【正文】 比減1，反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費商品和勞務(wù)的實際增長程度。預(yù)警指標(biāo)的選擇，應(yīng)該在全面分析房地產(chǎn)判斷的基礎(chǔ)上，選擇最能準(zhǔn)確預(yù)報泡沫發(fā)生變化的指標(biāo)。目前，已經(jīng)有許多不同的數(shù)學(xué)模型被用來檢驗泡沫經(jīng)濟，其中，很多數(shù)學(xué)模型就是試圖建立一個房地產(chǎn)基礎(chǔ)價格，房地產(chǎn)市場價格高于基礎(chǔ)價格部分就可以被視為泡沫，其差值越大，說明房地產(chǎn)泡沫程度越大。 房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的涵義房地產(chǎn)泡沫預(yù)警，就是要對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生發(fā)出預(yù)告，對泡沫的嚴(yán)重程度做出判斷，對泡沫的破裂發(fā)出警報。由于房地產(chǎn)市場的劇烈波動給國民經(jīng)濟造成的危害巨大，事中監(jiān)督與事后監(jiān)督都不能避免其巨大的經(jīng)濟損失，所以，對房地產(chǎn)市場的事前預(yù)警就尤為重要。14 / 26第五章 我國房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警 “預(yù)警”從監(jiān)督行為的實施與監(jiān)督客體的經(jīng)濟行為發(fā)生的時序關(guān)系上看是一種事前監(jiān)督，它是一個預(yù)先估測和揭示經(jīng)濟監(jiān)督客體的運行態(tài)勢或運行特征，然后通過一定的方法判斷其狀態(tài)是否偏離預(yù)期目標(biāo)并具體度量其偏離預(yù)警線的強弱程度，繼而發(fā)出預(yù)警信號的過程。隨著最終房地產(chǎn)泡沫的破滅，這些相關(guān)的行業(yè)，會受到嚴(yán)重的打擊。當(dāng)前這種逐利行為促進了水泥、鋼鐵和建筑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的相對繁榮，使得它們在國民經(jīng)濟中的地位得到了加強。 給金融系統(tǒng)帶來巨大金融風(fēng)險房地產(chǎn)貸款存在風(fēng)險，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高，其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對偏高，一般分別達(dá)到 16%以上和 12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持在 7%左右；另一方面，雖然個人購房貸款的不良率較低（工行、中行和建行的不良貸款率均低于 2%，農(nóng)行不良貸款率稍微高于 2%） ，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險。房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者的資產(chǎn)差距越來越大，使得社會分配出現(xiàn)新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。房價收入比過高使廣大消費者的負(fù)擔(dān)越來越重，解決購房的途徑更多靠融資，即向銀行按揭貸款。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必需的資金。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措 億元，其中第一大資金來源為“定金和預(yù)收款” ，比上年增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的 %；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，增長了 38%，占全部資金來源的 %；第三大資金來源是銀行貸款，增長了 %，占資金來源的 %。 抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。 導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場上，特別是大中城市普遍存在結(jié)構(gòu)不合理問題：中高檔價位的產(chǎn)品過剩，中低檔價位的產(chǎn)品不足，大面積戶型的產(chǎn)品過多，小面積戶型的產(chǎn)品太少。然而，正是由于立法的滯后以及執(zhí)法監(jiān)督的不力，導(dǎo)致土地市場的權(quán)利尋租和各種房地產(chǎn)投機活動泛濫[11]。法制的不健全為土地市場的權(quán)利尋租活動打開了綠燈。第二，二級市場的權(quán)利尋租活動，表現(xiàn)為：土地使用者與政府之間的尋租活動，拆遷撥用土地時土地使用者與拆遷者的尋租活動，以及各地方政府各部門之間的尋租活動等等。權(quán)利尋租者們炒買炒賣國家給予的出讓土地使用權(quán)的壟斷權(quán)利，以權(quán)謀私，權(quán)錢交易，為土地投機、房地產(chǎn)泡沫的形成培育了肥沃的土壤，權(quán)利尋租成為中國房地產(chǎn)泡沫形成的一個推動原因[10]。