房地產(chǎn)泡沫研究(參考版)
2025-06-26 03:28本頁面
【正文】 。這就再次回到了商品房供給增長與有效需求間的動(dòng)態(tài)變化上。 其次，%，但是2003年的增長率達(dá)到49%，比全部信貸余額21%的增長高出了整整28個(gè)百分點(diǎn)。盡管銀行認(rèn)為該業(yè)務(wù)屬于優(yōu)良資產(chǎn)，但是畢竟是整個(gè)銀行體系在賭全民的預(yù)期收入會(huì)持續(xù)上升或者房產(chǎn)價(jià)格至少不貶值。畢竟，住房貸款的時(shí)限一般在30年，而中國自1978年以來的改革僅僅走了26年。即使購房者信用狀況優(yōu)良，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)時(shí)，銀行此類貸款轉(zhuǎn)化為不良的可能性依然很大。宏觀經(jīng)濟(jì)一旦出現(xiàn)過熱后的蕭條將引發(fā)銀行危機(jī)。好在當(dāng)時(shí)的國有銀行體系與國家財(cái)政隱性擔(dān)保最 終維系了公眾信心，實(shí)現(xiàn)了軟著陸，否則出現(xiàn)一次大規(guī)模金融危機(jī)是不足為奇的。一方面，中國的銀行體系持有全國92%左右的金融資產(chǎn)，依靠資金配置引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力是毋庸置疑的；另一方面，銀行主導(dǎo)型金融體系具有把企業(yè)部門和家庭部門投資風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行內(nèi)部的特點(diǎn)，當(dāng)不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)沖擊發(fā)生時(shí)，往往會(huì)因產(chǎn)業(yè)危機(jī)導(dǎo)致銀行危機(jī)和貨幣危機(jī)?！ ? 4．銀行會(huì)不會(huì)再次成為中國最大的空置房地產(chǎn)持有者？2004年04月28日從各方信息看，土地開發(fā)圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要實(shí)現(xiàn)同樣的產(chǎn)量必然需要在農(nóng)田、水利等一系列環(huán)節(jié)增加開支。因此，引起農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲的主要原因是高產(chǎn)耕地播種面積下降，而高產(chǎn)耕地減少的主要原因是建設(shè)用地，建設(shè)用地的主要用途是各類房地產(chǎn)開發(fā)。主流觀點(diǎn)把農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上升歸結(jié)為播種面積減少和自然災(zāi)害影響。盡管建設(shè)占用耕地在絕對(duì)值上并不起眼，但建設(shè)占用耕地一般屬于城郊或平原地帶的高產(chǎn)農(nóng)田。土地價(jià)格是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本。同時(shí)，房地產(chǎn)需求膨脹導(dǎo)致的投資品價(jià)格上漲必然延伸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部門：鋼鐵、土地和原材料價(jià)格上漲將直接意味著各制造業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)投入的成本上揚(yáng)，由此形成全面的通貨膨脹。而中國的鋼鐵、能源和原材料消費(fèi)價(jià)格上漲完全是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長內(nèi)生需求導(dǎo)致的，只能是一種需求拉上的膨脹。這是一種缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)基本常識(shí)的判斷。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)相結(jié)合，是資本密集型部門，對(duì)能源、原材料和土地等生產(chǎn)要素的需求較大，因此，上年的鋼鐵、能源和原材料巨額投資與房地產(chǎn)的迅猛成長有較大的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。從直接因素看，房地產(chǎn)投資的過快增長對(duì)投資品形成了需求拉上型膨脹，并進(jìn)而形成對(duì)其他所有行業(yè)的成本推動(dòng)。從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)構(gòu)成看，食品和居住價(jià)格上漲居前兩位，漲幅分別超過8%和4%；而衣著、家用品、交通和通信價(jià)格卻在下降。18:13 《財(cái)經(jīng)》雜志 房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資比重不斷上升，這就不能不讓我們研究房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的影響。無論是哪種情況，都最終落實(shí)為稀缺的土地資源浪費(fèi)和國民經(jīng)濟(jì)因投機(jī)導(dǎo)致的損失。其中可能存在兩種情況。而閑置數(shù)量在4年內(nèi)連續(xù)擴(kuò)張，增長了兩倍多。但是在地價(jià)上漲的同時(shí)是土地囤積或閑置數(shù)量的持續(xù)攀升，則土地投機(jī)必然進(jìn)入泡沫隨時(shí)破裂的危險(xiǎn)期。因此，首先是房產(chǎn)投資與價(jià)格預(yù)期推動(dòng)了地價(jià)的上漲和土地投機(jī)。恰恰相反，2000年房產(chǎn)開發(fā)步入快速發(fā)展通道之初。但是歷史數(shù)據(jù)并不支持這種審慎?！ ⊥ㄟ^對(duì)表五住房價(jià)格指數(shù)與土地交易價(jià)格指數(shù)的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，除2000年外，2001年～2003年地價(jià)上漲都在房價(jià)之上；表七則顯示了幾個(gè)主要城市地價(jià)上漲的基本狀況。只有預(yù)期房價(jià)上漲，社會(huì)投資才會(huì)聚集于土地投資，從而推動(dòng)地價(jià)上漲，并進(jìn)而加速房價(jià)上升?！ ∪舻貎r(jià)上漲高于房價(jià)上漲，則投機(jī)性高于投資性?！ “Y狀之五：土地投機(jī) 地價(jià)上漲與土地囤積同步，則土地投機(jī)泡沫必然趨于爆裂 土地炒作是房地產(chǎn)是否過熱的晴雨表。顯然，在2003年兩者分別達(dá)到50%和30%以上，其缺口是不言而喻的；而住房價(jià)格高于通貨膨脹率的趨勢(shì)是從2000年以來一直存在的：、處于持續(xù)上升通道。一方面，住宅價(jià)格漲幅在7%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國的通貨膨脹，雖然低于GDP增長，但名義量與GDP等實(shí)際變量進(jìn)行對(duì)比不能說是很有意義的事情。同時(shí)我們還可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重呈不斷上升趨勢(shì)，從2000年到2004年2月，%%，全國投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)十分明顯。2000年至2002年是房地產(chǎn)投資的領(lǐng)先周期，、。顯然，9%的GDP和收入增長、接近20%的儲(chǔ)蓄存款增長是無法承載持續(xù)的高達(dá)30%以上房地產(chǎn)投資增長的，即使這種高速增長的投資是對(duì)以往低水平住宅欠賬的集中償還。當(dāng)時(shí)是兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長與兩位數(shù)的通貨膨脹(1994年～%%)并存，除非我們?cè)噲D重溫惡性通脹，否則前后的
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