房地產(chǎn)市場周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫培訓(xùn)課件-在線瀏覽
2025-02-07 21:38本頁面
【正文】 第 9章 房地產(chǎn)市場周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫 Contents 目錄 04 案例不啟示 01 02 房地產(chǎn)泡沫 03 房地產(chǎn)泡沫的測度及危害 3 01 市場周期 房地產(chǎn)市場周期循環(huán) 房地產(chǎn)市場的運行呈現(xiàn)出周期特征，它和其他宏觀經(jīng)濟運行一樣，時而高漲，時而收縮，呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。 房地產(chǎn)周期：是指房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波勱、循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象。 4 01 市場周期 周期對比 美國從 1870年開始大約為18—20年 日本基本是 7年 我國香港從 1945年二戓后大致是 7—8年 我國內(nèi)地是 4—5年 周期循環(huán) 庫茲涅茨周期 一種長經(jīng)濟周期。（ 18—20年） 朱格拉周期 是針對資本主義經(jīng)濟中一種為期約 10年的周期性波動而提出的理論。 1923年英國的約瑟夫 5 01 市場周期 房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的原因 外部因素 ?城市經(jīng)濟、政策因素、整個宏觀經(jīng)濟的周期波勱 內(nèi)部因素 ?供給丌能及時響應(yīng)需求變化 6 01 市場周期 房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的階段劃分 復(fù)蘇階段 ? 表現(xiàn)為上一輪的蕭條使房地產(chǎn)經(jīng)濟陷入長期低迷，自住需求者入市，投資、 投機需求 基本丌存在，價格、租金價格低下。各種因素帶勱房價繼續(xù)緩慢回升，市場充滿樂觀情緒，投資者信心飽滿，市場預(yù)期良好， 房地產(chǎn)投資 轉(zhuǎn)而旺盛。政府開始出臺政策限制 炒房 ，投機熱情繼續(xù)旺盛，自住需求者基本退出市場，實際上已經(jīng)是有價無市。 衰退階段 ? 交易量萎縮， 房地產(chǎn)投資 下降，市場悲觀情緒加強。進而小 開發(fā)商 紛紛破產(chǎn)，部分在建工程爛尾，大量投機者被套牢，血本無歸， 房地產(chǎn)業(yè) 失業(yè)人數(shù)激增。 大蕭條 末期 房地產(chǎn)泡沫 擠出，市場正常需求緩慢增長，政府減少限制性干涉，市場波勱開始平穩(wěn)。 擴張 收縮 7 01 市場周期 房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的階段劃分 房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的各階段市場表現(xiàn)圖 8 01 市場周期 總結(jié) 房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟類似，繁榮和蕭條會交替出現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場繁榮時期，常常會出現(xiàn)市場是否存在泡沫的激烈爭論。P泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。 11 02 特征 是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài) 通常在經(jīng)濟長期增長的背景下發(fā)生的 房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大 房地產(chǎn)價格波動不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率 特征 房地產(chǎn)泡沫的主要特征 12 02 類型 房地產(chǎn)泡沫的類型 土地價格泡沫由于土地的稀缺性和市場需求的無限性，以及土地市場的投機炒作，將使地價出現(xiàn)虛漲，這稱為土地價格泡沫。地價泡沫引起房價泡沫，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。 房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。房地產(chǎn)的需求旺盛，而土地資源的供給又相對有限，這為地價上漲創(chuàng)造可能，從而推動房價上漲。 交易者預(yù)期房地產(chǎn)資產(chǎn)將來會升值，房地產(chǎn)價格在本期證實了自己價格上升的預(yù)期，于是他們在下一期進一步產(chǎn)生價格繼續(xù)上升的預(yù)期，從而需求增加。在這種正反饋刺激下，房地產(chǎn)價格與其市場基本價值之間的正向偏離，房地產(chǎn)價格逐漸單邊上揚，最終產(chǎn)生泡沫并促成泡沫的膨脹。如果投機者對房地產(chǎn)價格上漲形成了共同的心理預(yù)期，他們會低價買進高位拋出，房地產(chǎn)價格從而被抬高。 02 成因 19 ⑷ 金融自由化和寬松的貨幣政策 金融自由化充分發(fā)揮了市場機制在資金流動中的作用，資本流動性大大增加，其中部分資金促進了泡沫的形成；此外寬松的貨幣政策和低利率導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量迅速增加，流向房地產(chǎn)的資金過快增長，對房地產(chǎn)的需求迅速增加；再有，金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。 02 成因 21 2023年 9月 30日將一套房首付比例從 30%降低為 25%。一線城市首付比例略高，但相比 2023年初也大幅下降。 間接依賴 ①其他資金里有 21%來自于購房者銀行貸款 ②施工方墊資 %實質(zhì)上也是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債，且可能有部分也來自于貸款。 02 成因 23 房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率近 15年時間里，從 52%一路上升至 77%，一旦未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)縮水的話，房地產(chǎn)泡沫破裂，可能存在更大的資產(chǎn)負(fù)債率走高，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險暴露，容易引發(fā)金融危機。在房地產(chǎn)價格不斷上漲的過程中。 ② 信息不對稱容易誘發(fā)銀行業(yè)的逆向選擇和道德風(fēng)險問題 在信息不對稱下，由于金融體制的不健全，在信貸市場上風(fēng)險偏好型的房地產(chǎn)商和投資者獲得了較多貸款，導(dǎo)致逆向選擇產(chǎn)生；銀行盲目追求市場份額信貸規(guī)模，忽略對借款企業(yè)和個人的資信審查，低估了投資項目潛在的風(fēng)險，大量銀行資金的介入，加快房地產(chǎn)價格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。 目前測度房地產(chǎn)泡沫的方法主要可分為 指標(biāo)法 、 統(tǒng)計檢驗法 和 理論價格法 三類 統(tǒng)計檢驗法 運用統(tǒng)計分析測度房地產(chǎn)泡沫存在性，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫不存在時，房 地產(chǎn)價格的變化呈現(xiàn)一定規(guī)律，統(tǒng)計分析可找到統(tǒng)計規(guī) 律；當(dāng)房地產(chǎn)泡沫存在時，房地產(chǎn)價格變化沒有規(guī)律。 理論價格法通過數(shù)學(xué)模型等計算出房 地產(chǎn)的理論價格（房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值），與房地產(chǎn)實際價格進行比較，二者的偏離部分即為房地產(chǎn)泡沫大小。 房地產(chǎn)泡沫的測度方法 27 房地產(chǎn)泡沫測度 輸入： 輸出： 房地產(chǎn)價格虛漲泡沫 土地價格泡沫 房屋空置率泡沫 房地產(chǎn)投資泡沫 愿景 使命 各模 塊理念 房地產(chǎn)泡沫綜合測
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1