映了土地的囤積或閑置。截至 2020年 2月，囤積或閑置的土地總量達到 。一方面，囤積體現(xiàn)為開發(fā)商的待價而沽；另一方面，閑置與拋荒體現(xiàn)了資金鏈條的斷裂。 3．房地產泡沫推高經濟整體運行的成本 2020年 04月 28日 18:13 《財經》雜志 房地產投資占全國固定資產投資比 重不斷上升，這就不能不讓我們研究房地產投資對經濟整體運行的影響。從居民消費價格指數(shù)構成看，食品和居住價格上漲居前兩位，漲幅分別超過 8%和 4%；而衣著、家用品、交通和通信價格卻在下降。從直接因素看，房地產投資的過快增長對投資品形成了需求拉上型膨脹，并進而形成對其他所有行業(yè)的成本推動。房地產業(yè)與建筑業(yè)相結合，是資本密集型部門，對能源、原材料和土地等生產要素的需求較大，因此，上年的鋼鐵、能源和原材料巨額投資與房地產的迅猛成長有較大的內在關聯(lián)。這是一種缺乏經濟學基本常識的判斷。而中國的鋼鐵、能源和原材料消費價格上漲完全是因為經濟增長內生需求導致的，只能是一種需求拉上的膨脹。同時，房地產需求膨脹導致的投資品價格上漲必然延伸到實體經濟的各個部門：鋼鐵、土地和原材料價格上漲將直接意味著各制造業(yè)和服務業(yè)企業(yè)投入的成本上揚，由此形成全面的通貨膨脹。土地價格是農產品生產的機會成本。盡管建設占用耕地在絕對值上并不起眼，但建設占用耕地一般屬于城郊或平原地帶的高產農田。主流觀點把農產品價格上升歸結為播種面積減少和自然災害影響。因此，引起農產品價格上漲的主要原因是高產耕地播種面積下降，而高產耕地減少的主要原因是建設用地，建設用地的主要用途是各類房地產開發(fā)。從各方信息看，土地開發(fā)圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要實現(xiàn)同樣的產量必然需要在農田、水利等一系列環(huán)節(jié)增加開支。 4．銀行會不會再次成為中國最大的空置房地產持有者？ 2020年 04月 28日 18:24 《財經》雜志 由于中國在經濟轉軌時期形成的特定金融體制，房地產投資泡沫與銀行資產質量存在高度相關性。在 1991年～ 1993年經濟泡沫所導致的治理整頓后，大量不良資產成為銀行體系的歷史包袱，歷經 10多年而無法完全化解。 首先，面向個人的長期住房按揭貸款把銀行資產質量與中國長期經濟景 氣、就業(yè)和人均收入等一系列宏觀經濟指標密切結合在一起。 2020年，金融機構個人住房消費貸款已經接近 12020億元，占金融機構全部貸款的 %。第一，宏觀經濟逆轉，就業(yè)壓力加大，購房者收入流下降和房產租金下降并存，導致住房信貸違約；第二，房地產投資持續(xù)大于 GDP增長，房產供給存在結構性過剩導致價格下滑，面對市場價格縮水的資產，購房者的理性選擇是把所購房產抵押給銀行而不選擇在今后若 干年內繼續(xù)償還貸款。在任何成熟的或不成熟的市場經濟國家，在 200多年的市場經濟發(fā)展史上，還沒有哪一個國家在 30年時間內不發(fā)生一次金融危機；第三，在個人房地產貸款余額增量與年度住宅銷售額的比較中我們可以看到，年度個人住房貸款增加額占住宅銷售額的比重一般在 50%以上 (見表十 )。也許在短期的確如此，在中期則沒人能保證經濟的零波動。房地產開發(fā)機構貸款時限一般不長，但是其還款來源主要依靠商品房銷售所得。在未來一段時間，實際有效需求若持續(xù)小于銀行與開發(fā)商的需求預期時，泡沫的累積與破裂是必然發(fā)生的故事，而銀行將再次成為我國最大的空置房地產持有
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