房地產(chǎn)泡沫研究-在線瀏覽
2025-08-10 03:28本頁(yè)面
【正文】 入判斷。 因此，假定20%的城鎮(zhèn)居民在2004年新購(gòu)置住房，結(jié)合表二顯示的人均可支配收入及其增長(zhǎng)水平，扣除食品、衣著、交通和醫(yī)療等必要開(kāi)支，我們大致可以估算居民的年度住房開(kāi)支占總收入的50%以下。必須說(shuō)明的是，這一測(cè)算是全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房開(kāi)支的上限金額：一方面，我們假定居民可支配收入增長(zhǎng)10%，另一方面，我們?cè)O(shè)定居民收入的50%用于買房，實(shí)際情形必然低于該指標(biāo)。結(jié)合2004年1～%%的高增長(zhǎng)(見(jiàn)表三)，今年面向個(gè)人的商品房銷售必然增速超過(guò)30%，達(dá)到9300億元左右。而這一缺口說(shuō)明了在總量上的有效需求存在不足問(wèn)題。一旦供大于求，而伴之以持續(xù)的投資膨脹和價(jià)格上漲，恐怕最保守的觀察家也必須承認(rèn)過(guò)熱和泡沫的存在。2000年至2003年間，歷年一致性地存在商品房施工面積大于竣工面積、竣工面積又大于銷售面積的情形。同時(shí)我們也可以發(fā)現(xiàn)，在建面積在近幾年持續(xù)保持?jǐn)U大趨勢(shì)。上限與下限之間的差額是一個(gè)“或然量”，即可能爛尾也可能銷售的商品房存量。我們認(rèn)為，缺口下限是一個(gè)保守估計(jì)，因?yàn)槲覀儍H僅分析了2000年以來(lái)的數(shù)據(jù)，此前的空置商品房還不在研究之列。一般，房地產(chǎn)消費(fèi)都結(jié)合以住房按揭貸款。如果今年新增4370億元住房按揭貸款在時(shí)間趨勢(shì)上屬于正常范圍。但是，其中的兩個(gè)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)是必須考慮的。儲(chǔ)蓄存款增幅在20%左右，而住房按揭貸款在40%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的增幅在30%左右，%?！ ∪绫硭乃荆?003年個(gè)人住房按揭貸款占居民儲(chǔ)蓄存款余額為11%，如果兩個(gè)指標(biāo)分別按40%和20%的速率增長(zhǎng)，則到2010年個(gè)人住房貸款比重會(huì)接近40%。即使認(rèn)定所有公眾的信用達(dá)到最高等級(jí)，我們同樣有理由懷疑跨時(shí)風(fēng)險(xiǎn)造成的財(cái)務(wù)可持續(xù)性問(wèn)題。上述分析把公眾作為無(wú)差異人群實(shí)行統(tǒng)一研究。即使考慮到我國(guó)的城鎮(zhèn)化和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市的持續(xù)轉(zhuǎn)移過(guò)程，但顯然存在收入結(jié)構(gòu)差距導(dǎo)致的有效需求者數(shù)量不足問(wèn)題，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的人群風(fēng)險(xiǎn)。就全國(guó)的情況看，根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，1999年中國(guó)中等收入階層比重為15%，這兩年正以每年1%的速度上升，2003年達(dá)到19%。%?！ ∪绻械仁杖腚A層按每年1%的速度增長(zhǎng)，這意味著我國(guó)每年有1300萬(wàn)人進(jìn)入一般商品住宅市場(chǎng)，以人均新增住宅面積需求40平方米計(jì)算，新增住宅應(yīng)該在52000萬(wàn)平方米左右。供大于求的面積預(yù)計(jì)肯定在一半以上?！ ∑浯螐木用褡≌顿Y看，收入差距導(dǎo)致的最終需求壓力將在今后若干年逐漸暴露。這里的矛盾在于，當(dāng)前的中高收入階層預(yù)期進(jìn)入中高收入階層的人群在迅速擴(kuò)大，因而可以在即期投資住房，在未來(lái)依靠住房增值獲利。 以人均城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅和總量居全國(guó)領(lǐng)先水平的江蘇省為例，該省2003年人均收入達(dá)到了9262元，%，增幅居全國(guó)第二位、華東第一位。%，這部分從業(yè)人員所得報(bào)酬是大部分城鎮(zhèn)家庭收入的主要來(lái)源?？墒遣缓咸炖淼氖虑橐廊话l(fā)生了：進(jìn)入股票市場(chǎng)的公眾始終沒(méi)有超過(guò)1億人，于是資產(chǎn)只能在緩慢膨脹的中高收入階層內(nèi)部轉(zhuǎn)手而不是轉(zhuǎn)移到一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相一致的中低收入階層手中?！ ? 2004年04月28日作為投資，公眾必然把房地產(chǎn)價(jià)格升值空間與儲(chǔ)蓄存款、股票或基金等金融資產(chǎn)進(jìn)行比較；金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款時(shí)也必然考慮所抵押房產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值。但問(wèn)題是，任何資產(chǎn)的升值必須與均衡價(jià)格相一致，否則就是價(jià)格泡沫。這是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào) 與若干年前曾經(jīng)十分高漲的股票市場(chǎng)一樣，在當(dāng)前住宅投資上，住宅的“市盈率”膨脹已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。價(jià)格與租金的比就是房地產(chǎn)的市盈率。但是從2003年35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)看，除北京和杭州外，絕大多數(shù)城市房屋銷售價(jià)格高于租賃價(jià)格，青島、南京、寧波等沿海城市均顯示了相同的狀況。以一套100平方米的住宅計(jì)算，總價(jià)在45萬(wàn)元左右。因此，月租金3000元成為房產(chǎn)出租、20年收回使用權(quán)的盈虧平衡點(diǎn)。在某些房?jī)r(jià)奇高的地區(qū)已經(jīng)存在房產(chǎn)租金無(wú)法抵補(bǔ)購(gòu)房者月供的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除北京和杭州外，其他主要城市的房屋銷售價(jià)格均高于房屋租賃價(jià)格漲幅?！ ∪绻?gòu)房者立足于房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)手獲利，則二手房?jī)r(jià)格必須高于一手房。通俗地說(shuō)，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)低于一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)，因而我們很難想象一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲趨勢(shì)是可持續(xù)的。其內(nèi)在機(jī)理非常簡(jiǎn)單：既然不能保證商品房的銷售率，則只要通過(guò)各種手段造勢(shì)以維持價(jià)格上漲預(yù)期，則相應(yīng)的投資成本不難收回。因此，開(kāi)發(fā)商推動(dòng)泡沫形成的內(nèi)在動(dòng)力是與生俱來(lái)的?！ 耐顿Y看，表六顯示，2003年各月全國(guó)房
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