房地產(chǎn)市場周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫培訓(xùn)課件-文庫吧資料
2025-01-10 21:38本頁面
【正文】 上漲，房地產(chǎn)業(yè)的超高利潤更是吸引了大量的國際資本，兩者相互作用，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹 1 2 3 案例一 泰國：亞洲金融危機刺破泡沫 50 1988— 1992年間，地價以平均每年 10%— 30%的速度上漲 在 1992— 1997年 7月，達到每年40%，某些地方的地價 1年上漲了 14倍。 03 泡沫危害 房地產(chǎn)泡沫危害 47 04 引發(fā)政治和社會危機 由于 城市土地 價格持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全，收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使本來就稀少的土地大量 閑置或低效利用 ；房價的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者，大都市圈與地方圈的 資產(chǎn)差距 越來越大，導(dǎo)致社會分配的新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來深刻的社會問題；金融危機下， 犯罪案件 激增從而引發(fā)政治和社會危機。并且房地產(chǎn)開發(fā)大量依賴 負債經(jīng)營 ，一旦泡沫過多，銀行貸款收緊，企業(yè)資金鏈條斷裂，風(fēng)險加劇。 （ 4）房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫 03 泡沫測度 42 房地產(chǎn)開發(fā)投資與 GDP增長情況表 03 泡沫測度 43 將處于合理區(qū)間的房地產(chǎn)投資泡沫度設(shè)為零，則 20232023年西安市房產(chǎn)投資泡沫度數(shù)值如表所示： 西安市房地產(chǎn)投資泡沫度數(shù)值表 03 泡沫測度 44 通過建立土地價格泡沫、房地產(chǎn)投資泡沫、房屋空置泡沫以及房價虛漲泡沫與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系路徑分析模型，對 30 個省市的房地產(chǎn)市場進行統(tǒng)計檢驗，研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)泡沫四種表現(xiàn)形式與房地產(chǎn)市場泡沫存在著以下內(nèi)在聯(lián)系： 房地產(chǎn)泡沫 = 房價虛張泡沫 + 土地價格泡沫 + 房屋空置泡沫 + 房地產(chǎn)投資泡沫 （ 5）西安市房地產(chǎn)泡沫綜合測度 03 泡沫測度 45 西安市房地產(chǎn)綜合泡沫度數(shù)值圖 如圖 所示， 20232023 年西安市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三個階段， 20232023年西安市房地產(chǎn)市場泡沫度均小于 0，并無泡沫存在， 20232023 年間，房地產(chǎn)綜合泡沫度大于 0，西安市房地產(chǎn)市場存在泡沫，但泡沫程度并不明顯， 202 2023 與 2023 年，房地產(chǎn)綜合泡沫度較大，西安市房地產(chǎn)市場存在明顯泡沫， 2023年綜合泡沫度為 ，房地產(chǎn)泡沫程度最大。 按照國際慣例，兩者的比值大于 2時，說明房地產(chǎn)市場孕育著泡沫。令商品房空置泡沫系數(shù)在合理范圍的泡沫度大小為零，則可得到 20232023年西安市房地產(chǎn)空置泡沫度數(shù)值如下： 03 泡沫測度 41 房地產(chǎn)開發(fā)投資額是房地產(chǎn)供求狀況最直接的反映，開發(fā)投資額如果超常增長可能意味著房地產(chǎn)投機需求的存在和房產(chǎn)泡沫的形成。 （ 3）房地產(chǎn)空置泡沫 03 泡沫測度 39 西安市房地產(chǎn)空置泡沫測度 03 泡沫測度 40 2023年 2023年西安市房屋空置泡沫度數(shù)值表（單位 %） 除 2023年、 2023年、 2023年以及 2023年空置泡沫系數(shù)低于 5%之外，其余年份西安市商品房空置泡沫系數(shù)均處于 5%14%的合理范圍內(nèi)。從理論上講， 空置率 =空置面積 /全部商品房存量 ，實際分析中比較常見的空置率計算方法主要有以下三種： 第一，空置率 =累計空置面積 /當(dāng)年施工面積， 第二，空置率 =累計空置面積 /近三年竣工面積， 第三，空置率 =空置面積 /當(dāng)年竣工面積。若將處于合理房價收入比區(qū)間 36 范圍內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫大小設(shè)為零，西安市 2023 年到 2023 年房地產(chǎn)價格虛漲泡沫值如表所示： 20232023 年西安市房地產(chǎn)價格虛漲泡沫度數(shù)值表 03 泡沫測度 36 土地價格泡沫是一種土地使用權(quán)的實際價格嚴重偏離其基礎(chǔ)價值的經(jīng)濟失衡現(xiàn)象，土地價格泡沫是土地實際價格超過土地理論價格的部分， 土地價格泡沫度公式為： 土地價格泡沫度 =（土地實際價格－土地理論價值） /土地理論價值 20232023年西安市土地基礎(chǔ)價值運行區(qū)間圖 （ 2）土地價格泡沫 03 泡沫測度 37 我們將位于土地基礎(chǔ)價值運行區(qū)間，即無泡沫狀態(tài)下的泡沫度數(shù)值設(shè)為 0，則可得到 20232023年西安市土地價格泡沫度，如表所示： 20232023 年西安市土地價格泡沫度數(shù)值表（單位： %） 03 泡沫測度 38 商品房大量空置是房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式之一，一方面，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)帶來了大量房屋空置，另一方面，商品房大量空置又加重了房地產(chǎn)泡沫程度。 03 泡沫測度 34 西安房地產(chǎn)價格虛漲泡沫分析圖 03 泡沫測度 35 由前面分析可知，西安市房價收入比合理范圍為 36 倍，通過對西安市 20232023年房價收入比與合理區(qū)間最小值 3 和最大值 6 進行對比， 20232023年間，西安市房價收入比均處于合理區(qū)間 36 之間，房地產(chǎn)市場并無價格泡沫存在。首付款比例為 30%時，房價收入比的最大值和最小值分別為 、 。 2023 年 10 月，銀監(jiān)會發(fā)布通知明確購買 90 平米以下商品住房首付比例由原先的 20%提高至 30%。 根據(jù)西安市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，歷年來西安市城鎮(zhèn)居民住宅支出占消費支出的比例大約在 6%13%之間，近年來房價提升速度超過了收入增加速度，住房支出比例呈現(xiàn)不斷上升趨勢。 房價收入比是房屋價格與居民平均家庭年收入的比值，據(jù)此定義，房價收入比計算公式應(yīng)為： 30 西安市房屋銷售價格與收入情況數(shù)據(jù)表 （數(shù)據(jù)來源： 《 西安統(tǒng)計年鑒 》 ，西安統(tǒng)計信息網(wǎng)）
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