【正文】 m has been gradually deepening in China, especially with the end of welfare housing distribution and the beginning of the mercialization of lodgings, the real estate industry has entered a new period of sustained and rapid development. At the same time, the real estate price is continuously rising fast. In the recent years, the endless debate on the China39。近年來(lái)關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的爭(zhēng)論不絕于耳，但是一直未有定論。1 / 26摘 要自 1998 年開(kāi)始，我國(guó)住房制度改革逐步深入，特別是隨著福利化分房的結(jié)束，住房商品化的開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)快速發(fā)展的新時(shí)期。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也連續(xù)快速攀升。本論文在收集整理大量有關(guān)房地產(chǎn)泡沫資料的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究認(rèn)定了我國(guó)局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的事實(shí)，揭示了全國(guó)性房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)性及其危害，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)因素提出了相應(yīng)的預(yù)警及防范對(duì)策。s real estate bubble has not been decided. This paper holds the fact that the exist of the real estate bubble in some areas, reveals the risk of the national estate bubble and it’s danger and puts forward the corresponding early warning and preventive measures based on the research and data collecting relating to the real estate bubble.Key words：Real estate bubble。 prevention3 / 26目 錄第一章 前言 ...........................................6第二章 房地產(chǎn)泡沫概述 ................................7 房地產(chǎn)泡沫的定義和理解 ................................7 房地產(chǎn)泡沫的特征與表現(xiàn)形式 ............................7 房地產(chǎn)泡沫的判定 ......................................8 檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資收益率 ................................8 檢驗(yàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率或成交額 ..........................8 估算房地產(chǎn)的理論價(jià)格 ................................8 分析房地產(chǎn)投資 ......................................8 監(jiān)測(cè)開(kāi)發(fā)商的施工進(jìn)度 ................................9第三章 中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成原因分析 ..................9 土地投機(jī) ..............................................9 政府失敗 .............................................10 土地供應(yīng)“雙軌制” .................................10 政府干預(yù)失敗 .......................................10 權(quán)利尋租 .............................................11第四章 房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國(guó)的危害 .......................12 導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡 ...........................12 抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ...................................124 / 26 損害廣大消費(fèi)者的利益 .................................12 給金融系統(tǒng)帶來(lái)巨大金融風(fēng)險(xiǎn) ...........................13 影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常秩序 ...............................13第五章 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警 .........................13 房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的涵義 .................................14 房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)的選取 .............................14 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際 GDP 增長(zhǎng)率 ....................14 收入房?jī)r(jià)比 .........................................14 商品房空置率 .......................................15 房地產(chǎn)貸款額占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比重 ...............15 房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)權(quán)重確定 ...........................16 房地產(chǎn)泡沫預(yù)警方法 ...................................16 房地產(chǎn)預(yù)警的意義 .....................................17 保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展 ...................17 使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理走上科學(xué)軌道 .................17 成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究重要內(nèi)容 ...................17第六章 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的防范 .........................18 加強(qiáng)稅收制度的建設(shè) ...................................18 征收房地產(chǎn)稅 .......................................18 改革土地出讓金收取辦法，開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅 .................18 對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅 .......................185 / 26 加強(qiáng)銀行信貸管理 .....................................19 強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理 ...............................19 抵押貸款實(shí)行差別貸款利率 ...........................19 優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu) .................................19 規(guī)范土地市場(chǎng) .........................................19 建立信息的定期披露制度 ...............................20 發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高居民收入 ...............................20 多種措施抑制炒房 .....................................20第七章 杭州市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究 ......................21 杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 .............................21 杭州房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的合理化建議 .....................22 放寬對(duì)利率的限制 ...................................22 完善金融體系，改進(jìn)貸款和抵押政策 ...................22 加強(qiáng)正確的宣傳引導(dǎo)，抑制不良信息傳播 ...............23 開(kāi)創(chuàng)新的投資領(lǐng)域，創(chuàng)造新的金融工具 .................23第八章 結(jié)語(yǔ) .........................................23參考文獻(xiàn) .............................................24致 謝 ...............................................256 / 26第一章 前言1993 年我國(guó)出現(xiàn)了前所未有的“房地產(chǎn)熱” ，國(guó)家進(jìn)行了針對(duì)性的宏觀調(diào)控，從 1995 年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，許多問(wèn)題開(kāi)始出現(xiàn)[1]。部分地區(qū)的商業(yè)銀行違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長(zhǎng)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。而且，大量的空置面積也造成了大量的資金積壓。2022 年 3 月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過(guò)《國(guó)務(wù)院 2022 年工作要點(diǎn)》會(huì)議強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模。 《通知》明確指出，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等原因，導(dǎo)致一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且?guī)?dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅瑢佟俺?yáng)產(chǎn)業(yè)” ，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展起著不可替代的作用。在制定產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃時(shí)應(yīng)給予足夠重視，又要注意住宅業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保持在一定速度范圍內(nèi)，適度健康發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫是人多地少的國(guó)家處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，容易出現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，防范警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生具有重要意義。第二章 房地產(chǎn)泡沫概述 房地產(chǎn)泡沫的定義和理解所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。在泡沫形成的初期，由于供不應(yīng)求，房產(chǎn)、地產(chǎn)被一搶而空，需求膨脹把房地產(chǎn)價(jià)格抬高，開(kāi)發(fā)商預(yù)期價(jià)格會(huì)繼續(xù)升高而加大投資力度，于是過(guò)度開(kāi)發(fā)緊隨而來(lái)。一旦市場(chǎng)產(chǎn)生悲觀預(yù)期，或投機(jī)者無(wú)力再支撐已經(jīng)偏離