【正文】 知書。這些文件都由物業(yè)管理公司負責擬定 ，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。在實際操作中， 有些物業(yè)管理公司還準備了驗樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗樓時使用。 1 入伙通知書是物業(yè)管理公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。 在制定入伙通知書時應注意下面幾個問題： (1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚 至幾千家。如果集中在同一 時間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應在通知書上注明各樓宇或各層辦 理的時間，分期分批辦理。 (2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。 (3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機動時間內(nèi)前來辦理，則應在通知書上注明處理的辦 法。 2 入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。 一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關(guān)職能部門在上面 蓋章證明。 3 樓須知 收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應注意的事項，以及在辦理入伙手續(xù)時應該攜帶 的各種證件、合同和費用的文件。 4 繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應該繳納的款項及具體金額的文件。 5 驗樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進行驗收，監(jiān)促開發(fā)商及時整改問題，以 避免相互扯皮，使問題能得到及時解決而制定的文件。 6 樓宇交接書是業(yè)主在確認可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。 二、入伙通知書 公司 /女士 /先生： 您好 !您 所認購的大廈層室已于年月經(jīng)省 /市驗收部門和房地產(chǎn)公司 、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準予入住。 (1)請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。地點在??，在此期間內(nèi)，房 產(chǎn) 公司財務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提 供快捷方便的服務(wù)。 (2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應帶齊相關(guān)的文件外 ，還應帶上您的委托書、公 (私 )章和本人的身份證件。 (3)如果您不能在附件中規(guī) 定的時間前來辦理手續(xù)，可以在月日后到房地產(chǎn)公司 (地 點?? )先辦理財務(wù)及收樓手續(xù)，再到物業(yè)管理公司 (地點?? )辦理入伙手續(xù)。 在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。 特此通知 ! 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年 月 日 三、入伙手續(xù)書 公司 /女士 /先生： 您好 !您所認購的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請閱讀《收樓須知》、《繳款通知 書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。 (1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 財務(wù)部繳付購房余款。 地產(chǎn)部審核入伙資格。 四、收樓須知 公司 /女士 /先生： 歡迎您成為大廈的新業(yè)主 ! 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓 時，產(chǎn)生遺漏而引致不便。望您能認真閱讀，務(wù)勿遺忘。 1 (以郵戳為準 )起三個月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權(quán)登記和 入伙手續(xù)。 逾期辦理者，每逾期一天應繳納人民幣元的逾期金。超過半年不來辦理的房產(chǎn)。將由本大 樓物業(yè)管理公司代管。代管期間的管理費用仍由購樓業(yè)主承擔。超過三年不來辦理手 續(xù)，視 為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。 2 (1)購房合同 (協(xié)議 )； (2)業(yè)主身份證或護照及圖章； (3)公司購買的還應帶公司法人證件和公章； (4)《入伙通知書》； (5)《入伙手續(xù)書》； (6)已繳款項的收據(jù) (調(diào)換正式發(fā)票 )； (7)未繳的購房款和物業(yè)管理應繳的款項。 如您委托他人來辦理，還應帶上： (1)您 (業(yè)主 )的委托書，應由律師簽證； (2)您 (業(yè)主 )的身份證或護照的影印件； (3)代理人的身份證或護照。 3 (1)至房地 產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)部繳付購房余款，并繳上原預繳款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余 款繳清后，財務(wù)部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當您繳驗各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的《 入伙手續(xù)書》上蓋章。 (3)至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳付物業(yè)管理各項費用，費用繳清后物業(yè)管理公司財務(wù)部將在《 入伙手續(xù)書》上蓋章。 (4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂《管理公約》、領(lǐng)取《住 戶手冊》、領(lǐng)取鑰匙等。當以上事項辦好后，您 (業(yè)主 )在《入伙手續(xù)書》上簽章，并交由物 業(yè) 管理公司保存。 4 如有投訴，請在收樓時書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。 5 一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導致的問題，承建單 位將為業(yè)主免費修理。但是，如果使用不當所導致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費用。 6 (業(yè)主 )可以對所購的房間進行室內(nèi)裝修，但應保證絕對不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共 設(shè)施。裝 修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準后方可進行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費 。 祝您順利入伙 ! 房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日 五、繳款通知書 公司 /女士 /先生： 您好 !您所購買的大廈層室房屋已經(jīng)竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時 ，請同時繳清以下款項： 1 元。 2 元。 3 修時的儲備資金，計人民幣 元。 4 元。 5 清運費，用于清理業(yè)主入住裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾所預收的管理費，裝修完畢 后，按規(guī)定清退，計人民幣 元。 6 (具體列出項目及金額供業(yè)主選擇 )。 房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日 六、驗樓情況一覽表 大廈層室業(yè)主于年月在物業(yè)管理公司部的陪同下入樓驗收 ，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認為： 1 2 (1) (2) (3) 請開發(fā)商予以解決 ! 業(yè)主簽字物業(yè)管理公司 (代表 )簽字 年 月 日 七、樓宇交接書 甲方：開發(fā)商 乙方：業(yè)主 鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“大廈”已竣工，并且經(jīng)市有關(guān)部門鑒定合格。