【正文】 到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚。 　　第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報告。就在當天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表揚信。內(nèi)容大致是作為住戶，當然不希望有類似嚴重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團結協(xié)作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚。 　　管理處全體員工在收到此消息后得到強烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于事件調(diào)查及善后工作。 點評： 物業(yè)管理在旁人看來是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成。如何能扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，看來都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。 如此撬門物業(yè)公司應否承擔賠償責任 案情介紹： 　　張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因為工作關系，經(jīng)常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。 　　因為水流不止，王小姐便請求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開，入內(nèi)維修。張先生認為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。 案例評析： 　　管理處的行為符合緊急避險的情況。所謂緊急避險，是指為了本人或第三人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。 　　緊急避險行為因其保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國法律所認可。我國民法通則明確規(guī)定正當防衛(wèi)和緊急避險為抗辯的正當理由，可以以此主張具有正當性和合法性的侵權行為不承擔民事責任。 　　本案中，家中漏水時，張先生出差在外，而水流不止，并且已經(jīng)和正在進一步對樓下王小姐家中財產(chǎn)造成損害，所以當時的情況是非常危險的，如果不及時采取措施，肯定會對樓下住戶造成更大的財產(chǎn)損害。 　　管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發(fā)生的損害，在無法及時與您聯(lián)系的情況下將房門撬開進行維修，完全符合緊急避險的條件。管理處采取的緊急避險措施可能會對張先生家的門窗或其它相關的設施造成一定的損害，財產(chǎn)損害賠償問題可以根據(jù)最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第１５６條解釋為：因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償?shù)?，可以責令受益人適當補償?quot。 本案中，張先生長期不在家，而家中卻突然漏水，說明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關設備自然老化或其他自然因素引起的。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險的受益人，應當給予張先生適當?shù)难a償。本案管理處作為第三人實施緊急避險行為，如果采取的緊急避險措施沒有超過必要的限度，則不應承擔賠償責任。 五、保安、公共秩序篇 停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴} 案情介紹: 　　2002年3月，深圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。物業(yè)公司認為收費和賠償條件太不對等，一輛轎車一小時收費才5元錢，室內(nèi)停放包月最嗖?00元，一旦停車場內(nèi)車輛丟失，車主以停車場負保管責任為由要求停車場賠償丟車的巨額損失，對停車場、對物業(yè)公司太不公平，由此不予賠償。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。 法院認為： 　　被告收取原告停車場費時明確注明收取的是車位租金，故無證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關系，而是車位有償使用關系，判決物業(yè)公司不承擔丟車之民事賠償責任。 　　如果被告收取停車場費用是服務費，即可證明雙方之間存在車輛保管關系。物業(yè)公司必須承擔民事賠償責任。 點評： 　　確定停車場的賠償責任，必須明確車輛保管關系與車位有償使用關系是停車場承擔民事責任的重要法理依據(jù)。 　　車輛保管關系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關系。車位有償使用關系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關系。車輛保管關系與車位有償使用關系在車輛的寄存行為上是相同、一致的。 　　將車輛保管關系與車位有償使用關系兩者區(qū)分：主張車輛保管關系，停車場承擔丟車后的民事賠償責任；車位有償使用關系，停車場不承擔丟車后的民事賠償責任。 　　停車場收費是服務費。 　　停車場服務收費的性質(zhì)是保管收費。 　　停車場保管收費應承擔保管責任。 停車場收費發(fā)票單方聲明車位租金無效。 不允許裝防盜網(wǎng)失竊后產(chǎn)生糾紛 案情介紹： 　　小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。 　　