【導讀】房地產項目銷售手冊。房地產經紀有限公司。二OO八年三月十四日

　　

【正文】 少于人民幣一千萬元；（二）有四名以上持有專業(yè)證書的 房地產 、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；（三）有按市場價格取得的土地使用權；（四）有自己的名稱、組織機構和固定的經營場所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 增加 房地產 開發(fā)和經營業(yè)務范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項規(guī)定的條件。 工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應當予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。 如何申請領取《 房地產 開發(fā)企業(yè)資質證書》？ 房地產 開發(fā)企業(yè)應在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內到主管部門備案，并申請領取《 房地產 開發(fā)企業(yè)資質證書》，主管部門應在十五日內依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《 房地產 開發(fā)企業(yè)資質證書》。 地產開發(fā)企業(yè)辦理 房地產 開發(fā)和經營業(yè)務時，應當出示《 房地產 開發(fā)企業(yè)資質證書》。 主管部門對《 房地產 開發(fā)企業(yè)資質證書》實行年度審核 制度 。 什么是商品房預售？ 商 品房預售，是指 房地產 開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 《 房地產 預售許可證》包含哪些內容？ 《 房地產 預售許可證》包括下列內容：（一）預 售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三） 項目 名稱；（四） 項目 坐落地點；（五）土地使用權出讓合同書號、地塊編號；（六）《 房地產 證》編號、棟數(shù)；（七）批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機關、有效期；（九）附注內容等。 當商品房達到何種形象進度 時，才可以辦理預售許可證？ 七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。 5． 房地產 術語（規(guī)劃篇） 建設用地面積 建設用地面積 :指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的 面積。 建筑覆蓋率 建筑覆蓋率 :指建筑基底面積占建設用地面積的百分比。 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應符合下列規(guī)定： 煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構筑物不計入建設高度。 樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的 20％，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。 建筑為坡度大于 30 度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。 文物保護建設控制地帶內的建筑高度，按建筑物和構筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構筑物）、中國傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度。 建筑基底面積 建筑基底面積 :指建筑物首層的建筑面積。 建筑間距 建筑間距 :指建筑平面外輪廓線之間的距離。 建筑密度 是指小區(qū)內建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。 高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應選擇密度低的小區(qū)。 建筑面積 指房屋外墻、柱、邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高 米以上 (含 米 )的永久性建筑。 按建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》規(guī)定，10種情況下建筑面積不計算，包括： 米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室； 、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷； ； 、挑臺、天面上的花園、泳池； 、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺； 、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； ； 。 ，新的房產測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。、177。 、177。 ，而舊標準允許面積測量誤差為 。 居住區(qū)公共建筑用地 指居住區(qū)內有明確界限的公共建筑用地。如托幼、學校等均按實際使用界限計算，沿路時應算到路邊。無明顯界限的公共建筑，則按實際占用地計算，有時也按定額計算。 居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共 綠地等四項用地的總稱。 框架 剪力墻結構 框架 剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。因為，在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側的趨勢，而框架則有內收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲 線變形，框架除了負擔外荷載產生的水平力外，還額外負擔了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當大的剪力。 期房 習慣上把在建的、尚未完成建設、不能交付使用的房屋稱為期房。即消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房， 房地產 開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得 房地產 權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。 