財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究(doc12)-地產(chǎn)綜合-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ，收入減少的儲(chǔ)戶(hù)占比為 %；而今年第一季度預(yù)測(cè)下季收入增加的儲(chǔ)戶(hù)占比為 %，預(yù)測(cè)收入減少的儲(chǔ)戶(hù)占比為 %，分別下降了 。 但是，表二顯示的數(shù)據(jù)是， 2020年 1～ 12月銷(xiāo)售給個(gè)人的商品房銷(xiāo)售額為 ，比上年增長(zhǎng) %； 2020年 1～ 2月又實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 ，比上年同期增長(zhǎng) %。 癥狀之二：空置面積持續(xù)增加 從商品房的施工、竣工和銷(xiāo)售面積比較看，其需求缺口上限為 ，需求缺口下限為 ；而住宅需求缺口上限為 ，下限為 只有存在供小于求的產(chǎn)品才會(huì)出現(xiàn)投資增長(zhǎng)和價(jià)格攀升，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律。 我們可以把竣工與銷(xiāo)售面積之間的差額定義為空置面積，因此，累計(jì)到 2020年 2月，總計(jì) 50個(gè)月間，新增住宅空置面積達(dá) ，占竣工住宅面積 ( )的%。 隨著時(shí)間的推移，空置或施工越久的商品房成為鬼樓的概率越高。 2020年底個(gè)人住房按揭貸款余額 ，同比增長(zhǎng) %，比上年新增 。 一是存貸款增幅配比風(fēng)險(xiǎn)。這一方面意味著銀行必須壓縮其他形式的信貸；另一方面，考慮到住房貸款期限一般為 10年～ 30年，因此可預(yù)計(jì)到 2020年，當(dāng)前發(fā)放的貸款僅僅完成了一個(gè)較小比例的償還。而事實(shí)上，即使在 5億多城 鎮(zhèn)居民中，真正 “ 既具備住房需求有能夠支付住房?jī)r(jià)格 ” 的最終有效需求者數(shù)量是一個(gè)未經(jīng)實(shí)證的數(shù)字。法國(guó)巴黎百富勤公司的研究部門(mén)將中國(guó)的 “ 中產(chǎn)階層 ” 定義為：人均年收入 3萬(wàn)元、家庭年收入為 10萬(wàn)元，受過(guò)高等教育、參與企業(yè)決策和管理、從事腦力勞動(dòng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員及 “ 白領(lǐng) ” 。但是 2020年住宅施工面積為 ；僅 2020年前 2個(gè)月，施工面積又增加了 平方米。真正存在住宅投資需求的都是中高收入階層，名噪一時(shí)的溫州炒房團(tuán)就很能說(shuō)明問(wèn)題。但是按家庭人均可支配收入高低進(jìn)行分組， 60%家庭的人均可支配收入水平低于全省平均水平，大部分家庭的人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度低于全省平均水平，其中，收入最高組的家庭人均可支配收入為 24568元，比上年增長(zhǎng) %，最低組的家庭人均可支配收入水平為 2478元，比上年下降 %，高低收入之比為 ： 1，與 2020年的 ： 1相比，差距進(jìn)一步拉大。因此，一方面，我們不能用少數(shù)經(jīng)濟(jì)中心城市的住房?jī)r(jià)格暴漲的個(gè)案以偏概全地分析全國(guó)情形；另一方面也不應(yīng)該忽視證券市場(chǎng)的教訓(xùn)。但問(wèn)題是，任何資產(chǎn)的升值必須與均衡價(jià)格相一致，否則就是價(jià)格泡沫。價(jià)格與租金的比就是房地產(chǎn)的市盈率。以一套 100平方米的住宅計(jì)算，總價(jià)在 45萬(wàn)元左右。在某些房?jī)r(jià)奇高的地區(qū)已經(jīng)存在房產(chǎn)租金無(wú)法抵補(bǔ)購(gòu)房者月供的局面。 如果購(gòu)房者立足于房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)手獲利，則二手房?jī)r(jià)格必須高于一手房。其內(nèi)在機(jī)理非常簡(jiǎn)單：既然不能保證商品房的銷(xiāo)售率，則只要通過(guò)各種手段造勢(shì)以維持價(jià)格上漲預(yù)期，則相應(yīng)的投資成本不難收回。 從投資看，表六顯示， 2020年各月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額基本保持在 30%的增長(zhǎng)幅度以上， 2020年 1月至 2月再次 達(dá)到 %的增長(zhǎng)新高。第一，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資增幅能否與 1991年～ 1993年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱相提并論。 表六說(shuō)明了房地產(chǎn)投資膨脹的歷史軌跡。 表五則在住房?jī)r(jià)格膨脹上透露了兩個(gè)信息。 因此，即使我們不能認(rèn)定全國(guó)是否存在通貨膨脹，而房地產(chǎn)投資與價(jià)格膨脹卻是顯而易見(jiàn)的。這一判斷來(lái)源于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的整體預(yù)期。反之，若地價(jià)上漲低于房?jī)r(jià)，則反應(yīng)了對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期的審慎。在隨后的 2020年起，出現(xiàn)了地價(jià)增幅持續(xù)高于房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。表八說(shuō)明，從 2020年開(kāi)始，歷年的土地購(gòu)置面積均大于土地開(kāi)發(fā) 面積，這反映了土地的囤積或閑置。一方面，囤積體現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商的待價(jià)而沽；另一方面，閑置與拋荒體現(xiàn)了資金鏈條的斷裂。從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)構(gòu)成看，食品和居住價(jià)格上漲居前兩位，漲幅分別超過(guò) 8%和 4%；而衣著、家用品、交通和通信價(jià)格卻在下降。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)相結(jié)合，是資本密集型部門(mén)，對(duì)能源、原材料和土地等生產(chǎn)要素的需求較大，因此，上年的鋼鐵、能源和原材料巨額投資與房地產(chǎn)的迅猛成長(zhǎng)有較大的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。而中國(guó)的鋼鐵、能源和原材料消費(fèi)價(jià)格上漲完全是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生需求導(dǎo)致的，只能是一種需求拉上的膨脹。土地價(jià)格是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本。主流觀點(diǎn)把農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上升歸結(jié)為播種面積減少和自然災(zāi)害影響。從各方信息看，土地開(kāi)發(fā)圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要實(shí)現(xiàn)同樣的產(chǎn)量必然需要在農(nóng)田、水利等一系列環(huán)節(jié)增加開(kāi)支。在 1991年～ 1993年經(jīng)濟(jì)泡沫所導(dǎo)致的治理整頓后，大量不良資產(chǎn)成為銀行體系的歷史包袱，歷經(jīng) 10多年而無(wú)法完全化解。 2020年，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房消費(fèi)貸款已經(jīng)接近 12020億元，占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的 %。在任何成熟的或不成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，在 200多年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上，還沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家在 30年時(shí)間內(nèi)不發(fā)生一次金融危機(jī)；第三，在個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額增量與年度住宅銷(xiāo)售額的比較中我們可以看到，年度個(gè)人住房貸款增加額占住宅銷(xiāo)售額的比重一般在 50%以上 (見(jiàn)表十 )。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)貸款時(shí)限一般不長(zhǎng)，但是其還款來(lái)源主要依靠商品房銷(xiāo)售所
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