轉(zhuǎn)軌時期中國土地供應(yīng)的“雙軌制”是造成土地市場權(quán)利尋租的根源，政企不分的體制所引起的官辦公司與政府部門千絲萬縷的聯(lián)系則為權(quán)利尋租大開方便之門。因此，這里隱含的政策取向是，政府干預(yù)的目標(biāo)應(yīng)該是規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，彌補“市場失靈”的缺陷而非取消或替代市場；政府干預(yù)的手段應(yīng)擺脫單一化、簡單化的特點，并且應(yīng)多為宏觀、間接的調(diào)控，在微觀規(guī)制領(lǐng)域小心謹(jǐn)慎從事。這種與規(guī)范的房地產(chǎn)市場體系相適應(yīng)的政府干預(yù)體系，絕不等同于計劃經(jīng)濟體制下的那種單一行政指揮體系，因為單一行政計劃體制的歷史遺留，以及在改革開放中的一些政策失誤，導(dǎo)致中國政府在土地資源配置中對土地市場的干預(yù)往往并不奏效，在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中經(jīng)常出現(xiàn)所謂的“一抓就死” 、 “一放就亂”的現(xiàn)象[9]。土地使用權(quán)協(xié)議出讓是一種合法的土地供應(yīng)方式，然而實際操作中整個過程往往缺少透明度，缺乏有效的監(jiān)督和約束，行政色彩濃，市場因素少，從而不能反映土地的真實價值。一些單位利用劃撥取得的土地與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搞合作開發(fā)，然后分享所得；還有的將劃撥土地使用權(quán)通過“招標(biāo)” 、 “拍賣”的方式，高價炒賣，獲得高額差價。這里需要指出的是，土地供應(yīng)“雙軌制”并非簡單指無償劃撥與有償出讓的“雙軌” ，而是特指劃撥土地使用權(quán)非法入市與出讓土地使用權(quán)所形成的“雙軌” ，以及土地使用權(quán)出讓的三種方式中協(xié)議出讓與招標(biāo)出讓、拍賣出讓所形成的“雙軌。導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫的“政府失敗”因素具體是指在土地市場不成熟、不健全，以及相應(yīng)的經(jīng)濟體制不完善的客觀條件下，土地供應(yīng)采取的“雙軌制” ，政府對土地市場的計劃干預(yù)過多，政府計劃干預(yù)失靈，市場主體結(jié)構(gòu)不合理，存在著政企不分、國有企業(yè)軟約束等。這些“非市場因素”可以歸納為“政府失敗”和“權(quán)利尋租”兩大方面。從更深的層次看，中國地產(chǎn)泡沫的形成還有其他的重要因素，而這些因素也是導(dǎo)致中國土地投機的深層次原因[6]。投機需求造成的地價暴漲造成更大的土地投機，最終形成地產(chǎn)泡沫。由于當(dāng)時的中國股市規(guī)模還較小，無法滿足投機者的全部需求，同時，土地的有償使用制度的逐步推廣，也使得投機者感到房地產(chǎn)市場的廣闊商機。上述情況在 1991993 年的中國表現(xiàn)得非常突出，特別是在海南、北海等地區(qū)。引起進一步的漲價預(yù)期，從而形成一個自我強化的正反饋，最終使價格膨脹為泡沫。作為房地產(chǎn)泡沫形成的主要因素，土地投機又往往是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。中國地產(chǎn)泡沫的形成也可以從這幾個方面進行解釋，同時，由于中國目前正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，市場經(jīng)濟體制正在初步建立而市場還遠(yuǎn)未成熟（特別是房地產(chǎn)市場） ，中國房地產(chǎn)泡沫的成因還有自己的特殊之處，有自己的特點。 監(jiān)測開發(fā)商的施工進度在房地產(chǎn)投機熱中，投機者持有房地產(chǎn)并不是想真正使用，也不會投資開發(fā)，而是想待價而沽，因此如果許多開發(fā)商持有土地后，遲遲不肯投資或施工進度特別緩慢，則可判定開發(fā)商有投機炒地炒樓花的動機[5]。9 / 26 分析房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)價格產(chǎn)生泡沫時，開發(fā)商收益將提高，這樣會誘使開發(fā)商進一步擴大投資，最終造成生產(chǎn)過剩。 估算房地產(chǎn)的理論價格我國許多城市已建立了基準(zhǔn)地價評估制度，今后要根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展及企業(yè)業(yè)績適時修正基準(zhǔn)地價并定期公示，以之作為理論價格的參考。 檢驗房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率或成交額房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率可以通過房地產(chǎn)交易所監(jiān)測，短期內(nèi)轉(zhuǎn)手率高，說明炒賣嚴(yán)重，存在過度投機。近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率保持在巧 15%以上，利潤水平在所有行業(yè)中排名第一。如果收益率過高，將會吸引更多投資（機）者加入，推波助瀾，哄抬地價。