【正文】 ，一次性交納一年的物業(yè)管理費，意味著至少在一年內，自己對這家物業(yè)管理公司的服務無論滿意與否，都沒有任何制約力了。 案情分析： 汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題： 一、應該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費？ 購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關系，而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務的關系，這種委托關系成立的前提是：購房 人已經(jīng)取得了所購買的標的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。如果購房人在房產(chǎn)交接時，因各種原 因退房（如工程質量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務的必要了。 開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費作為房屋交付的前提，實質上是對房屋的交付增加了附設條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關系理應是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費。 二、物業(yè)管理公司要求預付物業(yè)管理費合 理嗎？ 考慮到物業(yè)管理公司的正常運轉，預收一定的物業(yè)管理費還是合理的，現(xiàn)行的有關法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預收費用的。但是這種預收應當有一定的限度，從物業(yè)管理費的構成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時間預收各項物業(yè)費用就不合理了，對此，北京市小區(qū)辦《關于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費的通知》中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司 不得一次性預收多年的物業(yè)管理費。 點評： 《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定， 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣 合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。 開發(fā)商既然 選聘了物業(yè)管理公司 ，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費的標準， 在訂立商品房買賣合同時 告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費標準做出判斷。 由于多數(shù)項目屬于期房預售，開發(fā)商在銷售時，對于許多物業(yè)服務的設施、設備還無法確定，因此 有關物業(yè)管理的協(xié)議 的簽訂，還是要放在交房時，至少是在 訂立商品房買賣合同 后。 對于購房人來說，如果開發(fā) ?quot。在訂立商品房買賣合同時 ，就提供了 有關物業(yè)管理的協(xié)議 文本，那么這些協(xié)議就構成了買賣合同的附件，則要認真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應的義務了。 如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時，才提供 有關物業(yè)管理的協(xié)議 ，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的 內容，據(jù)理力爭。不過，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時，無論開發(fā)商如何做，您都應該將有關物業(yè)收費的標準、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內容，要求開發(fā)商寫進補充協(xié)議。 因新買房屋漏水 業(yè)主拒交物業(yè)管理費 案例介紹： 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部 房款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當年的物業(yè)管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。 胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發(fā)商造成的，所以準備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供 暖費。 開發(fā)商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟損失，但是他們認為自己已經(jīng)同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。 物業(yè)管理公司認為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟損失。 由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯 定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。 律師分析： 胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是 指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質不得抵消的除外 . 開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權、債務關系。 開發(fā)商 與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質量問題，開發(fā)商 基于賠償責任對胡女士負有債務； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負有債務； 關于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應當依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理公司負有債務； 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權、債務關系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負債，這兩種債務雖然都是 金錢債務，但是并不符合 當事人互負到期債務 的條件。 判決結果： 最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負有的交費義務轉移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務就履行完畢。 本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費相當，所以胡女士自己還要交納供暖費。 點評： 經(jīng)濟活動中的各方參與人之間的關系要明晰就能夠提高工作 效率，本案中各方對于債務都沒有爭議，分析清楚各自的關系后履行各自的義務能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務轉換環(huán)節(jié)，例如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。 無法實現(xiàn)即時維修怎么辦 案情介紹 : 初冬的一個星期一下午，世紀寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應答和問詢還沒有落音， A 座 G 戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面說： 你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了，我這暖氣 還不熱，你們管不 管呀？ 說完 啪 的一聲就掛上了電話。 這時，維修人員都出去忙其它維修了，用對講機聯(lián)系得知，他們一時還脫不開身。約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛才的報修情況向其匯報。班長說 :這個業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會，你先上樓看一下。 采取措施： 值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便大聲問： 你能修理嗎？ 先生，我是負責接待報修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？ 值班人員和顏悅色 的回答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。 征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的服務令業(yè)主轉怒為喜，業(yè)主說： 好吧，你先忙你的去吧，只要一會來給修修就可以了。 值班人員走后一個多小時，維修人員上門處理好了該問題。 下午快下班的時候，值班人員又給業(yè)主家打了個電話，詢問暖氣情況，他說：已經(jīng)熱了 ,謝謝你們。 點評： 米盧調教中國球隊有句名言，叫 一切看態(tài)度 。客戶對物業(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而 物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時你只要有個積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。 業(yè)主房款未還清 物業(yè)公司有權停水停電嗎 ? 案情介紹： 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余 房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。 案例分析： 在房屋買賣法律關系中，買家承擔支付房款的義務，享有取得房屋所有的權利。在 物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務的權利。在任何一個法律關系中，責、權、利應一致。 上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關系以及物業(yè)管理關系的主體。他未按期交納房款，說明他沒有履行房屋買賣關系中按時付款的義務，那么他就應該承擔相應的民事責任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。 但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費，就意味著他在物業(yè)管理法律關系中已經(jīng)履行了自己的義務，就應該得到完善的物業(yè)管理服務，其他人（包括開發(fā)商）不能對這種權益進行侵害。 開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法行使權利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責與義務，更是不對的。 1租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦 案例介紹： 去年 9 月 18 日，海富花園 B 棟 5 樓 F 座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必 要，現(xiàn)實中確實發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。 處理結果： 海富管理處的領導考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務對象，兼顧二者利益應為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于 是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦 租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。 時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許有加。 點評： 執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結合起來。 1早期免收部分費用 后期正常收取產(chǎn)生糾紛 案情介紹 : 東港大廈入伙之初， 管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內維修暫時采取了無償提供的方式（若當初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩）。 入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟運行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。 為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細介紹了物業(yè)管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇，并說明了當初無償提供戶內維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除 了交了物業(yè)管理費，管理處就應包辦一切 的誤解，對戶內維修有償服務表示認同。 針對仍有個別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。一方面強調辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量，同時加強與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。 與此同時，管理處還公開戶內維修的收費標準，并告知業(yè)主客戶選擇服務商的權利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進行戶內維修也就容易 落 實下去。 點評： 俗話說 強按牛頭牛不喝水 ，物業(yè)管理的許多實踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從這個意義上講，一個好的物業(yè)管理者，首先應當是一個好的思想工作者。 1業(yè)主相互投訴怎么辦 案情介紹： 一天晚 11： 30 分，現(xiàn)代城某樓 2704 房業(yè)主陳女士投訴 2604 房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調處理。 采取措施： 服務中心了解情況后致電 2604 業(yè)主張女士，詢問事情緣由。張女士承認家中的確有人在彈琴，她認為自己的行為雖然有些不妥，但 2704 業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報復樓下的業(yè)主，也是不對的。當時通過物業(yè)公司的協(xié)調，雙方業(yè)主商定彈琴時間定于每晚 10： 00 以前。 一周