房地產(chǎn)案例-文庫吧資料
2025-02-22 12:25本頁面
【正文】 李律師重新分析案情，又去了相關(guān)部門調(diào)取了當(dāng)時 2棟32B的見證合同，針對一審判決，提出了四點上訴理由： 一是關(guān)于 2棟更改為 1棟的涂改之處沒有銀先生的任何確認； 二是原 2棟 32B的購房合同見證件、當(dāng)時的認購書、購房發(fā)票等證據(jù)，仍存于區(qū)國土局某部門，這些充分證明合同標(biāo)的為 2棟 32B的事實； 三是開發(fā)商在第一次的應(yīng)訴答辯中曾承認 1棟 32B房產(chǎn)證屬辦證失誤所致； 四是根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事證據(jù)的若干規(guī)定，開發(fā)商主張合同變更應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)再一次提起訴訟時，開發(fā)商卻一改以前的態(tài)度，提交了 3份經(jīng)涂改為“ 1棟 32B”的購房合同，銀先生敗訴了。拿到這樣一個判決結(jié)果，銀先生真是哭笑不得，感到莫大的委屈和氣憤。由于雙方調(diào)解不成，法院于 2023年 12月作出一審判決，認為原、被告雙方將合同標(biāo)的修改為 1棟 32B號房，是雙方對合同標(biāo)的變更，判決確認雙方于 1998年 11月簽訂變更后的房地產(chǎn)買賣合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行；被告（開發(fā)商）賠償原告裝修費損失 31092元；駁回原告的其它訴訟請求。然而在庭審中，開發(fā)商卻一改以前的態(tài)度，提出雙方已經(jīng)協(xié)議修改了購房合同，即將合同中的“ 2棟 32B”更改為“ 1棟 32B”，而且已經(jīng)騰空了 1棟 32B房，銀先生可以隨時入住，同時提交了 3份經(jīng)涂改為“ 1棟 32B”的購房合同。為此，銀先生再一次提起訴訟，并要求開發(fā)商雙倍賠償購房款和其它損失等共計 66萬元。 對于房屋已售，要說開發(fā)商不知道或是“疏忽大意”，顯然是說過不去的。 1年多過去了，見開發(fā)商給不了明確結(jié)果或說法，銀先生于 2023年 4月正式委托廣東深鵬律師事務(wù)所的李永修律師作為其訴訟代理人，再次啟動了訴訟程序。開發(fā)商對此承諾，愿意盡快為銀先生辦理換證手續(xù)，希望銀先生能夠諒解。案件進入訴訟程序后，開發(fā)商進行了應(yīng)訴答辯，認為雙方簽訂的合同已經(jīng)經(jīng)過了公證（實為見證）并已交付使用，而且也為銀先生辦理了房產(chǎn)證，只是工作中出了錯。八個月后銀先生驚悉 2棟 32B房早已賣了，原戶主還辦理了房地產(chǎn)證及戶口指標(biāo)，銀先生為此感到莫大的氣憤。 八個月過去了， 2023年 7月，銀先生從有關(guān)方面獲悉，他所購買的某花園 2棟 32B房其實早已賣了，原戶主還辦理了房地產(chǎn)證及戶口指標(biāo)，銀先生為此感到莫大的氣憤。此時開發(fā)商向銀先生解釋房產(chǎn)證出錯，可能是國土部門的在辦理過程中錯將“ 2棟 32B”辦成了“ 1棟 32B”。 與此同時，銀先生按開發(fā)商要求將購房合同原件、身份證復(fù)印件、付款發(fā)票等資料交給了開發(fā)商，委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。1998年 11月，雙方按房地產(chǎn)買賣程序及相關(guān)要求，正式簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。 按約定，簽訂認購書當(dāng)日，開發(fā)商就與當(dāng)事人銀先生辦理了入伙手續(xù)。案例中的開發(fā)商違反誠實信用原則，采用欺詐手段誘騙業(yè)主簽訂房地產(chǎn)買賣合同，若業(yè)主知道事實真相，絕不會買或絕不愿花如此高的價格買所謂的豪宅，故業(yè)主有權(quán)依據(jù)《合同法》第 54條第 2款的規(guī)定請求人民法院或仲裁機構(gòu)撤銷房地產(chǎn)買賣合同，并可根據(jù)《合同法》第 58條的規(guī)定，要么請求撤銷房地產(chǎn)買賣合同退房退錢，要么請求按房屋價值的降低幅度要求開發(fā)商進行補償。《合同法》第 56條規(guī)定：“被撤銷合同自始沒有法律約束力。業(yè)主發(fā)現(xiàn)上當(dāng)，即怒告無良開發(fā)商。但在業(yè)主入伙時卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商標(biāo)明為嬉水公園的地方正在興建一超大型高層住宅群。故本案應(yīng)依據(jù)我國《民法通則》及相關(guān)司法解釋，認定郭某與曾某的房屋協(xié)議有效。 [分歧 ]：對本案郭某與曾某簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效。后郭某反悔，不想把房子賣給曾某。郭某承諾在 9月 20日之前協(xié)助曾某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。 況且，對無權(quán)處分合同的效力問題，我國法學(xué)界本來就存有爭議，同樣有觀點認為無權(quán)處分合同是有效的。如果認定為無權(quán)處分，因《合同法》 51條規(guī)定的無權(quán)處分被認為是效力待定的，因此，王某與李某間的合同效力會被認定為效力待定的合同。王某違反合同約定，李某訴請王某繼續(xù)履行合同應(yīng)予以支持。 第三種意見認為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己，這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治，并不違反法律強制性規(guī)定。 第一種意見認為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。但后因此房價格上漲，王某拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。此后，王某依約支付了約定的合同價款，房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付王某使用，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 本案中朱永經(jīng)鑒定為限制行為能力人，其所簽訂的拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)征得其妻子同意或由其妻子代為進行。根據(jù)《 民法通則 》第 58條的規(guī)定，限制行為能力人依法不能獨立實施的民事行為無效。 經(jīng)人民法院委托鑒定，朱永屬間歇性精神病人，確實是限制
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