【論文】房地產(chǎn)泡沫：評(píng)價(jià)與測(cè)度-文庫吧資料
2025-06-30 06:26本頁面
【正文】 標(biāo)準(zhǔn)差資料來源：重慶統(tǒng)計(jì)各年年鑒及2007年統(tǒng)計(jì)公報(bào)綜上所述，本文選取房地產(chǎn)投資/GDP比重、房地產(chǎn)投資額占總固定資產(chǎn)的比重、施工面積／竣工面積、住宅銷售額增長(zhǎng)率/商品零售額增長(zhǎng)率、商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率／GDP增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比、住宅房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI的比率這七個(gè)指標(biāo)來檢測(cè)當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫，以及泡沫程度。在我國，一般認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率大于10%，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與CPI的比率越過4，就可以認(rèn)為房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，并且大大超過CPI的上漲幅度，就說明房地產(chǎn)價(jià)格偏離了其基本價(jià)值，出現(xiàn)了泡沫。由于在住房面積選擇上存在較大的隨意性，使得房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。由于重慶市居民購房的主要戶型為100平方米，因此，本文認(rèn)為，每套住房建筑面積100平方米是比較合理的水平。復(fù)旦大學(xué)的陳杰、郝前進(jìn)采用80平方米標(biāo)準(zhǔn)。表6：重慶房?jī)r(jià)收入比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入(元)住宅價(jià)格(元/平方米)房?jī)r(jià)收入比(100平方米)19975,302103319985,443116119995,828105520006,176107720016,572113320027,238127720038,094132420049,2211569200510,2441901200611,5702081200713,7152580期望值方差標(biāo)準(zhǔn)差注：城鎮(zhèn)居民家庭每戶按3人計(jì)算資料來源：重慶統(tǒng)計(jì)各年年鑒及2007年統(tǒng)計(jì)公報(bào)另外，值得注意的是，目前我國房?jī)r(jià)收入比的定義與計(jì)算并不統(tǒng)一。許多學(xué)者用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量國內(nèi)商品房?jī)r(jià)是否合理，甚至用其來判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否“虛高”，房地產(chǎn)泡沫是否出現(xiàn)（謝經(jīng)榮、曲波2002），一般認(rèn)為，就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。資料來源：重慶統(tǒng)計(jì)各年年鑒及2007年統(tǒng)計(jì)公報(bào)(3)價(jià)格類指標(biāo)從房地產(chǎn)價(jià)格來看，衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)有：房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI增長(zhǎng)率第六個(gè)指標(biāo)：房?jī)r(jià)收入比該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫形成過度的投機(jī)需求來設(shè)計(jì)的。但從2005年起房?jī)r(jià)開始急劇攀升，商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率高于同期GDP增長(zhǎng)率，表明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。因此可以用房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率進(jìn)行比較，反映虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。通常情況下，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)與GDP的增幅相接近。表4：住宅銷售額增長(zhǎng)率/社會(huì)商品零售總額增長(zhǎng)率住宅銷售額(百萬元)住宅銷售增長(zhǎng)率（%）社會(huì)零售品總額(億元)社會(huì)零售品增長(zhǎng)率（%）住宅銷售額增長(zhǎng)率/社會(huì)零售品總額增長(zhǎng)率1997NANANA1998199920002001200220032004200520062007期望值方差標(biāo)準(zhǔn)差資料來源：重慶統(tǒng)計(jì)各年年鑒及2007年統(tǒng)計(jì)公報(bào)第五個(gè)指標(biāo)：房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題，該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來設(shè)計(jì)的，是測(cè)量虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離程度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。一般認(rèn)為 李木祥，《中國房地產(chǎn)泡沫研究》，中國金融出版社，2007年，住宅銷售額增長(zhǎng)率與社會(huì)商品零售總額增長(zhǎng)率的比值小于2，就沒有房地產(chǎn)泡沫；大于2小于3就存在著輕重泡沫；大于3就存在著嚴(yán)重泡沫。第四個(gè)指標(biāo)：住宅銷售額增長(zhǎng)率與社會(huì)商品零售額增長(zhǎng)率之比住宅銷售額是房地產(chǎn)需求的直接體現(xiàn)，在我國工業(yè)化和城市化進(jìn)程加速推進(jìn)、居民住宅升級(jí)速度加快的大環(huán)境下，住宅銷售額增長(zhǎng)率適當(dāng)高于社會(huì)零售額增長(zhǎng)率是合理的。從表3統(tǒng)計(jì)資料可以看出這一指標(biāo)在20
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