財經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究(doc12)-地產(chǎn)綜合-免費閱讀
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)貸款時限一般不長，但是其還款來源主要依靠商品房銷售所得。 2020年，金融機構(gòu)個人住房消費貸款已經(jīng)接近 12020億元，占金融機構(gòu)全部貸款的 %。從各方信息看，土地開發(fā)圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要實現(xiàn)同樣的產(chǎn)量必然需要在農(nóng)田、水利等一系列環(huán)節(jié)增加開支。土地價格是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的機會成本。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)相結(jié)合，是資本密集型部門，對能源、原材料和土地等生產(chǎn)要素的需求較大，因此，上年的鋼鐵、能源和原材料巨額投資與房地產(chǎn)的迅猛成長有較大的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。一方面，囤積體現(xiàn)為開發(fā)商的待價而沽；另一方面，閑置與拋荒體現(xiàn)了資金鏈條的斷裂。在隨后的 2020年起，出現(xiàn)了地價增幅持續(xù)高于房價的現(xiàn)象。這一判斷來源于對房地產(chǎn)價格的整體預(yù)期。 表五則在住房價格膨脹上透露了兩個信息。第一，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資增幅能否與 1991年～ 1993年的經(jīng)濟(jì)過熱相提并論。其內(nèi)在機理非常簡單：既然不能保證商品房的銷售率，則只要通過各種手段造勢以維持價格上漲預(yù)期，則相應(yīng)的投資成本不難收回。在某些房價奇高的地區(qū)已經(jīng)存在房產(chǎn)租金無法抵補購房者月供的局面。價格與租金的比就是房地產(chǎn)的市盈率。因此，一方面，我們不能用少數(shù)經(jīng)濟(jì)中心城市的住房價格暴漲的個案以偏概全地分析全國情形；另一方面也不應(yīng)該忽視證券市場的教訓(xùn)。真正存在住宅投資需求的都是中高收入階層，名噪一時的溫州炒房團(tuán)就很能說明問題。法國巴黎百富勤公司的研究部門將中國的 “ 中產(chǎn)階層 ” 定義為：人均年收入 3萬元、家庭年收入為 10萬元，受過高等教育、參與企業(yè)決策和管理、從事腦力勞動的專業(yè)技術(shù)人員及 “ 白領(lǐng) ” 。這一方面意味著銀行必須壓縮其他形式的信貸；另一方面，考慮到住房貸款期限一般為 10年～ 30年，因此可預(yù)計到 2020年，當(dāng)前發(fā)放的貸款僅僅完成了一個較小比例的償還。 2020年底個人住房按揭貸款余額 ，同比增長 %，比上年新增 。 我們可以把竣工與銷售面積之間的差額定義為空置面積，因此，累計到 2020年 2月，總計 50個月間，新增住宅空置面積達(dá) ，占竣工住宅面積 ( )的%。 但是，表二顯示的數(shù)據(jù)是， 2020年 1～ 12月銷售給個人的商品房銷售額為 ，比上年增長 %； 2020年 1～ 2月又實現(xiàn)銷售額 ，比上年同期增長 %。 住宅銷售增長速度的持續(xù)走高固然說明改革 20 多年來持續(xù)被壓抑的住宅需求迅速釋放，但是這種釋放在缺乏同速率收入與儲蓄有效支撐的基礎(chǔ)上將必然導(dǎo)致巨大的需求缺口。同時，由于房地產(chǎn)的投資品性質(zhì)，其均衡價格一般取決于消費者 (投資者 )未來預(yù)期收入，這代表了消費者在一個時間 段內(nèi)對房產(chǎn)的實際支付能力；房地產(chǎn)收益取決于其他消費者的預(yù)期收入，這代表了租金的高低，即房地產(chǎn)的生息能力。算總賬的時間將會到來 □ 本刊特約研究員 陸磊 /文 從去年至今，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否過熱的討論始終未息。 房地產(chǎn)與一般商品不同，它兼具耐用消費品和投資品的雙重特征。 癥狀之一：住宅消費增長 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入增長 測算的 2020年度潛在供求差額為 4370億元！ 直觀地看，住宅消費增長必須與居民可支配收入和儲蓄增長相適應(yīng)，否則必然是不可持續(xù)的。 因此，假定 20%的城鎮(zhèn)居民在 2020年新購置住房，結(jié)合表二顯示的人均可支配收入及其增長水平，扣除食品、衣著、交通和醫(yī)療等必要開支，我們大致可以估算居民的年度住房開支占總收入的 50%以下。一旦供大于求，而伴之以持續(xù)的投資膨脹和價格上漲，恐怕最保守的觀察家也必須承認(rèn)過熱和泡沫的存在。我們認(rèn)為，缺口下限是一個保守估計，因為我們僅僅分析了 2020年以來的數(shù)據(jù)，此前的空置商品房還不在研究之列。儲蓄存款增幅在 20%左右，而住房按揭貸款在 40%以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的增幅在 30%左右， 2020年 1至 2月達(dá)到了近兩年來創(chuàng)紀(jì)錄的 %。即使考慮到我國的城鎮(zhèn)化和農(nóng)村剩余勞動力向城市的持續(xù)轉(zhuǎn)移過程，但顯然存在收入結(jié)構(gòu)差距導(dǎo)致的有效需求者數(shù)量不足問題，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的人群風(fēng)險。供大于求的面積預(yù)計肯定在一半以上。統(tǒng)計資料進(jìn)一步顯示 2020年全省城鎮(zhèn)年工薪收入在 重達(dá) %，這部分從業(yè)人員所得報酬是大部分城鎮(zhèn)家庭收入的主要來源。 癥狀之三：房產(chǎn)投資 “ 市盈率 ” 過高 除北京和杭州外，其他主要城市的房屋銷售價格均高于房屋租賃價格漲幅，平均后形成全國 ?？紤]到 20%的首付款和 %的按揭利率，月還款為 2400元左右。從表五顯示的2020年～ 2020年住宅價格指數(shù)和私房交易價格指數(shù)看，我們可以發(fā)現(xiàn)一個危險的信號：住宅價格指數(shù)高于私房交易價格指數(shù) ，這說明房產(chǎn)投資者通過轉(zhuǎn)手住房的資本利得增幅低于購買價格漲幅。 從價格看，表五說明了 2020年各季度全國房屋銷售價格指數(shù)在 105左右，而住宅價格指數(shù)在第四季度達(dá)到 107。 2020年至 2020年是房地產(chǎn)投資的領(lǐng)先周期，其增長率分別高于全國固定資產(chǎn)投資增長率 、 。 癥狀之五：土地投機 地價上漲
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