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房地產(chǎn)泡沫形成及應(yīng)對措施(參考版)

2025-06-25 16:14本頁面
  

【正文】 參考文獻(xiàn)[1] 柳應(yīng)皝. 房地產(chǎn)泡沫及防范[J]. 福建建筑, 2004,(04) [2] 吳曉黎. 淺析房地產(chǎn)泡沫迷像——兼與《房地產(chǎn)泡沫迷像揭底》一文作者商榷[J]. 中外房地產(chǎn)導(dǎo)報, 2003,(13) [3] 蔣德鋒, 張曉莉. 房地產(chǎn)泡沫測度指標(biāo)系數(shù)的設(shè)計[J]. , 2004,(09) [4] 邱群霞, 秦厲. 試論我國的房地產(chǎn)泡沫的判定及其預(yù)控機制[J]. 海南金融, 2005,(05) [5] 徐玲玲. 當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫爭論之辨析[J]. 商場現(xiàn)代化, 2005,(09) [6] 天津塘沽區(qū)房地產(chǎn)管理局[J]. 中國房地產(chǎn), 2006,(05) [7] 張坤, 喻瑤. 淺析房地產(chǎn)泡沫的成因與預(yù)防措施[J]. 新西部(下半月), 2008,(08) [8] 劉維新. 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因分析[J]. 中國土地, 2003,(02) [9] 李果仁. 如何看待房地產(chǎn)泡沫[J]. 廣西市場與價格, 2003,(09) [10] 劉世軒. 中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)問題[J]. 遼寧經(jīng)濟(jì), 2003,(08) [11] 李濤, 伍建平. 房地產(chǎn)泡沫的成因及防范措施探討[J]. 山東理工大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版), 2004,(02) [12] 曾紅霞, 張岳君, 曾向陽. 房地產(chǎn)泡沫的形成機理與防范[J]. 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版), 2004,(02)附錄《中國房地產(chǎn)巨頭與泡沫》。我國獨特的半市場半計劃經(jīng)濟(jì)體系讓我國的房地產(chǎn)市場從理論上來說可以達(dá)到真正控制的高度,在經(jīng)歷了前幾次規(guī)模不一的房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)后,我攻政府也終于意識到必須要采取措施來防止房地產(chǎn)泡沫的爆發(fā)了,相繼采取了很多措施,如廉租房的出現(xiàn),政府出面控制房價等措施,并且取得了不錯的效果,但是要真正的從根本上杜絕房地產(chǎn)泡沫。防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是每個國家很難處理但是又不得不處理的事情。分散基礎(chǔ)設(shè)施,分化城市功能,延伸大城市的地理空間,既是我國城市進(jìn)一步發(fā)展的明智之舉,也不失位平抑房價,解決住房困局的良方。對為低收入者開發(fā)租用住房的私人公司實行稅收抵扣。對出租住房的業(yè)主實行稅收豁免政策。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根,控制入市資金量。不改變以經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為主要指標(biāo)考核政績的傳統(tǒng),不斬斷地方與房地產(chǎn)業(yè)之間的利益紐帶,就很難從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。而這些滾滾而來的財富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如果再加上占房地產(chǎn)價格20%~40% 的土地費用,地方政府在房產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的50%~80%。盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式,培育土地要素市場,是從根本上改變我國房地產(chǎn)市場人為控制,保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)商通過在政府機構(gòu)中尋求其行政人、行業(yè)性壟斷、區(qū)域性壟斷、集體合謀壓低低價、壟斷性信息優(yōu)勢、強制拆遷等手段,以遠(yuǎn)低于市場價值的批租拿到優(yōu)良位置土地開發(fā)權(quán)。一方面,村民的集體土地在政府征用過程中被價值低估,在我國各地競相建設(shè)的開發(fā)區(qū)里,地價驚人的低廉,其基礎(chǔ)就是土地價值的嚴(yán)重低估。 我國房地產(chǎn)泡沫的治理過程建立土地要素市場,通過市場發(fā)現(xiàn)土地的價值, 避免政府壟斷造成的不利影響。再者,我國近幾年房地產(chǎn)需求的增長帶動了房價的攀升,從而為房地產(chǎn)投機奠定了基礎(chǔ)。住房價格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長,住房消費兼具消費和投資雙重功能,這進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差,加之又缺乏有效的市場管理,使正常的租賃市場需求者望而卻步。我國房地產(chǎn)租賃市場很不完善。住房消費的更新?lián)Q代,住房消費潛力被激發(fā)。城市建成區(qū)的迅速擴(kuò)大,使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘小kS著我國政治、經(jīng)濟(jì)體制的改革, 原有的城鄉(xiāng)二元戶籍壁壘被打破,我國的城市化進(jìn)程大大加快。