【正文】 在任何成熟的或不成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，在 200多年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上，還沒有哪一個(gè)國家在 30年時(shí)間內(nèi)不發(fā)生一次金融危機(jī)；第三，在個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額增量與年度住宅銷售額的比較中我們可以看到，年度個(gè)人住房貸款增加額占住宅銷售額的比重一般在 50%以上 (見表十 )。主流觀點(diǎn)把農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上升歸結(jié)為播種面積減少和自然災(zāi)害影響。從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)構(gòu)成看，食品和居住價(jià)格上漲居前兩位，漲幅分別超過 8%和 4%；而衣著、家用品、交通和通信價(jià)格卻在下降。反之，若地價(jià)上漲低于房價(jià)，則反應(yīng)了對(duì)房價(jià)走勢(shì)預(yù)期的審慎。 表六說明了房地產(chǎn)投資膨脹的歷史軌跡。 如果購房者立足于房價(jià)上漲轉(zhuǎn)手獲利，則二手房價(jià)格必須高于一手房。但問題是，任何資產(chǎn)的升值必須與均衡價(jià)格相一致，否則就是價(jià)格泡沫。但是 2020年住宅施工面積為 ；僅 2020年前 2個(gè)月，施工面積又增加了 平方米。 一是存貸款增幅配比風(fēng)險(xiǎn)。 癥狀之二：空置面積持續(xù)增加 從商品房的施工、竣工和銷售面積比較看，其需求缺口上限為 ，需求缺口下限為 ；而住宅需求缺口上限為 ，下限為 只有存在供小于求的產(chǎn)品才會(huì)出現(xiàn)投資增長和價(jià)格攀升，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律。因此，我們的需求分析將主要立足于中國 40%的城鎮(zhèn)人口。持 “ 不過熱 ” 論者，總括而 言，有以下三大論點(diǎn)： 第一，從房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的角度看，由于居者有其屋是一種起碼的剛性需求，因而住宅需求在可預(yù)見的未來是十分旺盛的，故房地產(chǎn)投資與公眾內(nèi)在需求具有一致性，不存在過熱； 第二，從房地產(chǎn)作為投 資品的角度看，由于土地和地段都屬于稀缺資源，因而在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的背景下均衡價(jià)格持續(xù)上升是合理的，于是投資房地產(chǎn)是發(fā)現(xiàn)均衡價(jià)格并完成套利的過程，而不是偏離價(jià)值的投機(jī)過程； 第三，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)高漲期，能源、原材料價(jià)格迅速攀升推動(dòng)了房地產(chǎn)建設(shè)成本，因而房地產(chǎn)價(jià)格上漲是適度的成本推動(dòng)過程。 那么，缺口有多大？這需要就公眾的預(yù)期收入加以判斷。同時(shí)我們也可以發(fā)現(xiàn)，在建面積在近幾年持續(xù)保持?jǐn)U大趨勢(shì)，累計(jì)已經(jīng)高達(dá) 億平方米。即使認(rèn)定所有公眾的信用達(dá)到最高等級(jí)，我們同樣有理由懷疑跨時(shí)風(fēng)險(xiǎn)造成的財(cái)務(wù)可持續(xù)性問題。這里的矛盾在于，當(dāng)前的中高收入階層預(yù)期進(jìn)入中高收入階層的人群在迅速擴(kuò)大，因而可以在即期投資住房，在未來依靠住房增值獲利。 房產(chǎn)租賃價(jià)格波動(dòng)十分顯著，從 2020年～ 2020年，私有住宅租賃價(jià)格指數(shù)從 到 100左右，再漲至 。舉個(gè)例子，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲 20%，則即使銷售率下降 10%，開發(fā)商依然可以獲得相當(dāng)?shù)睦麧櫾鲩L。一方面，住宅價(jià)格漲幅在 7%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國的通貨膨脹，雖然低于 GDP增長，但名義量與 GDP等實(shí)際變量進(jìn)行對(duì)比不能說是很有意義的事情。因此，首先是房產(chǎn)投資與價(jià)格預(yù)期推動(dòng)了地價(jià)的上漲和土地投機(jī)。一種說法是，上游鋼材和砂土等原料漲價(jià)造成了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊，因而是一種成本推動(dòng)；并且，即使在鋼材等投資品價(jià)格上漲超過 20%的情形下，住房價(jià)格不到10%的漲幅畢竟是溫和的。因此， 2020年～ 2020年間房地產(chǎn)投資過熱與農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲將不是兩個(gè)孤立發(fā)生的現(xiàn)象。這就再次回到了商品房供給增長與有效需求間的動(dòng)態(tài)變化上。宏觀經(jīng)濟(jì)一旦出現(xiàn)過熱后的蕭條將引發(fā)銀行危機(jī)。 此外，從間接因素看，房地產(chǎn)擴(kuò)張形成的土地圈占降低了農(nóng)產(chǎn)品播種面積，間接推動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工成本。其中可能存在兩種情況。 若地價(jià)上漲高于房價(jià)上漲，則投機(jī)性高于投資性。 兩個(gè)值得思考的問題隨之產(chǎn)生。但是，能夠支付該租金的至少必須是年可支配收入在 40000元以上者，且房產(chǎn)所有者必須以放棄 20年的使用權(quán)為代價(jià)?？墒遣缓咸炖淼氖虑橐廊话l(fā)生了：進(jìn) 入股票市場(chǎng)的公眾始終沒有超過 1億人，于是資產(chǎn)只能在緩慢膨脹的中高收入階層內(nèi)部轉(zhuǎn)手而不是轉(zhuǎn)移到一個(gè)與國民經(jīng)濟(jì)增長速度相一致的中低收入階層手中。就全國的情況看，根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)， 1999年中國中等收入階層比重為 15%，這兩年正以每年 1%的速度上升， 2020年達(dá)到 19%。一般，房地產(chǎn)消費(fèi)都結(jié)合以住房按揭貸款。必須說明的是，這一測(cè)算是全國城鎮(zhèn)居民住房開支的上限 金額：一方面，我們假定居民可支配收入增長 10%，另一方面，我們?cè)O(shè)定居民收入的 50%用于買房，實(shí)際情形必然低于該指標(biāo)。因此，衡量房地產(chǎn)需求不能簡單按照消費(fèi)需求或投資需求進(jìn)行二元?jiǎng)澐郑莾烧叩慕Y(jié)合，其依據(jù)是居民的可支配收入。作為消費(fèi)品，它 滿足的是公眾居住的需求；作為投資品，它又具有資產(chǎn) 價(jià)格波動(dòng) (房產(chǎn)升、貶值所體現(xiàn)的資本損益 )和生息 (租金收入 )的特點(diǎn)。因此，我們可以作如下推算： 2020年年度居民住房總開支預(yù)測(cè)值為 4930億元。 問題并非如此簡單。 首先從住宅消費(fèi)看，住宅供給與需求人群之間的有效需求缺口已經(jīng)充分暴露。 面對(duì)江蘇省收入分配格局的典型意義，我們可以得出如下結(jié)論：商品房作為一種資產(chǎn)很可能陷入上個(gè)世紀(jì) 90年代中國股票市場(chǎng)從高漲走向持續(xù)低迷的怪圈：公眾都預(yù)期中