鑒于土地價格泡沫和房價虛漲泡沫之間的聯(lián)動關(guān)系，可以認(rèn)為土地價格泡沫最終會導(dǎo)致房價虛張泡沫，而房價虛漲泡沫也是地價泡沫的必然結(jié)果[4]。地價虛漲的同時必然引起房價虛高。其次，房價虛漲泡沫。由于土地資源的稀缺性和市場8 / 26需求無限性的拉動作用，加之以市場主體的投機炒作，會造成土地價格的飛漲。 房地產(chǎn)泡沫的特征與表現(xiàn)形式房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)出來的理論特征包括房價持續(xù)過度上漲、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例偏高、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高和房價收入比過高。另一方面，由于房地產(chǎn)交易價值高，交易手段比較規(guī)范化，交易場所相對集中，交易成本較低，因此房地產(chǎn)成為泡沫經(jīng)濟的載體。從這些載體的經(jīng)濟特征可以看出，作為泡沫經(jīng)濟載體起碼有兩個特點，其一，供求關(guān)系不易達(dá)到平衡，其二，交易成本較低。泡沫經(jīng)濟以繁榮始而以危機終。一旦泡沫破滅，開發(fā)商和投資者的資產(chǎn)貶值，銀行的資產(chǎn)也就同時貶值，不良資產(chǎn)增加，銀行會緊縮貸款，需求進一步不足，價格也會持續(xù)下跌，從而造成惡性循環(huán)[3]。當(dāng)市場上對于房地產(chǎn)的真實需求被消耗將近時（即購買房產(chǎn)和地產(chǎn)的人不是為了最終使用，只是為了轉(zhuǎn)手賣出） ，房地產(chǎn)交易只是在“炒家”的支持下繼續(xù)進行。在理解房地產(chǎn)泡沫的過程中要注意把握以下兩點：第一，房地產(chǎn)價格泡沫的產(chǎn)生主要由于投機而形成的對于未來市場過于樂觀的估計，投機者不再關(guān)心房地產(chǎn)自身的使用價值和盈利能力，只想從買賣轉(zhuǎn)手中牟取短期利益，導(dǎo)致價格出現(xiàn)不正常的上漲。本文首先討論了泡沫經(jīng)濟的含義、特點和房地產(chǎn)泡沫形成原因、危害，進而提7 / 26出建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)以及針對房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的不良現(xiàn)象提出防范措施。一旦發(fā)生，將給一個國家的經(jīng)濟和社會生活帶來嚴(yán)重的后果。至今，人們對發(fā)生在海南和北海兩地的房地產(chǎn)泡沫還記憶猶新，其結(jié)果是災(zāi)難性的。我國目前所處發(fā)展階段，經(jīng)濟發(fā)展速度快、產(chǎn)業(yè)迅速擴張、對土地需求大，地價迅速上升，這個時候最容易形成土地投機，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。隨著住房分配貨幣化、商品化政策的逐步實施，政府近年來一再提出：把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟增長點。 《通知》要求地方政府及相關(guān)部門抑制房屋價格過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展[2]。隨后，國務(wù)院又發(fā)布了一份關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知。人民銀行于 2022 年 6 月 13 日發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 ，目的是對央行自 2022 年以來一直認(rèn)為過熱的房地產(chǎn)行業(yè)進行降溫，其基本精神是促進房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，現(xiàn)在的投資要在數(shù)年后才能形成產(chǎn)品上市，未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預(yù)測，而且目前開發(fā)投資資金中開發(fā)商自籌資金比例不足 30%，投資的高速增加，加大了金融業(yè)以及整個宏觀經(jīng)濟的風(fēng)險。近幾年，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。在逐步發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)業(yè)對提供居民住房、改善城市面貌、增加財政收入、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起到了巨大的作用，它已經(jīng)成為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的新興產(chǎn)業(yè)。 early warning mechanism。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫； 預(yù)警機制； 防范2 / 26ABSTRACTSince 1998, the housing system refor