財經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究(doc12)-地產(chǎn)綜合(存儲版)
【正文】 與土地囤積同步，則土地投機泡沫必然趨于爆裂 土地炒作是房地產(chǎn)是否過熱的晴雨表。但是歷史數(shù)據(jù)并不支持這種審慎。而閑置數(shù)量在4年內(nèi)連續(xù)擴張，從最初的近 5000萬平方米增長到 2020年底的 ，增長了兩倍多。當前整體經(jīng)濟存在過熱傾向，直接或間接地與房地產(chǎn)快速增長有關。因此，房地產(chǎn)投資與需求的雙重膨脹是因，原材料價格走高是果，而不是相反。而受災耕地僅減少 5萬公頃，小于建設圈占土地的 1／ 4。好在當時的國有銀行體系與國家財政隱性擔保最 終維系了公眾信心，實現(xiàn)了軟著陸，否則出現(xiàn)一次大規(guī)模金融危機是不足為奇的。盡管銀行認為該業(yè)務屬于優(yōu)良資產(chǎn)，但是畢竟是整個銀行體系在賭全民的預期收入會持續(xù)上升或者房產(chǎn)價格至少不貶值。 。畢竟，住房貸款的時限一般在 30年，而中國自 1978年以來的改革僅僅走了 26年。一方面，中國的銀行體系持有全國 92%左右 的金融資產(chǎn)，依靠資金配置引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力是毋庸置疑的；另一方面，銀行主導型金融體系具有把企業(yè)部門和家庭部門投資風險集中到銀行內(nèi)部的特點，當不可預見的風險沖擊發(fā)生時，往往會因產(chǎn)業(yè)危機導致銀行危機和貨幣危機。此類耕地的流失直接造成農(nóng)產(chǎn)品有效播種面積的下降，并推動農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量下降、成本上升。 成本推動必須是外生沖擊，比如上世紀 70 年代中東石油危機導致的美國經(jīng)濟滯脹，當前石油價格上漲可 能對汽車消費的沖擊等。就 2020年頭 2個月的原材料購進價格上漲情況看，黑色金屬和農(nóng)產(chǎn)品價格依然居于前兩位，價格漲幅都超過了 15%。但是在地價上漲的同時是土地囤積或閑置數(shù)量的持續(xù)攀升，則土地投機必然進入泡沫隨時破裂的危險期。 通過對表五住房價格指數(shù)與土地交易價格指數(shù)的對比可以發(fā)現(xiàn)，除 2020年外， 2020年～2020年地價上漲都在房價之上；表七則顯示了幾個主要城市地價上漲的基本狀況。顯然，在2020年兩者分別達到 50%和 30%以上，其缺口是不言而喻的；而住房價格高于通貨膨脹率的趨勢是從 2020年以來一直存在的： 2020年至 2020年分別為 、 、 點，處于持續(xù)上升通道。顯然， 9%的 GDP和收入增長、接近20%的儲蓄存款增長是無法承載持續(xù)的高達 30%以上房地產(chǎn)投資增長的，即使這種高速增長的投資是對以往低水平住宅欠賬的集中償還。 基于對未來均衡價格持續(xù)看漲的一致性預期， 2020年以來的房地產(chǎn)投資和價格走勢出現(xiàn)了持續(xù)的上漲趨勢。這是一個危險信號：租賃價格與銷售價格的背離意味著資產(chǎn)價格與資產(chǎn)贏利率的背離，也就意味著投機泡沫的醞釀。 以北京為例，根據(jù)《 2020年北京國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，北京市 2020年銷售商品住宅 ，增長 %，實現(xiàn)銷售額 ，增長 %；平均房價為每平方米 4456元。因此，在整個過程中，各方都預期價格存在一個不斷抬升的空間。 以人均城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅和總量居全國領先水平的江蘇省為例，該省 2020年人均收入達到了 9262元，比上年增長 %，增幅居全國第二位、華東第一位。 如果中等收入階層按每年 1%的速度增長，這意味著我國每年有 1300萬人進入一般商品住宅市場，以人均新增住宅面積需求 40平方米計算，新增住宅應該在 52020萬平方米左右。上述分析把公眾作為無差異人群實行統(tǒng)一研究。但是，其中的兩個結構性風險是必須考慮的。上限與下限之間的差額是一個 “ 或然量 ” ，即可能爛尾也可能銷售的商品房存量。而這一缺口說明了在總量上的有效需求存在不足問題。特別值得關注的是 2020年第四季度和 2020年第一季度的居民未來收入判斷。根據(jù)《 2020年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，全國城鎮(zhèn)人口 52373萬，占 %，農(nóng)村人口 76851萬，占 %。 3．房地產(chǎn)泡沫推高經(jīng)濟整體運行的成本 4．銀行會不會再次成為中國最大的空置房地產(chǎn)持有者？ 1．需求幻覺 2020年 04月 28日 17:51 《財經(jīng)》雜志 對于某一產(chǎn)業(yè)是否過熱，既不能簡單地以該產(chǎn)業(yè)的投資或銷售指標來衡量，也不能用即期供給與需求間的缺口來衡量，甚至不能用產(chǎn)業(yè)效益來衡量，因為與一般商品不同，房地產(chǎn)銷售往往結合了巨額信貸投入，當期銷售與效益并不意味著最終效益實現(xiàn)，卻可能轉變?yōu)榇罅康你y行呆賬。 但是，結合經(jīng)濟學基本理念與中國的實際經(jīng)濟運行，上述貌似合理的推斷實際上都是站不住腳的。因此，簡單地以中國 13億多人口的所謂大市場來衡量房地產(chǎn)需求是不切實際的。表二顯示了城鎮(zhèn)居民對當前物價和自身收入的判斷。此時，潛在供求差額就體現(xiàn)出來：一共可能達到 9300億元 4930億元 =4370億元。因此，我們可以認定，從商品房的施工、竣工和銷售面積比較看，其需求缺口上限為 ，需求缺口下限為 ；而住宅需求缺口上限為 方米 ，下限為 。另外根據(jù)中國人 民銀行統(tǒng)計，截至 2020年2月，我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達到 ，新增本外幣
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