財經：房地產泡沫研究(doc12)-地產綜合(文件)
【正文】 價格 增長變成其維持高利潤的惟一渠道。 基于對未來均衡價格持續(xù)看漲的一致性預期， 2020年以來的房地產投資和價格走勢出現(xiàn)了持續(xù)的上漲趨勢。 兩個值得思考的問題隨之產生。顯然， 9%的 GDP和收入增長、接近20%的儲蓄存款增長是無法承載持續(xù)的高達 30%以上房地產投資增長的，即使這種高速增長的投資是對以往低水平住宅欠賬的集中償還。同時我們還可以發(fā)現(xiàn)，房地產投資占固定資產投資的比重呈不斷上升趨勢，從 2020年到 2020年 2月，該比重由%上升到 %，全國投資轉向房地產開發(fā)的趨勢十分明顯。顯然，在2020年兩者分別達到 50%和 30%以上，其缺口是不言而喻的；而住房價格高于通貨膨脹率的趨勢是從 2020年以來一直存在的： 2020年至 2020年分別為 、 、 點，處于持續(xù)上升通道。 若地價上漲高于房價上漲，則投機性高于投資性。 通過對表五住房價格指數(shù)與土地交易價格指數(shù)的對比可以發(fā)現(xiàn)，除 2020年外， 2020年～2020年地價上漲都在房價之上；表七則顯示了幾個主要城市地價上漲的基本狀況。恰恰相反， 2020年房產開發(fā)步入快速發(fā)展通道之初，全國商品房價格指數(shù)為，住房價格指數(shù)為 ，而土地價格指數(shù)僅為 。但是在地價上漲的同時是土地囤積或閑置數(shù)量的持續(xù)攀升，則土地投機必然進入泡沫隨時破裂的危險期。其中可能存在兩種情況。就 2020年頭 2個月的原材料購進價格上漲情況看，黑色金屬和農產品價格依然居于前兩位，價格漲幅都超過了 15%。 2020年以來，中國的鋼材消費量達到世界的 25%、水 泥消費量占世界的 50%，由此形成了新一輪投資高潮。 成本推動必須是外生沖擊，比如上世紀 70 年代中東石油危機導致的美國經濟滯脹，當前石油價格上漲可 能對汽車消費的沖擊等。 此外，從間接因素看，房地產擴張形成的土地圈占降低了農產品播種面積，間接推動了農產品生產和加工成本。此類耕地的流失直接造成農產品有效播種面積的下降，并推動農產品產量下降、成本上升。 對于農 業(yè)而言，房地產開發(fā)圈占土地就不再是需求拉上而是成本推動型沖擊。一方面，中國的銀行體系持有全國 92%左右 的金融資產，依靠資金配置引導產業(yè)發(fā)展的能力是毋庸置疑的；另一方面，銀行主導型金融體系具有把企業(yè)部門和家庭部門投資風險集中到銀行內部的特點，當不可預見的風險沖擊發(fā)生時，往往會因產業(yè)危機導致銀行危機和貨幣危機。宏觀經濟一旦出現(xiàn)過熱后的蕭條將引發(fā)銀行危機。畢竟，住房貸款的時限一般在 30年，而中國自 1978年以來的改革僅僅走了 26年。 其次，房地產開發(fā)貸款雖然僅占金融機構貸款余額的 %，但是 2020年的增長率達到49%，比全部信貸余額 21%的增長高出了整整 28個百分點。 。這就再次回到了商品房供給增長與有效需求間的動態(tài)變化上。盡管銀行認為該業(yè)務屬于優(yōu)良資產，但是畢竟是整個銀行體系在賭全民的預期收入會持續(xù)上升或者房產價格至少不貶值。即使購房者信用狀況優(yōu)良，在宏觀經濟發(fā)生波動時，銀行此類貸款轉化為不良的可能性依然很大。好在當時的國有銀行體系與國家財政隱性擔保最 終維系了公眾信心，實現(xiàn)了軟著陸，否則出現(xiàn)一次大規(guī)模金融危機是不足為奇的。因此， 2020年～ 2020年間房地產投資過熱與農產品價格上漲將不是兩個孤立發(fā)生的現(xiàn)象。而受災耕地僅減少 5萬公頃，小于建設圈占土地的 1／ 4。據(jù)國家統(tǒng)計公報， 2020年中國凈減少耕地 ( )，其中全年建設占用耕地 。因此，房地產投資與需求的雙重膨脹是因，原材料價格走高是果，而不是相反。一種說法是，上游鋼材和砂土等原料漲價造成了對房地產價格的沖擊，因而是一種成本推動；并且，即使在鋼材等投資品價格上漲超過 20%的情形下，住房價格不到10%的漲幅畢竟是溫和的。當前整體經濟存在過熱傾向，直接或間接地與房地產快速增長有關。無論是哪種情況，都最終落實為稀缺的土地資源浪費和國民經濟因投機導致的損失。而閑置數(shù)量在4年內連續(xù)擴張，從最初的近 5000萬平方米增長到 2020年底的 ，增長了兩倍多。因此，首先是房產投資與價格預期推動了地價的上漲和土地投機。但是歷史數(shù)據(jù)并不支持這種審慎。只有預期房價上漲，社會投資才會聚集于土地投資，從而推動地價上漲，并進而加速房價上升。 癥狀之五：土地投機 地價上漲與土地囤積同步，則土地投機泡沫必然趨于爆裂 土地炒作是房地產是否過熱的晴雨表。一方面，住宅價格漲幅在 7%左右，遠遠高于我國的通貨膨脹，雖然低于 GDP增長，但名義量與 GDP等實際變量進行對比不能說是很有意義的事情。 2020年至 2020年是房地產投資的領先周期，其增長率分別高于全國固定資產投資增長率 、 。當時是兩位數(shù)的經濟增長與兩位數(shù)的通貨膨脹 (1994年～ 1995年的通脹率分別為 %和 %)并存 ，除非我們試圖重溫惡性通脹，否則前后的對比是沒有意義的。 從價格看，表五說明了 2020
環(huán)評公示相關推薦
鄂ICP備17016276號-1