房屋的全面 建成包括：建筑工程、設備安裝工程及內外裝修工程結束，通過竣工驗收；達到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配電通、氣通 (煤氣、天然氣或液化氣 )、電話通、道路通、場地平整。發(fā)展商出售期房稱為預售，購房人買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。 商品房 商品房是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發(fā)建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種 ,北京 9 月起內、外銷房已并軌。 現(xiàn)房 現(xiàn)房是指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得 房地產 權證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到 房地產 管理部門進行 房地產 初始登記。購買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以立即辦理產權登記手續(xù)，取得產權 證。 陽臺建筑面積 指套內陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計算規(guī)則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 躍層式住宅 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大， 布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市建設、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。 智能化住宅 根據(jù)建設部全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程要求，智能化住宅要達到安全防范、信息管理、信息網絡，也即智能化住宅是將各種家庭自動化設備、計算機及其網絡系統(tǒng)與建筑技術與藝術有機結合的產物，從而實現(xiàn)住戶可以在任何時間任何地點進行家庭遙控管理或與外界進行聯(lián)系的住宅。 智能小區(qū)由眾多智能樓宇組成，其旨在 通過高度集成的通訊和計算機網絡，把社區(qū)的保安、物業(yè)、服務及公共設施連接起來，實現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理，使小區(qū)內居民可以２４小時與社區(qū)醫(yī)院、學校、超市、娛樂場所等處聯(lián)絡。 6．其它 經紀人 在購買、出售、出租和物業(yè)權益管理中，經委托為其他人代理業(yè)務的人。 房地產 經紀人 全國 房地產 經紀人協(xié)會的成員?！?房地產 經紀人”也是對 房地產 出售中專業(yè)人員的通稱。 經紀人交易 經紀人從事的包括營銷出售物業(yè)和代理出售者最大利益的業(yè)務。 占有率 一個 項目 在目標細分市場中可以吸引的需求和總需求的百分比。 建設貸款 通常由商業(yè)銀行提供給施工單位的貸款，用于 房地產 建設，期限一般為 6個月至 2年。 抵押 在某些州將 房地產 用于借債抵押的工具。他是借款人和貸款人雙方的工具。 長期貸款 房地產 長期貸款，用以資助整個 項目 （與建設貸款相對）。 印花稅 印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受的應稅經濟憑證所征收 的一種稅。 契稅 契稅是指在土 地、房屋權屬轉移時，向取得土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收 的一種稅。 公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共 部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的 2%。 二、業(yè)務 流程 須知 1．接待 流程 接 待 流 程 請客戶到洽談區(qū)介紹戶型圖（提供茶水） 留下客戶基本資料 帶客戶簽認購書 銷售人 員微笑迎接來訪客戶，并準備好銷售工具。 銷售人員詢問客戶購買住宅還是商業(yè)，是否來訪過或打過電話 將客戶帶至沙盤區(qū)介紹 項目 周邊情況及樓盤詳情 帶客戶參觀住宅樣板間或商業(yè)示范區(qū) 2．認購 流程 認 購 流 程 選擇戶型、確定房號，同時向助理報銷控 銷售 人員準確填寫商品房認購書 向甲方客服人員報銷控 認購書核對確認后帶領客戶到財務部繳納認購金 銷售人員與客戶約定簽約時間并告知客戶簽約所需資料 定金的收取： 只有取得預售許可證，才可以收取定金。銷售人員遇到比較遲疑的客戶，不要輕易叫他下訂。定金收取后不予退還。（注意：認購金是可以退的，小定是可以退的，大定簽定金協(xié)議后不退） 商業(yè)： （此處不做重點，本 項目 無商業(yè)銷售任務） 總房款 定金 20萬以下 2萬元 /戶 20 萬 100 萬 5萬元 /戶 100萬以上 10萬元 /戶 注： 認購日起七個工作日內簽約。定金自動轉為房款。 3．簽約 流程 簽約時所需資料： 簽約人身份證原件。 購買房屋總房款或首付款。 外地人需提供在 菏 工作居住證或暫住 證。 如果購房人是未成年人，則需由法定監(jiān)護人簽署合同，并需要在當?shù)毓C機關進行監(jiān)護關系的公證。 購買商品房的房款及相關費用： 一次性付款 按揭貸款 住宅總價 =單價套型面積 首付款 =總房款 30% 印花稅 =總房款萬分之五 貸款年限 N年 契稅 =總房款 或 3% （二次購房 3%，面積在 144 以上在 3%,商業(yè)3%） 按揭商鋪月供款 =貸款額 N年限月均還款額 (系數(shù) ) 公共維修基金 =總房款 2% 按揭律師費 =貸款額 2‰ 物業(yè)管理費 /月 =（套型）建筑面積物業(yè)費/平米 /月 保險費 =保險金額對應保險年限的費率 (依貸款銀行而定 ) 抵押登記費： 200 或 280(依貸款銀行而定 ) 注： 按揭貸款也要交納印花稅、契稅、公共維修基金。 簽 約 流 程 銷售人員與客戶約定簽約時間并告知客戶簽約時所需資料 銷售人員提前兩日到客服部告知客戶簽約時間并準確填寫客戶及其購買房屋的詳細資料 簽約當日客戶與客服人員確認無誤后簽署購房合同，并將合同提交到網上 財務人員認真核對單價、總價及首付款確認無誤后收取款項并開具收據(jù)貨發(fā)票 客服人員辦理好預售登記后開始幫助客戶 辦理個人按揭貸款手續(xù) 銷售人員帶領客戶到財務部繳納房屋首付款及相關費用 客服人員取回已經加蓋公司章的合同后到房地局辦理備案登記 客服人員將客戶及其購買房屋的詳細資料準確無誤的錄入到網上合同中 4．貸款 流程 貸 款 程 序 貸款條件及要求： 1． 申請人須具有完全民事行為能力 2． 申請人須有穩(wěn)定的職業(yè)和經濟收入 3． 申請人須已向開發(fā)商支付 20%以上的首期房款（一人購多套房的，每多購一套，首付增加