房地產(chǎn)市場(chǎng)定位培訓(xùn)課件(文件)
【正文】 測(cè)算 戶(hù)型定位 戶(hù)型定位就是在樓型定位的基礎(chǔ)上確定各種戶(hù)型的面積及所占比例（戶(hù)型面積及配比表）。 3）商業(yè)定位和住宅定位要相互促進(jìn)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 3）有利于銷(xiāo)售。 車(chē)位定位注意事項(xiàng) 項(xiàng)目分期 分期就是將整個(gè)地塊科學(xué)劃分為有先后開(kāi)發(fā)次序的若干 部分，并明確各部分上各類(lèi)型 物業(yè)開(kāi)發(fā)面積及開(kāi)發(fā)周期。 4）合理配置項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源。 4）外立面具體建議。 旱地噴泉的處理手法，充分體現(xiàn)了實(shí)用性原則。（計(jì)劃性和可行性） ? 從技術(shù)上來(lái)說(shuō)，價(jià)值和價(jià)格的吻合程度最重要，主要表現(xiàn)在不同單位的價(jià)格差值關(guān)系上。然后，該定價(jià)方法有希望導(dǎo)致一個(gè)特定的價(jià)格。理想家 千和 當(dāng)信息不對(duì)稱(chēng)的局面逐漸改變，原有的一些手段逐漸失效，價(jià)格表和價(jià)格策略的設(shè)置變得非常關(guān)鍵 均價(jià)策略的方式 時(shí)間 價(jià)格 2常見(jiàn) 4糟糕 3市場(chǎng) 5？ 資源集中 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 劣勢(shì)地位 不同質(zhì)量?jī)r(jià)格戰(zhàn)略 略 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略 高 高 中 低 低 中 產(chǎn)品質(zhì)量 價(jià)格 各玩各的 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 騙取戰(zhàn)略 不同策略的選擇 策略 發(fā)展商狀況 市場(chǎng)狀況 產(chǎn)品狀況 可達(dá)成目的 無(wú)資金壓力，品牌需求 平穩(wěn)，可控， 體量大，較平庸 占領(lǐng)份額，逐步提升 有回籠要求，體現(xiàn)檔次 動(dòng)蕩，但有機(jī)會(huì) 一般，考慮少量后期提升 盡快獲得利潤(rùn) 前期要求舒緩資金壓力，價(jià)值最大 變化，機(jī)會(huì)和威脅參半 較小，不考慮后期提升 可變化，降低風(fēng)險(xiǎn) 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。因此對(duì)價(jià)格非常敏感，一旦價(jià)格超過(guò)預(yù)期時(shí)，便放棄購(gòu)買(mǎi)；首置客戶(hù)關(guān)注月供與租金比值關(guān)系，此類(lèi)客戶(hù)需要進(jìn)行測(cè)算； ? 當(dāng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意向及價(jià)格意向非常清楚時(shí)，對(duì)客戶(hù)意向的分析直接指導(dǎo)價(jià)格生成。 相同條件 下 ， 參照目標(biāo)的權(quán)重關(guān)系如下： ? 高檔盤(pán)：同檔次 同目標(biāo)客戶(hù)類(lèi)型 同樓盤(pán)所在區(qū)域； ? 中低檔盤(pán)：同樓盤(pán)所在區(qū)域 同檔次 同目標(biāo)客戶(hù)類(lèi)型； 篩選可比樓盤(pán) 確定權(quán)重 打分 比準(zhǔn)價(jià)形成 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近 目標(biāo)客戶(hù)相似，銷(xiāo)售期重合 根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。圖中歸納了在制定價(jià)格的 3種主要考慮因素。 公寓 、寫(xiě)字樓大堂 大堂效果圖 外 立面 公寓外立面效果 商住項(xiàng)目外立面效果 公寓 走廊 公共走廊 電梯間 公共走廊 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 投資 分析 現(xiàn)在的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)論是從市場(chǎng)的角度，還是從資金運(yùn)作的角度，都必須充分考慮資金成本及其運(yùn)作實(shí)質(zhì)，即以靜態(tài)測(cè)算為基礎(chǔ)，將整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)納入一個(gè)動(dòng)態(tài)資金運(yùn)作的過(guò)程，通過(guò)現(xiàn)金流的操作與控制來(lái)達(dá)到各項(xiàng)資金的最佳平衡，因此， 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)分析應(yīng)當(dāng)是一套完整的財(cái)務(wù)模式設(shè)計(jì)，而融資安排及其成本控制應(yīng)當(dāng)是財(cái)務(wù)模式的核心。 碩果累累的田園夢(mèng)想 水是園林的靈動(dòng)元素，但考慮到維護(hù)成本，建議以淺水為主。 2）戶(hù)型具體建議。 2）各期產(chǎn)品類(lèi)型合理配比，首期產(chǎn)品入要能檢驗(yàn)市場(chǎng)。 1）車(chē)位數(shù)量應(yīng)充分考慮業(yè)主的實(shí)際需求，以能大部分售出為準(zhǔn)。 商業(yè)定位注意事項(xiàng) 會(huì)所定位注意事項(xiàng) 1）會(huì)所定位前需明確產(chǎn)權(quán)歸屬。 ?商業(yè)定位注意事項(xiàng) ?會(huì)所定位注意事項(xiàng) ?車(chē)位定位注意事項(xiàng) 1）需明確商業(yè)總體量、出售或出租、商業(yè)的位置、業(yè)態(tài)和各單位面積劃分等。 1）目標(biāo)客戶(hù) 2）典型目標(biāo)客戶(hù)描述 客戶(hù)定位結(jié)論 整體形象定位 特殊的 客觀優(yōu)勢(shì) 獨(dú)特的 主觀主題 鮮明的 整體形象 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 針對(duì)前面通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)空間的分析，確定項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型，并充分結(jié)合市場(chǎng)和客戶(hù)群體需求特征，對(duì)其產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格和具體表現(xiàn)形式給出建議，具體內(nèi)容包括： 產(chǎn)品定位 （ 1）項(xiàng)目總體定位 開(kāi)發(fā)方向與開(kāi)發(fā)主題 （ 2）產(chǎn)品類(lèi)型定位 城鎮(zhèn)、大型綜合社區(qū)、住宅、商業(yè)、辦公、綜合體、旅游、度假 （ 3）產(chǎn)品區(qū)域劃分 地塊空間劃分、地塊功能劃分、開(kāi)發(fā)分期劃分 （ 4）建筑風(fēng)格建議 中而新、中而古、西而新、西而古 （ 5）主力戶(hù)型建議 戶(hù)數(shù)比、面積比 （ 6）具體戶(hù)型配比 詳細(xì)的技術(shù)指標(biāo) （ 7）環(huán)保、建筑材料、設(shè)備設(shè)施、新工藝建議 產(chǎn)品定位要點(diǎn)解析 產(chǎn)品定位要點(diǎn)解析 設(shè)施配套建議 （ 1）社區(qū)配套建議 （
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