很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風后忘記關掉窗戶，當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認為這是因為物業(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。 　　經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。經(jīng)法院審理認為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責任。陳某屬于自己疏忽未關窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔法律責任，所以不與賠償。 點評: 　　陳某入住小區(qū)時，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準安防盜窗的規(guī)定，陳某已認可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當事人情況，雙方已簽協(xié)議，當事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負直接責任。 　　陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。 　　物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔賠償責任。 醉酒違規(guī)婉言糾正 案情介紹： 　　一個晚上，月朗星稀。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場，也吸引了當值的中海物業(yè)海濱管理處護衛(wèi)員的注意。循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標取樂。 　　護衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。這三個人滿嘴酒氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時難以理喻。做出判斷后，護衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者：麻煩您們扶他們回去早點休息，別碰著哪兒傷了，對誰都不好。說完即俯身將一個個被踢倒的路標扶起來，放置好（沒有硬性要求搗亂者自己去恢復原狀，此時此地，是種恰當?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的沖突）。 　　善意的勸慰和無聲的行動，打動了兩位清醒的同行者。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。 點評： 人們常說打酒找提瓶子的要錢，很多時候大家都是按照這個常理處理問題。但未必時時靈驗，像本案例中，你能找醉酒的人來要錢嗎？亦不妨換個思路，先避開鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請他們出面協(xié)助，效果可能會更好。 裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦 案情介紹： 　　一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運來不少裝修材料。業(yè)主叫了該戶裝修工好幾次，他們才下來搬運材料。業(yè)主一走，裝修工頭就給護衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。由于裝修材料不允許放在大堂，護衛(wèi)員拒絕了他們。 　　裝修工人只好連夜搬運，材料運完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。當班護衛(wèi)員靈機一動，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護衛(wèi)員提出先把垃圾打掃干凈，才能把證件還給他們。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護衛(wèi)員的衣服就要動手打人，護衛(wèi)員冷靜的對他們說:你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問他我這樣處理對不對。裝修工頭想了想，有道理，把手松開后，就走到一邊打電話。 　　或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說了好話，打完電話，裝修工頭老實了許多，不僅同意打掃地面，還向護衛(wèi)員道了歉。護衛(wèi)員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并說：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽，立即拿出50元錢說：那謝謝您，說實在了，工人們今天也太累了，50元錢雖然不多，就當作給您的勞務費吧！當然，護衛(wèi)員沒有收他們的錢。 點評： 糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來軟的，也不能一味動硬的。在對方迫不得已糾正時，尤其應當注意適可而止，見好就收，這樣不至于結怨，便于以后的工作。 六、物業(yè)產(chǎn)權糾紛篇 房屋代管人無權出賣其代管的房屋 案情介紹: 　　李某在某市有四間房。當其外遷時，便將產(chǎn)權證書和房屋一起交其堂叔張某代管，并告知他說幾年后還回來，不要賣房。幾年后，張某見房屋價格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權變更手續(xù)。隨后，王某將房屋租與趙某經(jīng)營餐廳。李某聽說后，趕回某市訴至法院，要求王恢復原狀，返還房屋。 法院審理如下： 　　張與王之間的買賣協(xié)議無效； 　　王與趙之間的租賃協(xié)議無效； 　　趙于判決生效后10日內(nèi)將房屋交給李某； 　　張某賠償趙某財產(chǎn)損失。 案例評析： 　　張某超越代理權而與王某訂立房屋買賣合同，未經(jīng)房主追認，該合同無效。