【正文】 四、物業(yè)管理市場的作用 物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場的組成部分，房地產(chǎn)市場的地位、意義和作用同時就是物業(yè)管理 市場的作用。而且，物業(yè)管理企業(yè) 能否在競標方案中做到三個效益的統(tǒng)一是企業(yè)在市場中競爭取勝的重要因素。 3 物業(yè)管理的市場競爭要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益的基 礎上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)管理的最終目標。 2 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場采用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務關 系。物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經(jīng) 營的管理服務型企業(yè)，按照各自業(yè)務范圍，到市場上運作和競爭。 1 現(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。 物業(yè)管理企業(yè)在實施本原則時要尊重各主管部門的職權，接受主管部門的指導。因此，市場的潛 力 很大，前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè) 聲譽和企業(yè)的良好的社會形象的基本保證。綜合服務就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍的 客戶的不同要求來開展豐富多采、方式 靈活、生動活潑的服務活動。因此，物業(yè)管理企 業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標準來實施規(guī)范化的服務、禮貌服務和微笑服務。物業(yè)管理市場的綜合服務既 要達到 一般服務業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求： 第一，服務標準 綜合服務的基本要求是講究服務的效用、方便、態(tài)度和業(yè)戶 (業(yè)主和用戶 )的滿意。 第四，經(jīng)濟管理一體化 有關物業(yè)管理的經(jīng)濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支，各項基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財 務管理都由一個物業(yè)管理單位負責。 第三，協(xié)調(diào)一體化 同物業(yè)管理有關方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由物業(yè)管理單位統(tǒng)一負責處理。 第二，服務一體化 對業(yè)主和承租人的各種服務事項，包括專項、特約、代 辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。 1 又可簡稱為一體化管理，實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會， 委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。 (4)建立管理制度 建立一系列完整的、科學的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管 理的正確實施 。 (2)配備專業(yè)人員 要配備專業(yè)管理人員和工程技術人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務質(zhì)量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。 (2)督促業(yè)主履行合同，公約和有關的法規(guī)、制度。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導地位，但這不意味業(yè)主直 接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務。 1 業(yè)主通過其自治管理組織 —— 業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中履行自治管 理的職能。 (一 )業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則 這是物業(yè)管理的基本原則，同時也對物業(yè)管理市場起著指導作用。自主經(jīng)營型的物業(yè)逐步納入委托管理，是物 業(yè)管理市場發(fā)展的必然趨勢。如果本單位所屬的物業(yè)管理部成為獨立的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單 位 (開發(fā)商、業(yè)主 )就應該訂立委托管理服務合同。 2 開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，實質(zhì)上是一個擁有自 己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。 自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為： 1 這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場 、賓館、度假村、廠房、倉庫等。 自主經(jīng)營型與委托管理型的基本區(qū)別有兩點： 第一，在物業(yè)所有權和經(jīng)營管理權的關系上，自主經(jīng)營型是二權合一，委托管理型是二權分 離。 不管用哪一種收交方式，都應該在 委托管理服務合同和租約中明確規(guī)定。 代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式： (1)一種是物業(yè)管理費計算在租金里，再由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付。 