房地產(chǎn)市場(chǎng)定位培訓(xùn)課件-在線瀏覽
2025-02-07 21:54本頁(yè)面
【正文】 地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查研究的核心內(nèi)容就是對(duì)產(chǎn)品的需求調(diào)查，通過定性和定量相結(jié)合的調(diào)查方式，能夠獲得包括 樓型選擇、戶型設(shè)計(jì)、通風(fēng)設(shè)施、朝向選擇、園林景觀、功能間的分割、車位設(shè)計(jì)、進(jìn)深、面寬等等所有與產(chǎn)品有關(guān)的信息，進(jìn)而得出準(zhǔn)確的判斷。通常與消費(fèi)需求特征研究結(jié)合使用。通過產(chǎn)品特征、價(jià)值、價(jià)格關(guān)系研究，一方面我們能夠了解各個(gè)影響因素對(duì)于客戶購(gòu)買的影響程度；另一方面則可以通過模型模擬出可能采取的多種產(chǎn)品組合中利潤(rùn)最大的產(chǎn)品特征組合。 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是在城市宏觀發(fā)展背景、城市地理特征、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)、區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣和居住特征以及項(xiàng)目自身?xiàng)l件的分析基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目總體開發(fā)的市場(chǎng)方向（目標(biāo)市場(chǎng)、目標(biāo)客群）提出的建議。揚(yáng)長(zhǎng)避短和差異化策略是項(xiàng)目市場(chǎng)定位的核心點(diǎn)。 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)市場(chǎng)的影響 城市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度體現(xiàn)了整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)景氣程度，是其它各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，而不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與客戶的關(guān)系密切程度也不盡相同。通過對(duì)市場(chǎng)總體的把握，就能更好的找到我們?cè)诳傮w市場(chǎng)的地位。項(xiàng)目地段分析旨在通過對(duì)項(xiàng)目地段的研究，找到項(xiàng)目地段在現(xiàn)階段城市空間布局中的位置，并據(jù)此提出適合項(xiàng)目發(fā)展的構(gòu)思。 宏觀地段價(jià)值解析目的就在于從整個(gè)城市的角度研究項(xiàng)目在城市居住空間分布中的地位。 城市印象分析 歷史文脈分析 環(huán)境景觀分析 交通環(huán)境分析 生活配套設(shè)施分析 微觀地塊條件分析 主要包括對(duì)項(xiàng)目地塊狀況、地塊交通、景觀條件、人流等資源的調(diào)查，以及地塊與周邊商業(yè)、居住及城市公共空間等關(guān)系的分析，并 對(duì)地塊的商業(yè)、居住價(jià)值進(jìn)行判斷 。它是項(xiàng)目定位過程中最直接、最理性的依據(jù)，項(xiàng)目最終市場(chǎng)表現(xiàn)如何，盈利空間大小，都與此有密切的關(guān)系。 主要內(nèi)容包括： （一）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域（項(xiàng)目）界定 通過地段、價(jià)格、產(chǎn)品特征等不同屬性的綜合，分析與項(xiàng)目具有較大競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的區(qū)域（項(xiàng)目），以便保證市場(chǎng)供應(yīng)和需求分析的針對(duì)性和有效性。 市場(chǎng)定位要點(diǎn)解析 （三）市場(chǎng)需求分析 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域（項(xiàng)目）的現(xiàn)實(shí)需求量（已吸納）、消費(fèi)特征進(jìn)行分析，旨在探測(cè)未來需求量的大小以及明確項(xiàng)目未來客戶群體的消費(fèi)特征。 市場(chǎng)定位要點(diǎn)解析 ⊕ 客戶群定位 根據(jù)上述市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，確定項(xiàng)目地區(qū)的各類潛在客戶群，如涉外客戶、外地客戶、地緣客戶等，并得出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位。主要內(nèi)容包括： 開發(fā)模式建議 開發(fā)程序建議 市場(chǎng)定位要點(diǎn)解析 目的： 尋找目標(biāo)客戶，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。 調(diào)研方法： 獲取競(jìng)爭(zhēng)樓盤的成交客戶資料，問卷調(diào)查，選取典型客戶進(jìn)行深度訪談，隨機(jī)攔訪。 工作方法 案例 社區(qū)規(guī)模大，品質(zhì)具有保障，利于知名度傳播。 城中村的建設(shè)，各項(xiàng)稅收能得到政府適當(dāng)減免 。 2. 項(xiàng)目的體量加大了資金回籠與周轉(zhuǎn)的難度，分期開發(fā)的節(jié)奏規(guī)劃非常重要。 開發(fā)商擁有一定的政府支持 ，雙贏的戰(zhàn)略有著常人無法預(yù)見的威力。 S W O T 政府對(duì)城市未來的發(fā)展方向不完全明確，這對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一定影響。 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 優(yōu)勢(shì) 威脅 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 轉(zhuǎn)化威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì) 減少劣勢(shì) 避免威脅 客戶定位原則 1）細(xì)分市場(chǎng)足夠大 2）細(xì)分市場(chǎng)是可以準(zhǔn)確識(shí)別、清晰界定的 3）細(xì)分市場(chǎng)是穩(wěn)定增長(zhǎng)的 4）細(xì)分市場(chǎng)存在可以被觸及到的傳播渠道 客戶定位 客戶定位就是對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)分，鎖定目標(biāo)客戶群。 業(yè)態(tài)定位是營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、投資、發(fā)展、財(cái)務(wù)等多個(gè)職能部門高度互動(dòng)，密切協(xié)作的結(jié)果。 配套定位 配套定位是指和項(xiàng)目住宅相關(guān)的商業(yè)、會(huì)所、車位等的定位。 2）需對(duì)商業(yè)級(jí)別進(jìn)行定位，明確是社區(qū)級(jí)商業(yè)、區(qū)域級(jí)商業(yè)、次城市中心級(jí)商業(yè)等。 4）商業(yè)體量較大時(shí)，要充分考慮和利用主力店的帶動(dòng)作用。 2）控制會(huì)所規(guī)模。 4）便于后期經(jīng)營(yíng)。 2）應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的要求設(shè)置車位數(shù)量，車位設(shè)置要地上地下統(tǒng)籌考慮，盡量減少地下車位的數(shù)量，降低成本。 分期應(yīng)考慮的因素： 1）公司能夠掌控的開發(fā)規(guī)模，銷售目標(biāo)，銷售速度。 3）應(yīng)結(jié)合考慮建筑物、管線等的拆遷進(jìn)度。 對(duì)項(xiàng)目分期和規(guī)劃設(shè)計(jì)的具體建議 1）整體規(guī)劃具體建議。 3）景觀具體建議。 …… 其它方面具體建議 戶型 明衛(wèi) 帶工作陽(yáng)臺(tái)的廚房方便洗衣及收納物品 入戶花園的設(shè)計(jì) 首層茶室的設(shè)計(jì) 園林 景觀 園林造景時(shí)注意日后業(yè)主使用的可參與性，尤其是兒童活動(dòng)區(qū)的設(shè)計(jì)尤為如此。 一小塊棋陣空間，既可當(dāng)休閑凳，又可引發(fā)人們遐思，充分體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者的用心。
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