【正文】 季來臨，幾場(chǎng)大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報(bào)修。在訂立商品房買賣合同時(shí) ，就提供了 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，則要認(rèn)真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。 點(diǎn)評(píng)： 《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定， 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣 合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對(duì)雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。 預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理 案情介紹 : 汪先生近日在辦理入住手續(xù)時(shí)，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。 構(gòu)成 無因管理 ，在法律上應(yīng)具備三個(gè)要件： 一是必須沒有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒有接受他人的委托； 二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所有； 三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。因此僅僅按照《條例》的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管理費(fèi)，依據(jù)不足。認(rèn)為由 A、 B 兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無據(jù) ，對(duì)業(yè)主也不具有約束力。 18 條第 2 款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同 。 業(yè)主卻認(rèn)為：開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)均未聘請(qǐng) A 公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此 A 公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第 25 條第 2 款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費(fèi)，請(qǐng)求法院駁回其起訴。這一件小事說明了物業(yè)管理處處都有文章可做。 點(diǎn)評(píng)： 物業(yè)管理服務(wù)有很多口號(hào)，諸如 以人為本 、 客戶就是上帝 等，其精髓是對(duì)業(yè)主要尊重。來人頓時(shí)拉下了臉，： 看不起我們小公司??！ 此后一連幾 個(gè)月都拖繳物業(yè)管理費(fèi)。 李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打 掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤， 雪后路滑，請(qǐng)當(dāng)心！ 的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不 當(dāng)心或一時(shí)路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任關(guān)系。 審理： 物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔(dān)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損 失費(fèi)。其實(shí)管理也是服務(wù)，像處理類似事情能說不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當(dāng)然管理可以高于服務(wù)之中。當(dāng)天就布置店鋪員工進(jìn)行整改。 此路不通，就另辟蹊徑（一個(gè)好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因?yàn)槲飿I(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。 但以后一段時(shí)間，情況依舊未變。 如何處理商戶的違規(guī)行為 案情介紹 : 某日，中海商城管理處的 工作人員巡視時(shí)，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。 個(gè)別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些 質(zhì)地較為優(yōu)良 的公司或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對(duì)這類公司采取處理措施時(shí)一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。 隨后 A 公司通訊中斷。被告物業(yè)管理單位雖未及時(shí)修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時(shí)警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。 第二，原告應(yīng)當(dāng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，從安全起見，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過失。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、安全的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)。 可見，本案被告作為物業(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護(hù)措施。 案例分析： 一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。 徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。 物業(yè)管理實(shí)操案例 （共 37 篇） 目錄 一、日常篇 14篇 二、裝修篇 10篇 三、違規(guī)篇 3篇 四、突發(fā)事件篇 2篇 五、保安、公共秩序篇 4篇 六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛 4篇 一、日常篇 在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？ 案例介紹： 2020 年１月７日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某要求物業(yè)公司對(duì)此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。 第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性。 第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。 二、原告有過錯(cuò)，應(yīng)對(duì) 自身傷害承擔(dān)主要責(zé)任。 第三，原告在朝載貨電梯行走時(shí)，被告曾勸原告不要走此臺(tái)階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺(tái)階。 客戶欠租 物管應(yīng)該怎么做 案情介紹： 某高級(jí)商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司 A 公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個(gè)好的辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。這時(shí) A 公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫字樓物業(yè)管理部門 侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。 對(duì)欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。經(jīng)過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。管理 處主管于是又再次登門，找到該店老板。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買來一個(gè)帶蓋的 大塑料桶，送 到店鋪里。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發(fā)生過。 業(yè) 主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司 案情介紹 : 小區(qū)內(nèi)一號(hào)樓 405 室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進(jìn)醫(yī)院。 點(diǎn)評(píng)： 案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個(gè)人原因引起的意外傷害問題。 物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。 管理員從此吸取教訓(xùn)，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位 要員 （上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關(guān)的一些部門總管、經(jīng)辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。尊重是一個(gè)人雜社會(huì)活動(dòng)、家庭生活中的基本需求。 沒有簽訂物管服務(wù)合同 業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi) 案情介紹 : 小區(qū)部分業(yè)主以 A 物業(yè)管理公司（以下簡稱 A 公司）沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。 一審判決結(jié)果： 一審法院根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第 24 條第 1 款和第 54 條第 2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。就是說，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。 但如果同時(shí)參照《民法通則》中的 無因管理 ，本案就較容易解決了。 A 公司的行為僅符合了一、三要件，且 無因管理 的管理人除了要求償還必要的費(fèi)用外，不得向受益人索取報(bào)酬或者變相索取報(bào)酬。 汪先生對(duì)此提出了幾點(diǎn)疑問：一是憑什么房子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi) ？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論滿意與否，都沒有任何制約力了。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費(fèi)。 開發(fā)商既然 選聘了物業(yè)管理公司 ，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)， 在訂立商品房買賣合同時(shí) 告知購房人，以便購房人對(duì)選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。 如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時(shí)，才提供 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 ，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的 內(nèi)容，據(jù)理力爭(zhēng)。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。 物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。 開發(fā)商 與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，開發(fā)商 基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)； 關(guān)于供暖費(fèi)的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。 這時(shí)，維修人員都出去忙其它維修了，用對(duì)講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時(shí)還脫不開身。 征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對(duì)講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。 點(diǎn)評(píng)： 米盧調(diào)教中國球隊(duì)有句名言，叫 一切看態(tài)度 。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余 房款付清。在 物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。 1租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦 案例介紹： 去年 9 月 18 日，海富花園 B 棟 5 樓 F 座的一租住戶想要搬出一部分家私。 處理結(jié)果： 海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。 入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。 針對(duì)仍有個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。 點(diǎn)評(píng)： 俗話說 強(qiáng)按牛頭牛不喝水 ，物業(yè)管理的許多實(shí)踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。張女士承認(rèn)家中的確有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不妥，但 2704 業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報(bào)復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對(duì)的。 服務(wù)中心人員直接到 2604 家中，同張女士協(xié)商此事，她認(rèn)為 2604 業(yè)主的要求不合理。最后， 2604 業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與 2704 業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時(shí)間由以前的 10： 00 改為 9： 00，雙方取得了諒解。 1受到業(yè)主怠慢 誤解怎么辦 案情介紹： 去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓 2 單元時(shí)，忽然發(fā)現(xiàn) 101 室的防盜門上插著一串鑰匙。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個(gè)人大聲問到：誰啊，大清早，干什么 ?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是打開了門。 第二天巡樓的時(shí)候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。小馬把錢硬塞回去，說聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問題嚴(yán)重不足。 物業(yè)公司在調(diào)解事時(shí)中做出的一切有效行為費(fèi)用由王某承擔(dān)。 2王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反《民法通則》中關(guān)于 相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng) 。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。 點(diǎn)評(píng)： 李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。 裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。 根據(jù)相關(guān)的法 律以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。 否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著 著重調(diào)解 的原則向劉宣傳了《民法通則》，《業(yè)主公約》、《管理?xiàng)l例》等，最后劉元意識(shí)轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。 裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛 案情介紹： 狹窄的能道，陡 陗 的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號(hào)舊式里弄房屋更顯得混亂、 破舊。究竟誰應(yīng)承擔(dān)責(zé)任呢？ 某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會(huì)受理此案后查明：惠民路某號(hào)舊里弄房屋系房管部門直管公房