【正文】 ，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無(wú)論滿(mǎn)意與否，都沒(méi)有任何制約力了。 案情分析： 汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個(gè)問(wèn)題： 一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？ 購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽約購(gòu)房，雙方之間是一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務(wù)的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購(gòu)房 人已經(jīng)取得了所購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。如果購(gòu)房人在房產(chǎn)交接時(shí)，因各種原 因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務(wù)的必要了。 開(kāi)發(fā)商提出購(gòu)房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對(duì)雙方之間買(mǎi)賣(mài)合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開(kāi)發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費(fèi)。 二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合 理嗎？ 考慮到物業(yè)管理公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費(fèi)用的。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來(lái)看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長(zhǎng)時(shí)間預(yù)收各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了，對(duì)此，北京市小區(qū)辦《關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》中專(zhuān)門(mén)規(guī)定，物業(yè)管理公司 不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。 點(diǎn)評(píng)： 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中規(guī)定， 商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài) 合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 開(kāi)發(fā)商既然 選聘了物業(yè)管理公司 ，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)， 在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí) 告知購(gòu)房人，以便購(gòu)房人對(duì)選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。 由于多數(shù)項(xiàng)目屬于期房預(yù)售，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)，對(duì)于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無(wú)法確定，因此 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 的簽訂，還是要放在交房時(shí)，至少是在 訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同 后。 對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā) ?quot。在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí) ，就提供了 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買(mǎi)賣(mài)合同的附件，則要認(rèn)真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。 如果像汪先生遇到的那樣，開(kāi)發(fā)商在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后、甚至在入住時(shí)，才提供 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 ，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的 內(nèi)容，據(jù)理力爭(zhēng)。不過(guò)，最好的辦法是，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及房屋交付的程序，作為補(bǔ)充內(nèi)容，要求開(kāi)發(fā)商寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。 因新買(mǎi)房屋漏水 業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) 案例介紹： 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部 房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。入住后兩個(gè)月雨季來(lái)臨，幾場(chǎng)大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來(lái)竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報(bào)修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過(guò)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問(wèn)題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。 胡女士認(rèn)為自己購(gòu)買(mǎi)房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o(wú)法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供 暖費(fèi)。 開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問(wèn)題是事實(shí)，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒(méi)有糾紛。 物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來(lái)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無(wú)法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。 由于三方對(duì)于債權(quán)、債務(wù)沒(méi)有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯 定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢(xún)，最終在律師主持下達(dá)成書(shū)面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開(kāi)發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。 律師分析： 胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是 指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外 . 開(kāi)發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 開(kāi)發(fā)商 與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商 基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)； 關(guān)于供暖費(fèi)的問(wèn)題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開(kāi)始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是 金錢(qián)債務(wù)，但是并不符合 當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù) 的條件。 判決結(jié)果： 最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對(duì)物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開(kāi)發(fā)商對(duì)胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。 本案中，因胡女士向開(kāi)發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。 點(diǎn)評(píng)： 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作 效率，本案中各方對(duì)于債務(wù)都沒(méi)有爭(zhēng)議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和金錢(qián)，物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測(cè)面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無(wú)法說(shuō)明白。 無(wú)法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修怎么辦 案情介紹 : 初冬的一個(gè)星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應(yīng)答和問(wèn)詢(xún)還沒(méi)有落音， A 座 G 戶(hù)型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面說(shuō)： 你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了，我這暖氣 還不熱，你們管不 管呀？ 說(shuō)完 啪 的一聲就掛上了電話。 