財經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究(doc12)-地產(chǎn)綜合-預(yù)覽頁
【正文】 ，收入減少的儲戶占比為 %；而今年第一季度預(yù)測下季收入增加的儲戶占比為 %，預(yù)測收入減少的儲戶占比為 %，分別下降了 。 但是，表二顯示的數(shù)據(jù)是， 2020年 1～ 12月銷售給個人的商品房銷售額為 ，比上年增長 %； 2020年 1～ 2月又實現(xiàn)銷售額 ，比上年同期增長 %。 癥狀之二：空置面積持續(xù)增加 從商品房的施工、竣工和銷售面積比較看，其需求缺口上限為 ，需求缺口下限為 ；而住宅需求缺口上限為 ，下限為 只有存在供小于求的產(chǎn)品才會出現(xiàn)投資增長和價格攀升，這是經(jīng)濟學(xué)的基本規(guī)律。 我們可以把竣工與銷售面積之間的差額定義為空置面積，因此，累計到 2020年 2月，總計 50個月間，新增住宅空置面積達 ，占竣工住宅面積 ( )的%。 隨著時間的推移，空置或施工越久的商品房成為鬼樓的概率越高。 2020年底個人住房按揭貸款余額 ，同比增長 %，比上年新增 。 一是存貸款增幅配比風(fēng)險。這一方面意味著銀行必須壓縮其他形式的信貸；另一方面，考慮到住房貸款期限一般為 10年～ 30年，因此可預(yù)計到 2020年，當前發(fā)放的貸款僅僅完成了一個較小比例的償還。而事實上，即使在 5億多城 鎮(zhèn)居民中，真正 “ 既具備住房需求有能夠支付住房價格 ” 的最終有效需求者數(shù)量是一個未經(jīng)實證的數(shù)字。法國巴黎百富勤公司的研究部門將中國的 “ 中產(chǎn)階層 ” 定義為：人均年收入 3萬元、家庭年收入為 10萬元，受過高等教育、參與企業(yè)決策和管理、從事腦力勞動的專業(yè)技術(shù)人員及 “ 白領(lǐng) ” 。但是 2020年住宅施工面積為 ；僅 2020年前 2個月，施工面積又增加了 平方米。真正存在住宅投資需求的都是中高收入階層，名噪一時的溫州炒房團就很能說明問題。但是按家庭人均可支配收入高低進行分組， 60%家庭的人均可支配收入水平低于全省平均水平，大部分家庭的人均可支配收入的增長幅度低于全省平均水平，其中，收入最高組的家庭人均可支配收入為 24568元，比上年增長 %，最低組的家庭人均可支配收入水平為 2478元，比上年下降 %，高低收入之比為 ： 1，與 2020年的 ： 1相比，差距進一步拉大。因此，一方面，我們不能用少數(shù)經(jīng)濟中心城市的住房價格暴漲的個案以偏概全地分析全國情形；另一方面也不應(yīng)該忽視證券市場的教訓(xùn)。但問題是，任何資產(chǎn)的升值必須與均衡價格相一致，否則就是價格泡沫。價格與租金的比就是房地產(chǎn)的市盈率。以一套 100平方米的住宅計算，總價在 45萬元左右。在某些房價奇高的地區(qū)已經(jīng)存在房產(chǎn)租金無法抵補購房者月供的局面。 如果購房者立足于房價上漲轉(zhuǎn)手獲利，則二手房價格必須高于一手房。其內(nèi)在機理非常簡單：既然不能保證商品房的銷售率，則只要通過各種手段造勢以維持價格上漲預(yù)期，則相應(yīng)的投資成本不難收回。 從投資看，表六顯示， 2020年各月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額基本保持在 30%的增長幅度以上， 2020年 1月至 2月再次 達到 %的增長新高。第一，當前的房地產(chǎn)投資增幅能否與 1991年～ 1993年的經(jīng)濟過熱相提并論。 表六說明了房地產(chǎn)投資膨脹的歷史軌跡。 表五則在住房價格膨脹上透露了兩個信息。 因此，即使我們不能認定全國是否存在通貨膨脹，而房地產(chǎn)投資與價格膨脹卻是顯而易見的。這一判斷來源于對房地產(chǎn)價格的整體預(yù)期。反之，若地價上漲低于房價，則反應(yīng)了對房價走勢預(yù)期的審慎。在隨后的 2020年起，出現(xiàn)了地價增幅持續(xù)高于房價的現(xiàn)象。表八說明，從 2020年開始，歷年的土地購置面積均大于土地開發(fā) 面積，這反映了土地的囤積或閑置。一方面，囤積體現(xiàn)為開發(fā)商的待價而沽；另一方面，閑置與拋荒體現(xiàn)了資金鏈條的斷裂。從居民消費價格指數(shù)構(gòu)成看，食品和居住價格上漲居前兩位，漲幅分別超過 8%和 4%；而衣著、家用品、交通和通信價格卻在下降。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)相結(jié)合，是資本密集型部門，對能源、原材料和土地等生產(chǎn)要素的需求較大，因此，上年的鋼鐵、能源和原材料巨額投資與房地產(chǎn)的迅猛成長有較大的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。而中國的鋼鐵、能源和原材料消費價格上漲完全是因為經(jīng)濟增長內(nèi)生需求導(dǎo)致的，只能是一種需求拉上的膨脹。土地價格是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的機會成本。主流觀點把農(nóng)產(chǎn)品價格上升歸結(jié)為播種面積減少和自然災(zāi)害影響。從各方信息看，土地開發(fā)圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要實現(xiàn)同樣的產(chǎn)量必然需要在農(nóng)田、水利等一系列環(huán)節(jié)增加開支。在 1991年～ 1993年經(jīng)濟泡沫所導(dǎo)致的治理整頓后，大量不良資產(chǎn)成為銀行體系的歷史包袱，歷經(jīng) 10多年而無法完全化解。 2020年，金融機構(gòu)個人住房消費貸款已經(jīng)接近 12020億元，占金融機構(gòu)全部貸款的 %。在任何成熟的或不成熟的市場經(jīng)濟國家，在 200多年的市場經(jīng)濟發(fā)展史上，還沒有哪一個國家在 30年時間內(nèi)不發(fā)生一次金融危機；第三，在個人房地產(chǎn)貸款余額增量與年度住宅銷售額的比較中我們可以看到，年度個人住房貸款增加額占住宅銷售額的比重一般在 50%以上 (見表十 )。房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)貸款時限一般不長，但是其還款來源主要依靠商品房銷售所
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