2 業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式： (1)一種是：出租權屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管 理。 根據(jù)委托的范圍和項目的不同可以分為： (1)全方位委托：即將物業(yè)區(qū)域的全部管理服務業(yè)務委托于一個公司。 如果物業(yè)的產(chǎn)權屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔 業(yè)主自治管理的職能和合理委托管理關系。 二、物業(yè)管理市場的委托關系 物業(yè)管理市場的委托關系依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理部門的關系，一般可劃分為兩大類： (一 )委托管理型 這是典型的，也是基本的市場關系。 所以，物業(yè)管理市場的關系和含義可以歸納為： 物業(yè)管理市場的 供求關系是由供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和使用人、承租人提供商品 性勞動服務的市場關系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。 (四 )雙向選擇 物業(yè)管理市場的需求方，即開發(fā)商和業(yè)主可以選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也有選擇服 務對象的權利。 (二 )對前級市場具有積極的激勵作用 在整個房地產(chǎn)市場體系中，物業(yè) 管理市場處于最后一級，物業(yè)管理市場的運作對前級市場有 強烈的反彈和刺激作用，即物業(yè)管理市場的良好動作能帶動房地產(chǎn)開發(fā)市場、營銷市場的繁 榮興旺。 物業(yè)管理市場關系到社會各方的安居樂業(yè)，影響面很廣，其特點是： (一 )具有雙重職能的市場 物業(yè)管理市場溶要素市場和消費市場于一體。需求主體是業(yè)主和非業(yè)主使 用人、承租人，業(yè)主包括開發(fā)商和置業(yè)業(yè)主。這兩方面的平衡和協(xié)調(diào)就能提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的總體效益和市場的繁 榮。房地產(chǎn)市場內(nèi) 部平衡要求從房地產(chǎn)資源市場、開發(fā)市場到營銷市場、物業(yè)管理市場乃至人才市場、科技市 場的平衡。市場的協(xié)調(diào)功能是指在房地產(chǎn)經(jīng)營活動過程中協(xié)調(diào)有 關各方的利益關系。 (三 )協(xié)調(diào)功能 市場的協(xié)調(diào)功能表現(xiàn)在平衡和協(xié)調(diào)兩個方面。良好的市場環(huán)境、豐富的商品和周到的服務能引發(fā)消 費者的“購買欲”，既能提高消費水準，又能活躍經(jīng)濟。 市場還對消費者具有強烈的刺激作用，市場的正確引導能幫助消費者獲得最優(yōu)選擇。細分化的市場 要求企業(yè)與市場協(xié)調(diào)一致，要求企業(yè)密切關注市 場的動態(tài)和新的機緣。市場為房地產(chǎn)經(jīng)營者提供一個廣闊的、機緣平等 的競爭舞臺，市場為經(jīng)營者提供一個衡量房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平和商品質(zhì)量的公正評價，從 而刺激經(jīng)營者改進技術設備、提高管理效益和營銷策略。所以，市場信息網(wǎng)絡的完善，發(fā)布和傳遞的及時，能有效地促 成供需各方在最佳條件下實現(xiàn)自己的愿望。市場信息情報對需求者 同樣具有積極的引導功能。市場 是企業(yè)了解供需動態(tài)的主要場所，在消費導向的市場條件下，社會需求變化快，差異性大， 并向多元化、個性化發(fā)展。 2 市場是經(jīng)濟運行的信息中心，市場的職能就在于展示行情、傳遞信息、預測走勢，從而溝通 供需、促成交易、活躍經(jīng)濟。所以，房地產(chǎn)市場交換功能是 多方位的，交換內(nèi)容有土地開發(fā)、房屋銷售、置換、物業(yè)管理服務等等。房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)功能表現(xiàn)在以下四 個方面： 1 交換功能是一切市場機制的基本功能。所以，中國房地產(chǎn)市場的建 設必能推進社會主義大市場的繁榮興旺。房地產(chǎn)市場既是 消費市場，又是要素市場，是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟的紐帶。房地產(chǎn)市場是社會主義市場的重要組成部分。房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配 置和供求的興 旺當然能有力地推進城市建設，特別是市政、公用和環(huán)衛(wèi)設施的改善。功能完善、運作良好的市場在國家調(diào) 控和指導下能夠發(fā)揮積極的調(diào)節(jié)作用，能有效地保持房地產(chǎn)總供給和總需求的動態(tài)平衡，并 能起到促進交易、加快流通、良性開發(fā)、從而最大限度地實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。發(fā)育良好、健康運行、規(guī)范完善的房地產(chǎn)市場能為行業(yè)基本政策的實 施和改革 的深化提供良好的社會環(huán)境。房地產(chǎn)市場則是推進這四方面改革的杠桿。房地 產(chǎn)市場是社會主義大市場的重要組成部 分，房地產(chǎn)市場的發(fā)育和成熟既能推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展和興旺，同時，又對社會經(jīng)濟的繁榮和人民生活的提高有重要的影響。在中國社會主義制度下， 國家更重視對市場的有效調(diào)控，以保證國民經(jīng)濟和社會的繁榮與進步。市場已成為現(xiàn)代城市進 步和文明程度的重 要標志之一，也是國與國之間相互聯(lián)系的紐帶。