這時(shí)，維修人員都出去忙其它維修了，用對(duì)講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時(shí)還脫不開(kāi)身。約過(guò)了五、六分鐘的時(shí)間，本身是電工的維修班長(zhǎng)巡視回來(lái)了，值班人員立即將剛才的報(bào)修情況向其匯報(bào)。班長(zhǎng)說(shuō) :這個(gè)業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會(huì)，你先上樓看一下。 采取措施： 值班人員來(lái)到業(yè)主家，一位中年男子一開(kāi)門(mén)便大聲問(wèn)： 你能修理嗎？ 先生，我是負(fù)責(zé)接待報(bào)修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問(wèn)題，做完之后馬上來(lái)您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？ 值班人員和顏悅色 的回答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。 征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對(duì)講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶(hù)家維修。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說(shuō)： 好吧，你先忙你的去吧，只要一會(huì)來(lái)給修修就可以了。 值班人員走后一個(gè)多小時(shí)，維修人員上門(mén)處理好了該問(wèn)題。 下午快下班的時(shí)候，值班人員又給業(yè)主家打了個(gè)電話，詢(xún)問(wèn)暖氣情況，他說(shuō)：已經(jīng)熱了 ,謝謝你們。 點(diǎn)評(píng)： 米盧調(diào)教中國(guó)球隊(duì)有句名言，叫 一切看態(tài)度 。客戶(hù)對(duì)物業(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而 物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時(shí)你只要有個(gè)積極去辦的態(tài)度，他們也就滿(mǎn)意了。 業(yè)主房款未還清 物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎 ? 案情介紹： 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開(kāi)發(fā)商組建成立。某日，開(kāi)發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來(lái)一份通知，稱(chēng)該小區(qū)某住戶(hù)是分期付款購(gòu)房，但其入住后遲遲未將剩余 房款付清。開(kāi)發(fā)商為此要求對(duì)該住戶(hù)采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶(hù)及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶(hù)無(wú)法正常生活。 案例分析： 在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，買(mǎi)家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。在 物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。 上述案例中的住戶(hù)，同時(shí)是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納房款，說(shuō)明他沒(méi)有履行房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開(kāi)發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。 但如果該住戶(hù)已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開(kāi)發(fā)商）不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。 開(kāi)發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶(hù)按時(shí)交款，是對(duì)住戶(hù)合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶(hù)停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。 1租住戶(hù)搬出部分家私而沒(méi)有業(yè)主書(shū)面許可怎么辦 案例介紹： 去年 9 月 18 日，海富花園 B 棟 5 樓 F 座的一租住戶(hù)想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶(hù)搬出家私，必須有業(yè)主的書(shū)面許可證，而沒(méi)有業(yè)主的書(shū)面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必 要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)發(fā)生過(guò)個(gè)別租住戶(hù)拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶(hù)萬(wàn)般無(wú)奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。 處理結(jié)果： 海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶(hù)感到不便（租住戶(hù)和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶(hù)冷若冰霜）。于 是鑒于租住戶(hù)只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶(hù)列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦 租住戶(hù)能夠提供業(yè)主的書(shū)面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。這位租住戶(hù)覺(jué)得管理處的建議合情合理，便欣然接受。 時(shí)隔不久，該住戶(hù)拿到了搬出家私的業(yè)主書(shū)面許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶(hù)著想的做法贊許有加。 點(diǎn)評(píng)： 執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來(lái)。 1早期免收部分費(fèi)用 后期正常收取產(chǎn)生糾紛 案情介紹 : 東港大廈入伙之初， 管理處考慮到業(yè)主客戶(hù)喬遷初期開(kāi)支較多，主動(dòng)優(yōu)惠對(duì)大多數(shù)戶(hù)內(nèi)維修暫時(shí)采取了無(wú)償提供的方式（若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶(hù)講清楚，恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來(lái)的麻煩）。 入伙滿(mǎn)一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開(kāi)始據(jù)實(shí)收取戶(hù)內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來(lái)合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。 為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶(hù)的一封公開(kāi)信》。公開(kāi)信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)支范圍和有償服務(wù)與無(wú)償服務(wù)的具體范疇，并說(shuō)明了當(dāng)初無(wú)償提供戶(hù)內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除 了交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切 的誤解，對(duì)戶(hù)內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。 針對(duì)仍有個(gè)別業(yè)主客戶(hù)不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶(hù)的垂詢(xún)，進(jìn)一步加以解釋?zhuān)灰环矫嬉缶S修人員上門(mén)維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主客戶(hù)的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶(hù)所接受）。 與此同時(shí)，管理處還公開(kāi)戶(hù)內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶(hù)選擇服務(wù)商的權(quán)利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶(hù)的情緒，有償進(jìn)行戶(hù)內(nèi)維修也就容易 落 實(shí)下去。 點(diǎn)評(píng)： 俗話說(shuō) 強(qiáng)按牛頭牛不喝水 ，物業(yè)管理的許多實(shí)踐都證明，沒(méi)有業(yè)主客戶(hù)的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從這個(gè)意義上講，一個(gè)好的物業(yè)管理者，首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)好的思想工作者。 1業(yè)主相互投訴怎么辦 案情介紹： 一天晚 11： 30 分，現(xiàn)代城某樓 2704 房業(yè)主陳女士投訴 2604 房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。 采取措施： 服務(wù)中心了解情況后致電 2604 業(yè)主張女士，詢(xún)問(wèn)事情緣由。張女士承認(rèn)家中的確有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不妥，但 2704 業(yè)主通過(guò)敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報(bào)復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對(duì)的。當(dāng)時(shí)通過(guò)物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時(shí)間定于每晚 10： 00 以前。 一周