【導(dǎo)讀】規(guī)范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設(shè)，提高員工的基本素質(zhì)。新天美地花園物業(yè)管理公司所有工作人員。**物業(yè)管理公司的所有員工有義務(wù)嚴守規(guī)章制度、為公司利益而做出貢獻。各部門負責(zé)人要對員工進行規(guī)章制度教育，并全面貫徹下去。進公司須戴工作證；凡遺失工作證、工作服應(yīng)盡快申請補領(lǐng)；不得擅自涂改工作證，若要更改一定要經(jīng)人事部辦理；公司發(fā)放的安全鞋僅限在廠內(nèi)使用；雇員請假須提前一天通知部門主管批準后方可請假；凡盜竊本公司財物，從嚴處理；設(shè)備引起故障時必須要及時報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，不得擅動機器。發(fā)生事情必須立即上報、聯(lián)絡(luò)；違反以上規(guī)章制度將嚴肅處理，重者將嚴懲警告及罰款或送公安機關(guān)。成嚴重后果的，應(yīng)追究其責(zé)任。情節(jié)嚴重，均應(yīng)作除名處理。

　　

【正文】 議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計算。以每一平米為投票權(quán)計算基數(shù)，不足一平米部分不予計算。 以后業(yè)主大會會議的投票權(quán)計票方式可以通過《業(yè)主大會議 事規(guī)則》確定。 問 2業(yè)主大會會議以什么形式召開？ 答：業(yè)主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。 但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書面委托代理人參加。 問 2業(yè)主大會是否要定期開會，由誰召開？ 答：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： (1)20%以上業(yè)主提議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事 件需要及時處理的； (3)業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 問 2業(yè)主大會具有哪些主要職責(zé)？ 答：業(yè)主大會主要職責(zé)如下： （ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （ 4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （ 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 問 2業(yè)主大會 如何決議才有效？ 答：一般事項，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過；業(yè)主大會作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。 問 2什么是業(yè)主委員會，與業(yè)主大會是什么關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體實施業(yè)主大會的決議。業(yè)主委員會組成人數(shù)一般為 5 至 9 人的單數(shù)，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 問 2業(yè)主委員會職責(zé)是什么？ 答：業(yè)主委員會的主要 職責(zé)為： （ 1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （ 2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （ 3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （ 4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； （ 5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會應(yīng)當監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。 問 什么人可以當選業(yè)主委員會委員？ 答：具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會委員： （ 1）具有完全民事行為能力的業(yè)主； （ 2）遵守國家有關(guān)法律、 法規(guī)； （ 3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)； （ 4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力； （ 5）具有一定組織能力； （ 6）具備必要的工作時間。 在實際工作中，鼓勵和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會委員參與物業(yè)管理。 問 3業(yè)主委員會是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國土房管局備案。備案時須提交《業(yè)主委員會備案單》及業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。 問 3業(yè)主委員 會如何作出決定？ 答：經(jīng) 1/3 以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委員人數(shù)半數(shù)以上通過。 業(yè)主委員會的決定應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。 問 3什么情況下業(yè)主委員會委員資格終止？ 答：出現(xiàn)以下情況時業(yè)主委員會委員資格終止： （ 1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （ 2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； （ 3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； （ 4）有犯罪行為的； （ 5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （ 6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （ 7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 問 3業(yè)主大會、業(yè)主委員會是否可以作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定？ 答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 問 3什么是業(yè)主公約？ 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。主要內(nèi)容是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項。 問 3什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主大會 制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。 業(yè)主大會議事規(guī)則主要就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定方法、業(yè)主委員會的組成和委 員任期等事項作出約定。 問 3業(yè)主大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？ 答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)、與社區(qū)居委會相互協(xié)作，共同做好維護 物業(yè)管理區(qū)域的社會治安的相關(guān)工作。 住宅小區(qū)業(yè)主大會會議，應(yīng)當告知相關(guān)的社區(qū)居委會；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當聽取社區(qū)居委會的建議；積極配合社區(qū)居委會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 物業(yè)管理 100 問 （二） 四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 問 3新建住宅是否必須進行招標選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：是的。按照規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過招標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 問 3業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進行招標？ 答：不需要。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的，可不再進行招標，直接授權(quán)業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 問 業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？ 答：業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。 問 4業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)當告知社區(qū)居委會和街道辦事處？ 答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項，業(yè)主大會作出更換物業(yè)管理企業(yè)的決議后，應(yīng) 當及時告知當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會。 問 4業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當就哪些事項形成決議？ 答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當在招標前決定以下事項： （ 1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標代理機構(gòu)組織招標； （ 2）確定采取公開招標或邀請招標方式； （ 3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標人； （ 4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。 問 4業(yè)主委員會招標前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會招標前，應(yīng)當?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土 資源和房屋管理局備案。備案時，應(yīng)提交以下資料： （ 1）業(yè)主大會決議； （ 2）招標公告或者投標邀請書； （ 3）招標文件； （ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標代理機構(gòu)進行招標的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。 問 4業(yè)主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 答：應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)： （ 1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當在招標前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； （ 2）評標過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主 可參加旁聽； （ 3）評標結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業(yè)主公示； （ 4）中標企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標準以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。 問 4業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？ 答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè) 服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。 問 4業(yè)主委員會招標應(yīng)當何時完成？ 答：業(yè)主大會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。 問 4業(yè)主委員會通過招標重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當如何組織新老企業(yè)的交接？ 答：業(yè)主大會依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當在解除與原物業(yè)管理企業(yè)的 (前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。交接活動由業(yè)主委員會組織，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： （ 1）竣工總平面 圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （ 2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （ 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （ 4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時，應(yīng)當制作交接證明并由雙方企業(yè)和業(yè)主委員會加蓋印章。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。 問 4如何與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？ 答：按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約 定。 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。北京市國土資源和房屋管理局 2020 年 5 月頒布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。 五、物業(yè)服務(wù)和費用 問 4物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？ 答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實行。物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。 問 50、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。 特約性服務(wù)指受個別業(yè)主的單獨委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機票、報紙等。 問 5：《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》規(guī)定電梯服務(wù)應(yīng)達到什么標準？ 答：：《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》規(guī)定電梯養(yǎng)護、運行、維護服務(wù)標準為： （ 1）主梯 6： 0024： 00 不間斷運行， 0： 006： 00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客； （ 2）凡有高峰梯的，在高峰期 6 點 8 點、 17點 19點與主梯同時運行； （ 3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于 23 點至次日 5 點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案； （ 4）維修服務(wù)標準執(zhí)行京房地修字 [1998]第 799 號文件規(guī)定。 （ 5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應(yīng)迅速組織救助。 問 5《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)應(yīng)達到什么標準？ 答：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標準》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外；服務(wù)內(nèi)容為： （ 1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； （ 2）設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理； （ 3）每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物； （ 4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等 ，進行一周一次清掃； （ 5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； （ 6）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。 （ 7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 問 5物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護服務(wù)方面承擔何種職責(zé)？是否應(yīng)對業(yè)主人身和財產(chǎn)負責(zé)？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括： （ 1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值 班，危及人身安全儲有明顯標志和防范措施； （ 2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢； （ 3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；