房地產(chǎn)泡沫研究-展示頁
2025-07-02 03:28本頁面
【正文】 置或施工越久的商品房成為鬼樓的概率越高。因此，我們可以認定，從商品房的施工、竣工和銷售面積比較看，；?！ ∥覀兛梢园芽⒐づc銷售面積之間的差額定義為空置面積，因此，累計到2004年2月，總計50個月間，占竣工住宅面積()%。表三說明了供求間的現(xiàn)實缺口?！ “Y狀之二：空置面積持續(xù)增加 從商品房的施工、竣工和銷售面積比較看，；， 只有存在供小于求的產(chǎn)品才會出現(xiàn)投資增長和價格攀升，這是經(jīng)濟學的基本規(guī)律。此時，潛在供求差額就體現(xiàn)出來：一共可能達到9300億元4930億元=4370億元?！ 〉牵矶@示的數(shù)據(jù)是，2003年1～，%；2004年1～，%。因此，我們可以作如下推算：2004年年度居民住房總開支預測值為4930億元。上年第四季度，%，%；%，%。表二顯示了城鎮(zhèn)居民對當前物價和自身收入的判斷?！ ∽≌N售增長速度的持續(xù)走高固然說明改革20多年來持續(xù)被壓抑的住宅需求迅速釋放，但是這種釋放在缺乏同速率收入與儲蓄有效支撐的基礎上將必然導致巨大的需求缺口。2000年以來，住宅銷售額增長普遍地顯著高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長和城鄉(xiāng)居民儲蓄余額增長。因此，我們的需求分析將主要立足于中國40%的城鎮(zhèn)人口。因此，簡單地以中國13億多人口的所謂大市場來衡量房地產(chǎn)需求是不切實際的。同時，由于房地產(chǎn)的投資品性質(zhì)，其均衡價格一般取決于消費者(投資者)未來預期收入，這代表了消費者在一個時間段內(nèi)對房產(chǎn)的實際支付能力；房地產(chǎn)收益取決于其他消費者的預期收入，這代表了租金的高低，即房地產(chǎn)的生息能力。作為消費品，它 滿足的是公眾居住的需求；作為投資品，它又具有資產(chǎn)價格波動(房產(chǎn)升、貶值所體現(xiàn)的資本損益)和生息(租金收入)的特點。本文認為，衡量的惟一標準是供給與潛在需求間的離差?！ ?．房地產(chǎn)泡沫推高經(jīng)濟整體運行的成本4．銀行會不會再次成為中國最大的空置房地產(chǎn)持有者？1．需求幻覺2004年04月28日持“不過熱”論者，總括而 言，有以下三大論點： 第一，從房地產(chǎn)作為消費品的角度看，由于居者有其屋是一種起碼的剛性需求，因而住宅需求在可預見的未來是十分旺盛的，故房地產(chǎn)投資與公眾內(nèi)在需求具有一致性，不存在過熱； 第二，從房地產(chǎn)作為投資品的角度看，由于土地和地段都屬于稀缺資源，因而在經(jīng)濟持續(xù)增長的背景下均衡價格持續(xù)上升是合理的，于是投資房地產(chǎn)是發(fā)現(xiàn)均衡價格并完成套利的過程，而不是偏離價值的投機過程； 第三，在當前的經(jīng)濟高漲期，能源、原材料價格迅速攀升推動了房地產(chǎn)建設成本，因而房地產(chǎn)價格上漲是適度的成本推動過程。房地產(chǎn)泡沫研究作者：日期：《財經(jīng)》：房地產(chǎn)泡沫研究 需求幻覺、升值想像推動了房地產(chǎn)投資與價格的過度膨脹，并推高了經(jīng)濟整體運行的成本。算總賬的時間將會到來 □本刊特約研究員 陸磊/文 從去年至今，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否過熱的討論始終未息。但是，結(jié)合經(jīng)濟學基本理念與中國的實際經(jīng)濟運行，上述貌似合理的推斷實際上都是站不住腳的。17:51 《財經(jīng)》雜志 對于某一產(chǎn)業(yè)是否過熱，既不能簡單地以該產(chǎn)業(yè)的投資或銷售指標來衡量，也不能用即期供給與需求間的缺口來衡量，甚至不能用產(chǎn)業(yè)效益來衡量，因為與一般商品不同，房地產(chǎn)銷售往往結(jié)合了巨額信貸投入，當期銷售與效益并不意味著最終效益實現(xiàn)，卻可能轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅康你y行呆賬?！ 》康禺a(chǎn)與一般商品不同，它兼具耐用消費品和投資品的雙重特征。因此，衡量房地產(chǎn)需求不能簡單按照消費需求或投資需求進行二元劃分，而是兩者的結(jié)合，其依據(jù)是居民的可支配收入?！ ≡诔青l(xiāng)二元經(jīng)濟差別沒有得到根本解決，農(nóng)村住房商品化尚未達到普遍程度的前提下，房地產(chǎn)需求的基本預算約束是城鎮(zhèn)居民的可支配收入及其增長率。根據(jù)《2003年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，全國城鎮(zhèn)人口52373萬，%，農(nóng)村人口76851萬，%?！ “Y狀之一：住宅消費增長 遠遠高于收入增長 測算的2004年度潛在供求差額為4370億元！ 直觀地看，住宅消費增長必須與居民可支配收入和儲蓄增長相適應，否則必然是不可持續(xù)的。在差距最小的2002年，；在差距最大的2000年?！ ∧敲?，缺口有多大？這需要就公眾的預期收入加以判斷。特別值得關(guān)注的是2003年第四季度和2004年第一季度的居民未來收
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1