從國民經(jīng)濟大循環(huán)角度看 市場不單是消費者購買商品的地點，也不單是生產(chǎn)者推銷自己產(chǎn)品的場所。這個對立的愿望最終都會在市場上取得統(tǒng)一，這就是市場的魔力和魅力所在 。市場是消費者與生產(chǎn)者矛盾的統(tǒng)一體。當前，國內(nèi)商品經(jīng)濟日趨發(fā)達，無論是城市或鄉(xiāng)村，人民群眾生活的各個 方面，從消費結(jié)構(gòu)、消費質(zhì)量到消費水平的提升都通過市場實現(xiàn)。房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場同樣要以 消費者，即人的需求為中心而開拓市場。第二階段是以銷售為中心，市場能銷售什么，企業(yè)就生 產(chǎn)什么。所以，現(xiàn)代市場學研究的中心之一就是企業(yè)的經(jīng)營策略、銷售手 段及如何最大限度的占領市場、創(chuàng)造市場。現(xiàn)代企業(yè)的全部活動都是以市場為轉(zhuǎn)移。所以，市場的概念可以概括為：市場是指具有需要和支付能力，從 而希望進行某種交易活動的人或團體的組合。行 為的發(fā)生地可以是固定的、專門的場所，也可以是任何地點和環(huán)境。 這里的商品可以是實物，也可以是勞務。 由于研究和考察的著重點不同，對市場的理解，有各種說法，綜合各方的觀點，大致可歸納 為以下幾方面： (一 )市場是實現(xiàn)商品使 用價值和經(jīng)濟價值的場合 市場的初始概念是指從事商品買賣的場所，或商品交換關系的總和，是社會分工的必然要求 。物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，因此，對物業(yè)管理市場的考察和研究也要放 在房地產(chǎn)市場和整個社會大市場的大環(huán)境中進行。 近年來，中國社會經(jīng)濟的市場化趨向，同樣使得中國社會的方方面面離不開市場的影響?？梢哉f ，當今社會生活的方方面面都離不開市場的影響。隨著商品交換關系 的發(fā)展，市場在人類生活中的作用日趨重要。 (4)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或 由深圳中級人民法院裁決。 (2)本合同自簽訂之日起生效；附件 為合同的有效組成 部分。 (九 )合同更改、補充與終止 (1)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準； (2)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個月向?qū)Ψ? 提出書面意見； (3)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū) 條例和住宅區(qū)細則規(guī)定被取消優(yōu)先承包管理資格的除外。 (2)如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣元 ( 全國 )、元 (省 )、 元 (市 )；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂； 如 在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金 及銀行活期存款利息。 (七 )風險抵押 (1)乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣元 ，作為風險抵押金； (2)乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經(jīng)濟指標，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及 銀行活期存款利息； (3)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失； (4)如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經(jīng)濟損 失。 (六 )管理目標和經(jīng)濟指標 (1)各項管理指標執(zhí)行《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標準》及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的 各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后年內(nèi)達到標準。 2 (1)根據(jù)有關法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法； (2)遵守各項管理法規(guī)和 合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管 理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督； (3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金 中領取所需的維修經(jīng)費； (4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報 送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目； (5)以住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配 套項目，須報甲方和有關部門批準后 方可實施； (6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置屋村管理處； (7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況； (8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)；嚴格按照甲方審議 通過的收費標準收取，不得擅自加價。 (四 )委托管理期限 委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 (二 )委托管理原則 以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)