財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究(doc12)-地產(chǎn)綜合-全文預(yù)覽
【正文】 年各季度全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)在 105左右，而住宅價(jià)格指數(shù)在第四季度達(dá)到 107。舉個(gè)例子，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲 20%，則即使銷售率下降 10%，開發(fā)商依然可以獲得相當(dāng)?shù)睦麧櫾鲩L。從表五顯示的2020年～ 2020年住宅價(jià)格指數(shù)和私房交易價(jià)格指數(shù)看，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)危險(xiǎn)的信號：住宅價(jià)格指數(shù)高于私房交易價(jià)格指數(shù) ，這說明房產(chǎn)投資者通過轉(zhuǎn)手住房的資本利得增幅低于購買價(jià)格漲幅。 于是，公眾的房地產(chǎn)投資必然陷入過去若干年股票投資相同的困境：按照 20倍的市盈率看，房產(chǎn)投資幾乎必 然是一種虧損的投資；如果指望持續(xù)的房價(jià)上漲并變現(xiàn)，則投機(jī)、泡沫堆積直至最后的破裂是完全可以預(yù)期的結(jié)局?？紤]到 20%的首付款和 %的按揭利率，月還款為 2400元左右。 房產(chǎn)租賃價(jià)格波動(dòng)十分顯著，從 2020年～ 2020年，私有住宅租賃價(jià)格指數(shù)從 到 100左右，再漲至 。 癥狀之三：房產(chǎn)投資 “ 市盈率 ” 過高 除北京和杭州外，其他主要城市的房屋銷售價(jià)格均高于房屋租賃價(jià)格漲幅，平均后形成全國 。 2020年 04月 28日 18:10 《財(cái)經(jīng)》雜志 房地產(chǎn)升值是包括公眾、開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)各方的一致性預(yù)期。統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)一步顯示 2020年全省城鎮(zhèn)年工薪收入在 重達(dá) %，這部分從業(yè)人員所得報(bào)酬是大部分城鎮(zhèn)家庭收入的主要來源。這里的矛盾在于，當(dāng)前的中高收入階層預(yù)期進(jìn)入中高收入階層的人群在迅速擴(kuò)大，因而可以在即期投資住房，在未來依靠住房增值獲利。供大于求的面積預(yù)計(jì)肯定在一半以上。符合上述標(biāo)準(zhǔn)的人數(shù)占中國總?cè)丝诘谋壤s為 %。即使考慮到我國的城鎮(zhèn)化和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市的持續(xù)轉(zhuǎn)移過程，但顯然存在收入結(jié)構(gòu)差距導(dǎo)致的有效需求者數(shù)量不足問題，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的人群風(fēng)險(xiǎn)。即使認(rèn)定所有公眾的信用達(dá)到最高等級，我們同樣有理由懷疑跨時(shí)風(fēng)險(xiǎn)造成的財(cái)務(wù)可持續(xù)性問題。儲(chǔ)蓄存款增幅在 20%左右，而住房按揭貸款在 40%以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的增幅在 30%左右， 2020年 1至 2月達(dá)到了近兩年來創(chuàng)紀(jì)錄的 %。如果今年新增 4370億元住房按揭貸款在時(shí)間趨勢上屬于正常范圍。我們認(rèn)為，缺口下限是一個(gè)保守估計(jì)，因?yàn)槲覀儍H僅分析了 2020年以來的數(shù)據(jù)，此前的空置商品房還不在研究之列。同時(shí)我們也可以發(fā)現(xiàn)，在建面積在近幾年持續(xù)保持?jǐn)U大趨勢，累計(jì)已經(jīng)高達(dá) 億平方米。一旦供大于求，而伴之以持續(xù)的投資膨脹和價(jià)格上漲，恐怕最保守的觀察家也必須承認(rèn)過熱和泡沫的存在。結(jié)合 2020年 1～ 2月完成土地開發(fā)面積 %和住宅施工面積 %的高增長 (見表三 )，今年面向個(gè)人的商品房銷售必然增速超過 30%，達(dá)到 9300億元左右。 因此，假定 20%的城鎮(zhèn)居民在 2020年新購置住房，結(jié)合表二顯示的人均可支配收入及其增長水平，扣除食品、衣著、交通和醫(yī)療等必要開支，我們大致可以估算居民的年度住房開支占總收入的 50%以下。 那么，缺口有多大？這需要就公眾的預(yù)期收入加以判斷。 癥狀之一：住宅消費(fèi)增長 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入增長 測算的 2020年度潛在供求差額為 4370億元！ 直觀地看，住宅消費(fèi)增長必須與居民可支配收入和儲(chǔ)蓄增長相適應(yīng)，否則必然是不可持續(xù)的。 在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)差別沒有得到根本解決，農(nóng)村住房商品化尚未達(dá)到普遍程度的前提下，房地產(chǎn)需求的基本預(yù)算約束是城鎮(zhèn)居民的可支配收入及其 增長率。 房地產(chǎn)與一般商品不同，它兼具耐用消費(fèi)品和投資品的雙重特征。持 “ 不過熱 ” 論者，總括而 言，有以下三大論點(diǎn)： 第一，從房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的角度看，由于居者有其屋是一種起碼的剛性需求，因而住宅需求在可預(yù)見的未來是十分旺盛的，故房地產(chǎn)投資與公眾內(nèi)在需求具有一致性，不存在過熱； 第二，從房地產(chǎn)作為投 資品的角度看，由于土地和地段都屬于稀缺資源，因而在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的背景下均衡價(jià)格持續(xù)上升是合理的，于是投資房地產(chǎn)是發(fā)現(xiàn)均衡價(jià)格并完成套利的過程，而不是偏離價(jià)值的投機(jī)過程； 第三，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)高漲期，能源、原材料價(jià)格迅速攀升推動(dòng)了房地產(chǎn)建設(shè)成本，因而房地產(chǎn)價(jià)格上漲是適度的成本推動(dòng)過程。算總賬的時(shí)間將會(huì)到來 □ 本刊特約研究員 陸磊 /文 從去年至今，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否過熱的討論始終未息。本文認(rèn)為，衡量的惟一標(biāo)準(zhǔn)是供給與潛在需求間的離差。同時(shí)，由于房地產(chǎn)的投資品性質(zhì)，其均衡價(jià)格一般取決于消費(fèi)者 (投資者 )未來預(yù)期收入，這代表了消費(fèi)者在一個(gè)時(shí)間 段內(nèi)對房產(chǎn)的實(shí)際支付能力；房地產(chǎn)收益取決于其他消費(fèi)者的預(yù)期收入，這代表了租金的高低，即房地產(chǎn)的生息能力。因此，我們的需求分析將主要立足于中國 40%的城鎮(zhèn)人口。 住宅銷售增長速度的持續(xù)走高固然說明改革 20 多年來持續(xù)被壓抑的住宅需求迅速釋放，但是這種釋放在缺乏同速率收入與儲(chǔ)蓄有效支撐的基礎(chǔ)上將必然導(dǎo)致巨大的需求缺口。上年第四季度，居民預(yù)測下季收入 增加的儲(chǔ)戶占比為 %
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