【導(dǎo)讀】學(xué)習(xí)和領(lǐng)會，認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實施。本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》、《員工手冊》、公司文件及相關(guān)管理制度，度將在考核中予以相應(yīng)處罰。不盡之處，管理處將適時予以補(bǔ)充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。為創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)而努力！六、團(tuán)結(jié)同志，互相愛護(hù)，互相幫助，互勉互勵，齊心協(xié)力，努力工作。并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；臺風(fēng)、治安案件的應(yīng)急處理辦法，并能有效及時組織、安排處理。報廢的報批等會計手續(xù)。

　　

【正文】 備進(jìn)行巡邏檢查，并及時做好調(diào)整、修理、清潔、潤滑工作。 每周有電梯技工對電梯的主要機(jī)構(gòu)和設(shè)備進(jìn)行一次檢查，并進(jìn)行必要的除塵、清潔、潤滑和調(diào)整工作。 每季對其一般重要機(jī)械和電氣裝置進(jìn)行比較細(xì)致的檢查、調(diào)整和修正。 有電梯技術(shù)人員負(fù)責(zé)，與電梯技工配合對所有的機(jī)械、電氣安全設(shè)備的有效、可靠 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 26 頁， 共 31 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 程度，主要零部件的磨損程度進(jìn)行檢查和測試，檢修或更換已超過極限磨損的已壞零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全裝置。 電梯進(jìn)行定期檢修試車時，電梯轎廂內(nèi)不可載客或裝貨 ，并在電梯出、入口處懸掛“檢修停用”、“不許合閘”、“正在修理，不可開動”等警告牌。 若運(yùn)行過程中發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停駛，待認(rèn)真檢查修復(fù)后方可使用，并對維修過程作詳細(xì)記錄。 根據(jù)具體情況確定大修時間。 地下水泵運(yùn)行管理制度 水泵房屬于小區(qū)重要設(shè)施之一，對設(shè)備運(yùn)行每天巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并做好日運(yùn)行情況記錄。 設(shè)備操作需要專人負(fù)責(zé)，禁止非有關(guān)人員隨意進(jìn)入機(jī)房，操作人員須熟悉設(shè)備、電器及機(jī)械性能，熟悉管線布局，能解決日常一般性故障。 正常保持電動機(jī)外殼清潔，風(fēng)路暢通，及時 解決水泵漏水、漏油現(xiàn)象，防止潮氣進(jìn)入電機(jī)內(nèi)部。 正常檢查電器線路，防止端線松動造成缺相，發(fā)現(xiàn)電器有異常聲音應(yīng)立即停車，查明原因。 為保持設(shè)備良好運(yùn)行，除日常保養(yǎng)外，每半年檢查一次電機(jī)的對地絕緣電阻，每一年打開電機(jī)軸承蓋，檢查有否磨損，并更換潤滑油，每二年進(jìn)行一次整機(jī)保養(yǎng)。 搞好設(shè)備使用場所、環(huán)境衛(wèi)生及使用場地干燥，保證配套部件無缺陷現(xiàn)象。 發(fā)電機(jī)保養(yǎng)制度 為確保人身及設(shè)備安全，特制定以下操作規(guī)定： 嚴(yán)格執(zhí)行供電部門所制定的發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行條例； 發(fā)電機(jī)必須由專人負(fù)責(zé)操作，操作 人需要熟悉本發(fā)電機(jī)實際操作程序，嚴(yán)禁閑人隨意進(jìn)入機(jī)房重地； 發(fā)電機(jī)在運(yùn)行前，必須認(rèn)真檢查與之配套設(shè)施的各機(jī)械及電器連鎖控制裝置的正確位置，防止倒送電所造成的惡性事故發(fā)生需巡視發(fā)電機(jī)各油位、冷卻水箱，蓄電池是否完好正常； 發(fā)電機(jī)在正常運(yùn)行中經(jīng)常觀察各種指示及控制儀表，如發(fā)現(xiàn)三相電壓表的缺相、電 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁， 共 31 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 壓表、頻率表的指示值，超過規(guī)定值和油溫過高應(yīng)既停機(jī)檢查，如發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重超負(fù)荷時，應(yīng)局部拉閘，減輕負(fù)荷至允許范圍內(nèi)； 當(dāng)發(fā)電機(jī)長期停機(jī)時，做到每 10 天不小于一次空載運(yùn)行檢查，每次空載運(yùn)行的時間應(yīng)不大于 10 分鐘 ，每季度一次常規(guī)保養(yǎng)，每一年對主機(jī)大修保養(yǎng)一次； 定期打掃機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生，檢查通風(fēng)口，保持設(shè)備外部清潔，一般性故障一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時解決，認(rèn)真做好記錄臺帳工作，對保養(yǎng)、維修、試車和正常運(yùn)行的時間及發(fā)電量，必須做到及時記錄； 高配值班電工在發(fā)電機(jī)上述內(nèi)容工作時，以監(jiān)護(hù)為主，配合發(fā)電機(jī)操作人員做好安規(guī)檢查，并負(fù)責(zé)記錄工作。 高低壓變配電間規(guī)章制度 電工必須持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行“電工安全規(guī)程”。 嚴(yán)格執(zhí)行“二票三制”規(guī)定，防止違章操作和錯誤操作，以確保人身安全及設(shè)備安全。 電工進(jìn)入變配電間工 作，應(yīng)腳穿電工鞋，身穿工作服，操作時必須戴好絕緣手套，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作制度。 進(jìn)出低壓變配電間，隨手關(guān)門，不得將食品等帶入變配電間，以防引入小動物，造成不必要的電氣事故。 非工作人員不得入內(nèi)，因工作、業(yè)務(wù)需要進(jìn)入，須經(jīng)主任同意，簽字后方能由當(dāng)班人員帶領(lǐng)入內(nèi)。 每二小時進(jìn)行一次巡視，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時處理并做好書面記錄，同時向有關(guān)部門匯報。 按規(guī)定巡視路線巡視，防止出現(xiàn)漏查現(xiàn)象。巡視中要密切注意各種儀表讀數(shù)的變化，從中掌握、了解用電情況，電量變化。分析出設(shè)備與線路的工作狀態(tài)。 每周至少進(jìn)行一次熄燈巡視檢查，發(fā)現(xiàn)漏電、跳火現(xiàn)象及時處理。 變配電間必須配備消防用具。工作人員應(yīng)該掌握消防用具的使用方法，懂得滅火的基本知識。 戶外對講系統(tǒng)使用管理制度 戶外對講系統(tǒng)是物業(yè)管理公司為住戶服務(wù)的重要通訊設(shè)施之一。為確保系統(tǒng)的正常運(yùn) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁， 共 31 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 行，特制訂本制度，內(nèi)容如下： 工作人員操作對講系統(tǒng)，必須按規(guī)定程序操作，其他任何人未經(jīng)許可不得擅自操作。 非本公司工作人員擅自操作本系統(tǒng)，我物業(yè)管理人員有權(quán)維護(hù)對講系統(tǒng)，并婉言作好謝絕、規(guī)勸工作。 物業(yè)工作人員操作本系統(tǒng)時，應(yīng)態(tài)度和藹、禮 貌問答；按壓數(shù)字鍵動作要輕，勿用力過猛，否則將致使按鍵無法復(fù)位或復(fù)位錯誤，影響系統(tǒng)的正常操作。 工作人員原則上不能離崗，如確因急事必須離崗，應(yīng)委托專人代為管理，同時，告知代管人操作方法。 工作人員如發(fā)現(xiàn)多獎系統(tǒng)有異?，F(xiàn)象時，必須立即報告管理處，有管理處負(fù)責(zé)派人進(jìn)行維修確保系統(tǒng)正常運(yùn)行 第五章 清衛(wèi)、綠化類制度 清潔衛(wèi)生實施細(xì)則 小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。 散水及排水溝每天不定時循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。 垃圾筒每 天清理至少 1 次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。 清運(yùn)垃圾每天至少 2 次，上、下午至少各一次； 墻門每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。 廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。 公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴(yán)重臭味，地面無積水。 草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。 噴水池、水（魚）池每天至少清理一次 ，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。 樓道梯級清潔每周一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。 1梯級扶手、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 29 頁， 共 31 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 污漬、亂張貼。 1電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。 1樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺底部，每三個月清刷一次，確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。 1標(biāo)識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。 1公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。 1露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。 1雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼； 1雨蓬、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。 1消殺工作： （ 1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意： A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)； B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時在投擲地掛上明顯的標(biāo)識； C、投放鼠藥盡量放在隱蔽 或角落處； （ 2）滅蚊蠅工作在 510 月份應(yīng)每月一次，注意事項： A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑； B、噴灑時應(yīng)作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩； C、在公共場所噴藥時，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對行人的影響。 （ 3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。 花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范 綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護(hù)整個花壇的整體效果；對室外種地的 花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。 室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每 1 至 2 天淋水一次。 花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時噴藥，沒有特別病蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 30 頁， 共 31 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 對花應(yīng)每年施肥 34 次，肥料由綠化工定。 盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的 1/3 時應(yīng)定為待換花，若某個花壇中待換 花的比例超過 1/2 時要求全部更換。 應(yīng)做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價賠償。 草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范 草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。 當(dāng)草坪需要改良時，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。 按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進(jìn)行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。 在雨停、草干的情況下對草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季 3 個月剪一次，秋冬季 4 個月剪一次，同時作好記錄。 視草坪的生長情況，對草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及 時噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化工視實際情況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。 通過人工除草和除草器除草，定期對草坪進(jìn)行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。 每年應(yīng)對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每 12 年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。 草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧。 嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。 病蟲害防治規(guī)范 綠化工應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計劃，防治計劃應(yīng)包括： A、年度及季度的病蟲害預(yù)防計劃； B、病蟲害發(fā)生時 的治療計劃及用藥計劃； C、病蟲害防治的費(fèi)用預(yù)算計劃。 應(yīng)堅持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲害發(fā)生時應(yīng)及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。 綠化工應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。 對園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 31 頁， 共 31 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 綠化工在噴農(nóng)藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說明書規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。 植物用藥后 ，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。 管理處應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對防治結(jié)果作相應(yīng)評價，見《病蟲害防治檢查表》。 喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范 運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年 12 月 2 月對喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當(dāng)?shù)恼我员３中螤睿瑢υ煨蜆鋺?yīng)每兩個月修剪一次外形以保持外形。 運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝 型修剪工作；對造型灌木生長季應(yīng)每 25 天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。 喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年 56月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。 小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時針對性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時應(yīng)注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周圍人員安全。 不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。