張某只是李某房屋的房產(chǎn)代管人，并未授權其房屋買賣的權利?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第23條規(guī)定：代理人須按照代理權限行使代理權并履行義務。張某的行為明顯以超越代理權。 　　《民法通則》第66條規(guī)定：沒有代理權，超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。因此，該買賣協(xié)議無效。 　　王與趙之間的房屋租賃協(xié)議無效?！睹穹ㄍ▌t》地58條規(guī)定：無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。因此，王盡管與張達成買賣協(xié)議，并辦理了房屋產(chǎn)權變更，但由于該買賣協(xié)議無效到訂立協(xié)議之時，因此，他沒有對房屋的所有權，沒有處分、管理、使用房屋的任何權利。因此房屋的租賃協(xié)議是無效的，至于趙的損失，則按法律追究張的責任。 　　張超越代理權代為出賣房屋，未得李追認，應承擔因此造成的責任。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。趙誤租了張出賣給王的港務，并投資進行裝修，該買賣合同的無效和租賃合同的無效。迫使他不得不騰退房屋，停止營業(yè)，其裝修房屋的損失以及停止營業(yè)的損失都應有張負責賠償。只有這樣，才能真正體現(xiàn)法律的價值取向。 借名買房人誰保護 案情介紹： 　　1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽區(qū)購得商品房一套（1996年，外地人不得在北京購買商品房）。后雙方發(fā)生糾紛，訴諸法律。像李某這樣借他人名義買房的事情，在法律上是否受保護？ 點評: 　　本案需要解決的兩個焦點問題是： 　　一、憑什么確定產(chǎn)權？ 　　二、法律是否保護影子產(chǎn)權人？ 我國的《民法通則》第71條規(guī)定，財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利，房地產(chǎn)產(chǎn)權是指以房地產(chǎn)為標的的物權。物權是排他性的權利，這是物權的效力特征。物權的排他性是指一物之上不能有兩個或兩個以上互不相容的物權，即一物一權。 　　在我國如何確定房地產(chǎn)的所有權呢？《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。1998年的《城市房屋權屬登記管理辦法》第4條規(guī)定：申請人應當按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書。 　　第5條規(guī)定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。第11條規(guī)定，權利人（申請人）為自然人的，應當使用身份證上的姓名。 　　因此，房屋權屬登記具有強制性，是我國房地產(chǎn)管理部門實施的行政管理行為。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權利因受到法律的確認，而取得社會公認的權威，由法律依靠國家強制力加以保護，可以對抗權利人以外的任何人。另外，權利由于登記而具有公開的性質(zhì)，可以向社會公開房屋權利的狀態(tài)和結果，保障房地產(chǎn)交易的安全。所以只有經(jīng)過登記的房屋所有權受法律保護，權屬證書是房屋產(chǎn)權的唯一證明。 　　在現(xiàn)實中，有些人為了達到其特殊的目的，如規(guī)避當?shù)厣唐贩夸N售的有關法律規(guī)定，以他人的名義購買內(nèi)部職工房、內(nèi)銷商品房、特困補助房、經(jīng)濟適用房等，從而出現(xiàn)了所謂的影子產(chǎn)權人或背后產(chǎn)權人。因為國家或單位在銷售這類房屋時根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房價較低，有些房價甚至低于成本價。對于這類案件房產(chǎn)權的認定問題目前存在較大的爭議。那么，應不應該保護所謂的影子產(chǎn)權人呢？ 　　首先購房款的真正來源、目的和原始的證據(jù)均不易查清。同時如以購房款的來源為確定房產(chǎn)權屬問題的依據(jù)必定會導致房產(chǎn)權的極大混亂，從而引發(fā)產(chǎn)權的不穩(wěn)定、不確定。因為誰也不能肯定其合法購買的房產(chǎn)有一天會不會突然冒出一個影子產(chǎn)權人或背后產(chǎn)權人，從而引發(fā)權屬糾紛。 　　其次是由于如果司法部門認可了影子產(chǎn)權人的產(chǎn)權，也就是對其各種惡意規(guī)避法律的違法行為進行了追認，從而保護了影子產(chǎn)權人的違法所得，使其違法行為合法化。 　　因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應以各級房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)證為依據(jù)，因為房地產(chǎn)的權屬問題屬于要式契約，我國對于這種不動產(chǎn)的產(chǎn)權做出了明確的登記制度。因此，在處理房地產(chǎn)案件中，房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權屬證書應是唯一的依據(jù)。 如此房屋糾紛怎么辦？ 案情介紹： 　　劉某將一幢房屋贈送給了家鄉(xiāng)的親戚張某，并在簽訂了書面贈與合同的情況下，將房產(chǎn)證一并交付。張某一家搬進該房屋6個月后，因該房年久失修，產(chǎn)生傾斜，影響到鄰居家的房屋，鄰居提出賠償要求，張某以該房尚未辦理產(chǎn)權過戶應由劉某負責為由，予以拒絕。 案例評析： 　　此案例的關鍵在于判斷劉某與張某之間的贈與關系是否成立，房屋的所有權是否轉(zhuǎn)移。 　　根據(jù)[中華人民共和國民法通則]72條：按照合同或者其按合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。在一般情況下，動產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移，都是以財產(chǎn)交付作為標志。但