案例日本房地產(chǎn)泡沫-文庫吧資料
2025-02-24 12:25本頁面
【正文】 著天然的血緣關系。土地資源的稀缺性和壟斷性，決定了房地產(chǎn)供給的有限性和信息不對稱性，人們對房地產(chǎn)價值的預期較高，容易激發(fā)投機行為。日本國內(nèi)的資金閑散程度相當高。由于既可以消費自住，也可以投資炒買，使得房地產(chǎn)的價格極不穩(wěn)定。首先，房地產(chǎn)業(yè)同時兼有投資和消費的功能，具有實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟兼有的特性。 3/1/2023 20 日本房地產(chǎn)泡沫形成的七宗罪 ? 第一、 房地產(chǎn)的固有特性。 3/1/2023 19 ? 當時的日本，企業(yè)借銀行的錢、或者銀行貸款給企業(yè)是相當容易的事情。 3/1/2023 18 第二，人們相信利率不變，企業(yè)從銀行貸款非常容易。有資料表明，日本總理府在 1987年 1月、 1988年 1月、 1990年 6月以及泡沫經(jīng)濟破滅后的 1992年 4月關于土地問題的輿論調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，超過半數(shù)的被調(diào)查者認為“持有土地是安心并且有利的”，具體調(diào)查結果分別為 :65． 2％、 66． 0％、 67． 2%和52． 8%。建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，1994年合同金額不足高峰期的 1/3，國民經(jīng)濟陷入長達十幾年的負增長和零增長。 3/1/2023 16 ? 日本銀行及非銀行機構的不良債務高達 100萬億日元，最后成為壞賬的達到幾十萬億日元。致使大量房地產(chǎn)按揭貸款違約不能支付，引發(fā)金融危機。 3/1/2023 15 ? 日本政府在面對房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控時，簡單地采用了貨幣緊縮政策。房地產(chǎn)“泡沫”破裂后，土地價格也大幅下跌?？梢哉f日本金融機構是房地產(chǎn)泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。 1990年危機已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。 3/1/2023 12 ? 在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。 3/1/2023 11 ? 但是由于當時日本上下對日元升值和經(jīng)濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務業(yè)，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，過量投機資金云集不動產(chǎn)行業(yè)，造成股市樓市價格雙雙飆升。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產(chǎn)業(yè)，大大刺激了房價的上漲。 3/1/2023 9 ? 1985年 9月美、英、德、法、日 5國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執(zhí)許久的日元升值達成協(xié)議，史稱“廣場協(xié)議”，迫使日元升值38%。 3/1/2023 8 日本房地產(chǎn)泡沫成因 ? 日本金融體系沒有限制商業(yè)銀行的資金最終流入股市的規(guī)定，從而為股市與房地產(chǎn)雙重“泡沫”的形成創(chuàng)造了條件。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退期，陷入了長達 15年的經(jīng)濟蕭條和低迷。到 1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，遺留下來的壞賬高達 6000億美元。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。 3/1/2023 6 ? 也就是說日本房地產(chǎn)最瘋狂的時候住宅價值為 GDP的 200%以上。到 1989年，國土面積僅相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整
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