【正文】 因?yàn)閲一騿挝辉阡N售這類房屋時(shí)根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房價(jià)較低，有些房價(jià)甚至低于成本價(jià)。第11條規(guī)定，權(quán)利人（申請(qǐng)人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用身份證上的姓名。物權(quán)是排他性的權(quán)利，這是物權(quán)的效力特征。后雙方發(fā)生糾紛，訴諸法律。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。因此，該買賣協(xié)議無效。 案例評(píng)析：張與王之間的買賣協(xié)議無效； 　　李某在某市有四間房。但未必時(shí)時(shí)靈驗(yàn)，像本案例中，你能找醉酒的人來要錢嗎？亦不妨換個(gè)思路，先避開鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請(qǐng)他們出面協(xié)助，效果可能會(huì)更好。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者：麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對(duì)誰都不好。婉言糾正 點(diǎn)評(píng): 　　小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。車位有償使用關(guān)系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關(guān)系。 停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴}管理處采取的緊急避險(xiǎn)措施可能會(huì)對(duì)張先生家的門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財(cái)產(chǎn)損害賠償問題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第１５６條解釋為：因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。所謂緊急避險(xiǎn)，是指為了本人或第三人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。 　　張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。 　　管理處全體員工在收到此消息后得到強(qiáng)烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于事件調(diào)查及善后工作。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。 　　晚上十一時(shí)許，當(dāng)工程人員尚在緊張地進(jìn)行維修時(shí)，有住戶從鄰近商場超市購了很多的飲料及食品，慰勞管理處員工。 　　安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行，以免出現(xiàn)故障；準(zhǔn)備充足燃料以備發(fā)電機(jī)長時(shí)間的運(yùn)行需要。 采取措施： 　　管理處立即想到其會(huì)產(chǎn)生的影響：物業(yè)公司采取措施發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,39。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。 　　物業(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為：直到3月27日，業(yè)主致電供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場后，因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。久而久之,習(xí)慣成自然。綠地上亭柵多姿,曲徑通幽,池水泛光,花木含情。因些，人民法院根據(jù)雙方的實(shí)際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即保證了甲房屋的通風(fēng)、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。 點(diǎn)評(píng)： 1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。是不重復(fù)犯同類錯(cuò)誤。 污水管道返水怎么辦 　　因此，他不同意楊女士的訴訟請(qǐng)求。 　　楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來，一直相安無事。但業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬，質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺(tái)防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？ 點(diǎn)評(píng)：此類情況如相鄰 　　相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī)，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。 相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛怎么辦因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護(hù)，并再三告誡居民留意。 案情介紹： 點(diǎn)評(píng)： 業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦 　　根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。 　　李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。 　　2王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反《民法通則》中關(guān)于相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng)。這時(shí)，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒有必要去計(jì)較人家怎樣，心態(tài)就不會(huì)失衡了。 　　第二天巡樓的時(shí)候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。 　　遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。 　　為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。 1早期免收部分費(fèi)用他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。 　　但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開發(fā)商）不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。 　　在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎? 　　下午快下班的時(shí)候，值班人員又給業(yè)主家打了個(gè)電話，詢問暖氣情況，他說：已經(jīng)熱了,謝謝你們。 無法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修怎么辦 　　最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。 　　物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。入住后兩個(gè)月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報(bào)修。 　　《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對(duì)雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。 　　汪先生對(duì)此提出了幾點(diǎn)疑問：一是憑什么房子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論滿意與否，都沒有任何制約力了。 二審判決：這里強(qiáng)調(diào)參照而不是適用，是由于本案與無因管理還是有一定的區(qū)別。要員的姓名，碰面時(shí)主動(dòng)打招呼，對(duì)方連連稱贊物業(yè)管理到位。 尊重業(yè)主，從記住姓名開始 　　《中華人民共和國價(jià)格管理?xiàng)l例》是物業(yè)公司收費(fèi)的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性服務(wù)中包括了小區(qū)道路的綠化管理費(fèi)，李老太所交物業(yè)管理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范圍。 　　幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔(dān)，李老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態(tài)度誠懇，服務(wù)周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然接受了管理處的建議。 　　但以后一段時(shí)間，情況依舊未變。 案情介紹:隨后A公司通訊中斷。 　　第四：被告物業(yè)管理單位有過錯(cuò)?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。 　　法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到滑冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對(duì)摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。 　　2000年１月７日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。 五、保安、公共秩序篇 一、日常篇3篇日常篇徐某要求物業(yè)公司對(duì)此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。 　　一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。本案中，原告對(duì)自己摔傷有明顯的過錯(cuò)，表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： 《中華人民共和國民法通則》第一百三十一條規(guī)定：受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務(wù)的通知，A公司對(duì)此未做出任何反應(yīng)，也沒有能力做出反應(yīng)。 　　物業(yè)項(xiàng)目在招租招商過程中，要對(duì)租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。這些文本當(dāng)然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。 　　此路不通，就另辟蹊徑（一個(gè)好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因?yàn)槲飿I(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。 現(xiàn)在相當(dāng)一部分人對(duì)物業(yè)管理公司只認(rèn)可服務(wù)，不認(rèn)可管理。 點(diǎn)評(píng)：如何運(yùn)用禮貌、熱情、真誠、高超的服務(wù)，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門學(xué)問。因此A公司的行為屬無合同管理，或自行提供服務(wù)。 　　三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。 案情介紹: 　　購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務(wù)的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購房人已經(jīng)取得了所購買的標(biāo)的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時(shí)間預(yù)收各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了，對(duì)此，北京市小區(qū)辦《關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) 　　胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。胡女士開始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)的條件。 點(diǎn)評(píng)： 　　這時(shí)，維修人員都出去忙其它維修了，用對(duì)講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時(shí)還脫不開身。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說：好吧，你先忙你的去吧，只要一會(huì)來給修修就可以了。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時(shí)你只要有個(gè)積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。他未按期交納房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 1租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦 　　海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。 執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。 　　入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。 1業(yè)主相互投訴怎么辦最后，2604業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時(shí)間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。 案情介紹：或許業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個(gè)謝謝就回房里去了。 案情介紹： 　　王某在裁決生效之日起2天內(nèi)拆除水床，將室內(nèi)管道恢復(fù)原狀。 案情介紹: 李先生認(rèn)為物管公司未盡到管理職責(zé)，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。所以在這個(gè)問題上，物管公司亦沒有疏漏。 業(yè)主受到損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。 劉元自有道理，產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。 　　人與人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動(dòng)之以情，曉之以理，相信會(huì)取得業(yè)主的理解和支持。有人說：房管所修房拆除未設(shè)防護(hù)措施，造成葉老太傷害，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責(zé)任自負(fù)。 　　劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味 　　被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對(duì)原告王某合法權(quán)的損害。 　　本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個(gè)方面的不同問題。 　　本案中主要涉及相鄰 　　2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。 　　相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營工業(yè)或行使其他權(quán)利時(shí)，對(duì)另一方負(fù)有的，可請(qǐng)求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、危害人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對(duì)其疆界外的人享有的，可請(qǐng)求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。 案情介紹：2001年4月，楊女士家的廁所頂部自上而下開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進(jìn)行修繕。 　　被告李民不承認(rèn)自己有過錯(cuò)，他認(rèn)為楊女士所說的漏水不確切，因?yàn)閺乃膸床怀雎┧Ｔ媾c被告相鄰達(dá)20年之久，相安無事。 如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點(diǎn)成為人們的追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。隨后，清潔工也聞?dòng)嵹s來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。 　　一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長匆忙來到楓丹舍物業(yè)管理分公司辦公室，告訴主管人員：12301 　　盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。 點(diǎn)評(píng)：從1996年起，乙租住甲北房最西2間。乙、丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由，拒絕拆除。甲要求排除妨礙的要