政府應(yīng)該主要充當(dāng)房地產(chǎn)市場的 協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機構(gòu),但是在中國的房地產(chǎn)市場,地方政府成了經(jīng)濟(jì)利益的最大獲取者。弱化了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。而房地產(chǎn)開發(fā)市場的壟斷,使壟斷效應(yīng)更加明顯。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開土地政策 的配套。雖然我國房地產(chǎn)投資額平均增長率達(dá)到20%以上,房地產(chǎn)銷售額也以每年超出27%的速度增長,但一個無法回避的事實卻是:中國房價總體已高得離譜。第五章 我國房地產(chǎn)泡沫成因及治理過程我國房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。全面清理土地市場,堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為,從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè),防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整,控制商品房價格的不合理上漲。近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長,吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。首先,要加強對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理,根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模,使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng),不至于過多積壓;其次,要加強房地產(chǎn)二級市場的管理,防止過分炒高樓市,使房地產(chǎn)泡沫劇增;最后,調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu),大力發(fā)展安居型房地產(chǎn),同時應(yīng)加強市場統(tǒng)計和預(yù)測工作,從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控,制定合適的政策,是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。在政治、企業(yè)、社會三種力量之推動下,房地產(chǎn)投機達(dá)到白熱化之程度。 例如以“政、官、財”一體化為特點之日本政府在經(jīng)濟(jì)泡沫化過程中采取種種政策將國家發(fā)展目標(biāo)從實體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向金融業(yè),原來應(yīng)該投向物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)之資金也轉(zhuǎn)而流入金融投資領(lǐng)域。另一方面是在土地供給有限和市場機制不完善之情況下,容易滋生權(quán)力尋租現(xiàn)象,為房地產(chǎn)泡沫之形成提供了溫床。在未來10年內(nèi),隨著我國加入世貿(mào)組織,與世界經(jīng)濟(jì)逐步接軌,我國中等收入階層將迅速增長,他們的需求將成為市場的主流方向,房價收入比這一指標(biāo)有望大幅降低。在發(fā)達(dá)國家,“中產(chǎn)階級”這個階層占了總?cè)丝诘?0%。 2001年中國社科院發(fā)表《當(dāng)代中國社會階層研究》調(diào)查報告指出:社會中間階層的擴(kuò)張迅速,使得中國社會階層結(jié)構(gòu)由原先的金字塔型逐漸向橄欖型轉(zhuǎn)變;掌握和運作經(jīng)濟(jì)資源的階層正在興起和壯大。例如,許多西方國家的房價比我國高得多,但因居民的平均收入大大高于我國,其房價收入比反而低于我國。我們在研究“住房消費/總消費”及房價收入比平時一般只考慮分子中房價高的因素,而忽略了分母中的收入。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn),容房地產(chǎn)泡沫易查封、保管和變賣,使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險很小,在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。由于價值量大的特點,房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn),一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。 金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。對房地產(chǎn)出于投機目的的需求,與土地的稀缺性有關(guān),即人們買樓不是為了居住,而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時期,國家的投資重點集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中,這樣就使得土地資源的供給十分有限,由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn),以期獲取價格上漲的好處,房地產(chǎn)交易十分火爆。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求,人們對居住條件的要求是沒有窮盡的;而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂,社會動蕩不安第三章 房地產(chǎn)
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