房地產(chǎn)市場周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫培訓(xùn)課件-展示頁
2025-01-12 21:38本頁面
【正文】 03 泡沫測度 31 設(shè)住宅售價為 P，居民家庭年收入 Y，銀行住房抵押貸款年利率為 r，貸款期限為 n，首付款比例為 a，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為 k。房屋均價雖然個別年份有所波動，但總體呈上升趨勢， 2023 年西安市房屋平均價格僅為 元， 2023 年為每平米 元， 2023 年上漲到每平米 6543元。此次將以收入比來測度房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)市場中的房價收入比一直處于上升狀態(tài)，并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性越大。 房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值 ，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根據(jù)計 算房地產(chǎn)理論價格的思路不同，分為收益還原法、邊際收 益法和市場供求法。該 類方法主要包括方差界檢驗、設(shè)定性檢驗和單位根 協(xié)整 檢驗等具體方法。 02 成因 Contents 目錄 04 案例不啟示 01 房地產(chǎn)市場周期循環(huán) 02 房地產(chǎn)泡沫 03 26 03 泡沫測度 指標(biāo)法 通過對各種與房地產(chǎn)價格相關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行分析，測度房地 產(chǎn)泡沫，該類方法主要包括簡單指標(biāo)法、指標(biāo)體系法、功效 系數(shù)法和綜合指數(shù)法等具體方法。 “買漲不買跌 ”心理不斷強化，投機氣氛日益濃厚，導(dǎo)致了泡沫不斷增多。 02 成因 24 ⑸ 信息不對稱 ①信息不對稱容易誘發(fā)房地產(chǎn)投機過度 大量國內(nèi)資本和國際游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場，制造了虛假的需求信息，引發(fā)了虛假的市場繁榮，推動房地產(chǎn)價格非理性上漲。 因此，開發(fā)資金中大致有約 65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過 40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，具有比較大的不穩(wěn)定性。 02 成因 22 直接依賴 ① %的國內(nèi)銀行貸款 ②在自籌資金里， 76%的部分都是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的 %。 2023年 2月 3日，同時對首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至 20%，二套房首付比例進(jìn)一步由 40%降至 30%。 02 成因 20 2023年個人住房貸款迅猛攀升，脫離了 2023年以來的平穩(wěn)軌道，新增個人購房貸款 ，占全年住宅銷售額的比例為 37%，相比 2023年（ 25%）和 2023年（ 28%），大幅上升。在非理性預(yù)期和“羊群效應(yīng)”的作用下，投機者和資金大量涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致需求量急劇增加，進(jìn)一步推動房價上漲，從而吸引后繼投機者和資金的進(jìn)入，甚至使投機需求取代真實需求成為市場主體，形成惡性循環(huán)。 02 成因 18 ⑶ 過度投機 當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展社會財富積累到一定程度，房地產(chǎn)交易目的不再僅限于滿足住房需求，更多是為了從交易中獲利賺取差價，這就會使房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性大大加強。由于房地產(chǎn)外部供給有較強的約束性，易產(chǎn)生供不應(yīng)求的局面，推動價格進(jìn)一步上漲，上漲的價格又進(jìn)一步強化了其他投資者的心理預(yù)期，從而形成一種自我增強的正反饋機制。 02 成因 16 2023年 10大典型城市土地成交建筑面積增幅排名 2023年 10大典型城市土地成交均價增幅排名 02 成因 17 ⑵ 投資預(yù)期 交易者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期能在一定程度上影響需求。 土地價格泡沫 房價虛漲泡沫 房屋空置泡沫 房地產(chǎn)投資泡沫 13 02 成因 土地的有限性和稀缺性 1 投資預(yù)期 2 過度投機 3 金融自由化和寬松的貨幣政策 4 信息不對稱 5 房地產(chǎn)泡沫的成因 14 基礎(chǔ) 直接助燃劑 土地稀缺性 投機需求膨脹 金融機構(gòu)過度放貸 直接誘因 02 成因 15 ⑴ 土地的有限性和稀缺性 由于土地資源的稀缺性、壟斷性、不可再生性，以及房地產(chǎn)開發(fā)周期長，從短期看，它的供給缺乏彈性。 在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，如果商品房的供給超過了市場需求，則超過部分屬于供給虛漲，發(fā)展到一定程度將構(gòu)成經(jīng)濟泡沫，空置率在5%10%之間是正常的。 房地產(chǎn)價格是由建筑物價格和土地價格共同構(gòu)成。 簡單來講，是指房地產(chǎn)市場價值偏離其基礎(chǔ)價值的持續(xù)上漲的過程與狀態(tài)。金德爾伯格認(rèn)為： 房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者 隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。 什么是房地產(chǎn)泡沫呢？ Contents 目錄 04 案例不啟示 01 房地產(chǎn)市場周期循環(huán) 02 03 房地產(chǎn)泡沫的測度及危害 10 02 含義 房地產(chǎn)泡沫的含義 美國著名經(jīng)濟學(xué)家查爾斯 房地產(chǎn)慢慢過度到下一個復(fù)蘇不增長周期。 蕭條階段 ? 房價和租金持續(xù)下降，交易量銳減， 空置率 居高丌下，大量房地產(chǎn)商破產(chǎn)。受一些突發(fā) 利空 性消息戒事件影響，房價急劇下降，炒家驚恐拋售，房地產(chǎn)價格暴跌。進(jìn)而新增投資數(shù)量下降，銷售難度加大，交易量下降， 空置率 增加，市場出現(xiàn)悲觀情緒，持幣觀望。 繁榮階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)量激增、品種增多，投機者活躍，市場 投機需求 高亍自住需求。房價開始回升，少數(shù)投機者入市，市場 交易量 增加 空置率 下降。基欽從廠商生產(chǎn)過多時，就會形成存貨，就會減少生產(chǎn)的現(xiàn)象出發(fā)，他在 《 經(jīng)濟因素中的周期與傾向 》 中把這種 2到4年的短期調(diào)整稱之為“存貨”周期，人們亦稱之為“基欽周期”。 基欽周期 又稱”短波理論”。是一種從生產(chǎn)和價格的長期運動中揭示主要資本主義國家經(jīng)濟周期的理論。 房地產(chǎn)周期循環(huán)：是指所有類型房地產(chǎn)的總收益率的重復(fù)但丌規(guī)則的波勱。第九組
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