財經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究(doc12)-地產(chǎn)綜合(已修改)
2025-08-24 04:49 本頁面
【正文】 《財經(jīng)》：房地產(chǎn)泡沫研究 2020年 04月 28日 18:28 《財經(jīng)》雜志 需求幻覺、升值想像推動了房地產(chǎn)投資與價格的過度膨脹，并推高了經(jīng)濟整體運行的成本。算總賬的時間將會到來 □ 本刊特約研究員 陸磊 /文 從去年至今，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否過熱的討論始終未息。持 “ 不過熱 ” 論者，總括而 言，有以下三大論點： 第一，從房地產(chǎn)作為消費品的角度看，由于居者有其屋是一種起碼的剛性需求，因而住宅需求在可預(yù)見的未來是十分旺盛的，故房地產(chǎn)投資與公眾內(nèi)在需求具有一致性，不存在過熱； 第二，從房地產(chǎn)作為投 資品的角度看，由于土地和地段都屬于稀缺資源，因而在經(jīng)濟持續(xù)增長的背景下均衡價格持續(xù)上升是合理的，于是投資房地產(chǎn)是發(fā)現(xiàn)均衡價格并完成套利的過程，而不是偏離價值的投機過程； 第三，在當(dāng)前的經(jīng)濟高漲期，能源、原材料價格迅速攀升推動了房地產(chǎn)建設(shè)成本，因而房地產(chǎn)價格上漲是適度的成本推動過程。 但是，結(jié)合經(jīng)濟學(xué)基本理念與中國的實際經(jīng)濟運行，上述貌似合理的推斷實際上都是站不住腳的。 3．房地產(chǎn)泡沫推高經(jīng)濟整體運行的成本 4．銀行會不會再次成為中國最大的空置房地產(chǎn)持有者？ 1．需求幻覺 2020年 04月 28日 17:51 《財經(jīng)》雜志 對于某一產(chǎn)業(yè)是否過熱，既不能簡單地以該產(chǎn)業(yè)的投資或銷售指標(biāo)來衡量，也不能用即期供給與需求間的缺口來衡量，甚至不能用產(chǎn)業(yè)效益來衡量，因為與一般商品不同，房地產(chǎn)銷售往往結(jié)合了巨額信貸投入，當(dāng)期銷售與效益并不意味著最終效益實現(xiàn)，卻可能轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅康你y行呆賬。本文認為，衡量的惟一標(biāo)準(zhǔn)是供給與潛在需求間的離差。 房地產(chǎn)與一般商品不同，它兼具耐用消費品和投資品的雙重特征。作為消費品，它 滿足的是公眾居住的需求；作為投資品，它又具有資產(chǎn) 價格波動 (房產(chǎn)升、貶值所體現(xiàn)的資本損益 )和生息 (租金收入 )的特點。因此，衡量房地產(chǎn)需求不能簡單按照消費需求或投資需求進行二元劃分，而是兩者的結(jié)合，其依據(jù)是居民的可支配收入。同時，由于房地產(chǎn)的投資品性質(zhì)，其均衡價格一般取決于消費者 (投資者 )未來預(yù)期收入，這代表了消費者在一個時間 段內(nèi)對房產(chǎn)的實際支付能力；房地產(chǎn)收益取決于其他消費者的預(yù)期收入，這代表了租金的高低，即房地產(chǎn)的生息能力。 在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟差別沒有得到根本解決，農(nóng)村住房商品化尚未達到普遍程度的前提下，房地產(chǎn)需求的基本預(yù)算約束是城鎮(zhèn)居民的可支配收入及其 增長率。因此，簡單地以中國 13億多人口的所謂大市場來衡量房地產(chǎn)需求是不切實際的。根據(jù)《 2020年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，全國城鎮(zhèn)人口 52373萬，占 %，農(nóng)村人口 76851萬，占 %。因此，我們的需求分析將主要立足于中國 40%的城鎮(zhèn)人口。 癥狀之一：住宅消費增長 遠遠高于收入增長 測算的 2020年度潛在供求差額為 4370億元！ 直觀地看，住宅消費增長必須與居民可支配收入和儲蓄增長相適應(yīng)，否則必然是不可持續(xù)的。 2020年以來，住宅銷售額增長普遍地顯著高于城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入增長和城鄉(xiāng)居民儲蓄余額增長。在差距最小的 2020年，住宅銷售額高于居民收入增長 ；在差距最大的 2020年，達到了 。 住宅銷售增長速度的持續(xù)走高固然說明改革 20 多年來持續(xù)被壓抑的住宅需求迅速釋放，但是這種釋放在缺乏同速率收入與儲蓄有效支撐的基礎(chǔ)上將必然導(dǎo)致巨大的需求缺口。 那么，缺口有多大？這需要就公眾的預(yù)期收入加以判斷。表二顯示了城鎮(zhèn)居民對當(dāng)前物價和自身收入的判斷。特別值得關(guān)注的是 2020年第四季度和 2020年第一季度的居民未來收入判斷。上年第四季度，居民預(yù)測下季收入 增加的儲戶占比為 %，收入減少的儲戶占比為 %；而今年第一季度預(yù)測下季收入增加的儲戶占比為 %，預(yù)測收入減少的儲戶占比為 %，分別下降了 。 因此，假定 20%的城鎮(zhèn)居民在 2020年新購置住房，結(jié)合表二顯示的人均可支配收入及其增長水平，扣除食品、衣著、交通和醫(yī)療等必要開支，我們大致可以估算居民的年度住房開支占總收入的 50%以下。因此，我們可以作如下推算： 2020年年度居民住房總開支預(yù)測值為 4930億元。必須說明的是，這一測算是全國城鎮(zhèn)居民住房開支的上限 金額：一方面，我們假定居民可支配收入增長 10%，另一方面，我們設(shè)定居民收入的 50%用于買房，實際情形必然低于該指標(biāo)。 但是，表二顯示的數(shù)據(jù)是， 2020年 1～ 12月銷售給個人的商品房銷售額為 ，比上年增長 %； 2020年 1～ 2月又實現(xiàn)銷售額 ，比上年同期增長 %。結(jié)合 2020年 1～ 2月完成土地開發(fā)面積 %和住宅施工面積 %的高增長 (見表三 )，今年面向個人的商品房銷售必然增速超過 30%，達到 9300億元左右。此時，潛在供求差額就體現(xiàn)出來：一共可能達到 9300億元 4930億元 =4370億元。而這一缺口
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