業(yè)主購買的 樓層室已經(jīng)具備入伙條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以 便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主?，F(xiàn)業(yè)主已檢查了該 單元的建筑質(zhì)量和初裝修情況，雙方一致認為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單 元。因此，雙方簽訂本交接書、并確認下列條款： 1 2 3 (預售 )合同”中規(guī)定的 保修義務(wù)； 4 (預售 )合同 ”的規(guī)定，業(yè)主并無異議； 5 發(fā)商予以協(xié)助。有關(guān)稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔。 6 7 開發(fā)商 (代表 )簽字： 業(yè)主簽字： 年 月 日 第二章 物業(yè)管理的接管驗收 與合同的訂立 第一節(jié) 驗收原則及分類 一、物業(yè)接管驗收的原則 物業(yè)的接管驗收是一個復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且還涉及到許多法規(guī)，常 常出現(xiàn)一些實際結(jié)果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸 ，需掌握以下基本原則： 1 ， 做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)管理公司應把在驗收中 查出的各種 問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應 索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提 條件下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗收 人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)， 而應共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。 2 久 遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè) 管理公司在進行工程驗收時必須細致入微， 任何一點忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。大的方面如給排水 管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設(shè)備的運行是否正常；細微之處如所用材料的 性能，供電線容的大小是否恰當；電梯、空間、發(fā)電機等大型設(shè)備的檢測和驗收必須是在其 負載運行一段時間以后進行。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè) ，其土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項目將標示該物業(yè)的檔次和發(fā)展 潛力。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)， 所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的 環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、 地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應是接管驗收的重點。 二、物業(yè)接管驗收的分類 建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收 。 1 各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應按技術(shù)規(guī)范要求及時進行驗收。驗 收以施工圖的設(shè)計要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽 字，作為工程竣工驗收資料。 2 分期驗收，是指 分期進行的工程項目，或單元工程在達到使用條件、需要提前使用時所進行 的驗收。例如住宅區(qū)，當?shù)谝慌课萁ǔ珊?，即可進行驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入 使用，發(fā)揮其投資效益。 3 工程項目的某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時。承建 單位可向開發(fā)單位發(fā)出交工通知。開發(fā)單位應先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關(guān)資料、工 程關(guān)鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等，然后由設(shè)計、承建等單位組織驗收小組，共同進 行交工驗收。 4 整個建設(shè)項目按設(shè)計要求全部建成， 并達到竣工驗收標準時，即可進行全部工程驗收。大型 建設(shè)項目的全部工程驗收工作，應在做好驗收準備的基礎(chǔ)上，按預驗收、正式驗收的順序進 行。預驗收必須由開發(fā)單位、設(shè)計單位、承建單位及有關(guān)部門組成預驗收工作組。 經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)，應迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān)的所 有技術(shù)資料。 第二節(jié) 驗收標準及程序 一、驗收標準 工程項目竣工之后，驗收機構(gòu)應以批準的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、 現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范、上級領(lǐng)導機關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進技術(shù)或成套設(shè)備 的合同文件和國外提供的設(shè)計文件等資料，作為驗收的依據(jù)進行驗收。 由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般 標準如下： (1)工程項目按設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。 (2)所有該項目的設(shè)備均已按設(shè)計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉(zhuǎn)正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。 (3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。 照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便 ，有過載和短路防護裝置。衛(wèi)生設(shè)備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。 (4)建筑物四周 2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。 (5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標準以上。 經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān) 的所有技術(shù)資料。 二、驗收程序 1 (1)移交人書面提請接管單位接管驗收； (2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在 15日內(nèi)簽 發(fā)驗收通知并 約定驗收時間； (3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進行檢驗； (4)對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理； (5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用狀況； (6)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有 權(quán)轉(zhuǎn)稱登記 (若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理 )。 2 (1)建設(shè)單位書面提請接管單位驗收； (2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在 15日內(nèi)簽 發(fā)驗收通知并約 定驗收時間； (3)接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗； (4)對驗收中