房地產(chǎn)案例分析-文庫(kù)吧資料
2025-02-26 10:56本頁(yè)面
【正文】 5萬(wàn)元以下的罰款；虛開(kāi)金額超過(guò) 1萬(wàn)元的，并處 5萬(wàn)元以上 50萬(wàn)元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 （四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 （二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的 公共配套設(shè)施 開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按 建筑面積法 進(jìn)行分配。 成本分?jǐn)傇瓌t ? 31號(hào)文第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配： （一） 土地成本 ，一般按 占地面積法 進(jìn)行分配。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 預(yù)估成本的條件 ? (一 )出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％。2023年完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入，未將當(dāng)年預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅稅金及附加進(jìn)行納稅調(diào)增，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅 130余萬(wàn)元。 稅收政策 （二）成本費(fèi)用類 成本費(fèi)用存在的問(wèn)題 稅金費(fèi)用重復(fù)扣除 開(kāi)發(fā)成本采取預(yù)估等方式加大扣除基數(shù) 不同項(xiàng)目之間、一個(gè)項(xiàng)目的不同納稅年度之間，人為調(diào)節(jié)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本； 虛構(gòu)業(yè)務(wù)代開(kāi)發(fā)票、取得虛假發(fā)票等不合法票據(jù)，虛增成本； 人為調(diào)整可售面積，調(diào)節(jié)單位銷售成本。 ? 企業(yè)所得稅：確認(rèn)收入 (或利潤(rùn) )的方法和順序?yàn)椋? (一 )按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； (二 )由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng) 公允價(jià)值 確定； (三 )按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 （ 1營(yíng)業(yè)稅稅率） ? 土地增值稅：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的 房地產(chǎn) 評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的確認(rèn) 評(píng)估價(jià)格。補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅 52萬(wàn)元，城建稅 ，教育費(fèi)附加 ，地方教育費(fèi)附加 ，補(bǔ)繳土地增值稅 10萬(wàn)元。 以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿足，遵循時(shí)點(diǎn)界定 孰先 原則，以最早的一個(gè)時(shí)點(diǎn)確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)。 （二） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。經(jīng)核實(shí)，該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工，應(yīng)按完工產(chǎn)品計(jì)算繳納企業(yè)所得稅 , 該企業(yè)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅 683萬(wàn)元 稅收政策 ? 2023年 31號(hào)文第三條： 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。） ? 關(guān)注點(diǎn)：真按揭，假貸款 ? 思考：假按揭，真貸款？ 案例 4 ? 某房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的 XX項(xiàng)目，于 2023年 9月竣工驗(yàn)收，已備案取得 《 XX市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表 》并交付使用，實(shí)測(cè)可售面積 ，已售面積，共收取售房款 9083萬(wàn)元。 信息來(lái)源一：稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部業(yè)務(wù)平臺(tái) 登記：開(kāi)業(yè)、變更、遷移、股東、股權(quán)變更 發(fā)票：領(lǐng)購(gòu)、給別人代開(kāi)、別人為自己代開(kāi)、 繳銷、異地開(kāi)具發(fā)票 銷售：銷售明細(xì)、銷售進(jìn)度、未售明細(xì) 房產(chǎn)土地：具體地址、變更情況 納稅情況：分稅種、分稅目的入庫(kù)、欠稅、退稅 處罰：近幾年評(píng)估、稽查情況 信息來(lái)源二：第三方信息 第三方信息：城建局、國(guó)土局、財(cái)政等共享信息 青島網(wǎng)上房地產(chǎn) 案例 3 ? 檢查組根據(jù)專項(xiàng)檢查的要求對(duì)青島某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該公司 2023年 11月按揭貸款 3697萬(wàn)元到賬，記入短期借款，延遲繳納營(yíng)業(yè)稅等稅款 242萬(wàn)元。 案例 2 ? 2023年某房地產(chǎn)公司銷售 “ xx”項(xiàng)目中的住宅，價(jià)款合計(jì) 25080萬(wàn)元，其中 4895萬(wàn)元計(jì)入預(yù)收賬款，其余款項(xiàng)由該公司委托 B公司代收，計(jì)入其他應(yīng)收款科目，未申報(bào)繳納相關(guān)稅金。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 ? 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、 代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、 罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： （一）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； （二）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； （三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。檢查組對(duì)該企業(yè) 20232023年的納稅情況進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè) 2023年度收到裝修費(fèi) 1635萬(wàn)元記入在“其他應(yīng)付款”科目，
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