【正文】 000） 2 %］247。 (2)假設(shè)這 兩個(gè)收入層次的居民都購(gòu)買面積為 100 平方米的住房，且年人均可支配收入在 1～ 3500元以 下或 3500～ 6000元的住房， ～ 2 萬(wàn)元的居民購(gòu)買單價(jià)為 3500～ 6000 元或 6000～ 9000 元的住房。 以上海市居民人均可支配收入的有關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，按照不同收入水平的家庭購(gòu)買相應(yīng)面積和單價(jià)住房的原則來(lái)具體分析各收入層次 的房?jī)r(jià)收入比，從而來(lái)考察上海市房?jī)r(jià)相對(duì)于居民收入的高低程度。由于居民的收入水平直接決定了其購(gòu)買住房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠比較真實(shí)地反映房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件和有效需求的支撐水平。 從這方面也說(shuō)明目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)。這樣一方面影響其他產(chǎn)業(yè)的資金供給，另一方面過(guò)多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)容易引發(fā)投機(jī)，產(chǎn)生較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，形成一定的金融風(fēng)險(xiǎn) ① 。 從表 22 的數(shù)據(jù)我們也可以看到，上海市個(gè)人住房貸款余額占總的貸款余額的比例上升很快，且個(gè)人住房貸款余額增長(zhǎng)率在 20 2020 這兩年大大高于金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額增長(zhǎng)率。 A表示住房按揭貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例， b247。 a 余額 A(億元 ) 增長(zhǎng)率 a 余額 B(億元 ) 增長(zhǎng)率 b 2020 % 2020 % % % 315% 2020 % % % 67% 2020 % － % % － 57% 2020 % % % 91% 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對(duì)策畢業(yè)論文 9 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2020～ 2020年 《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。 表 2－ 2 上海市個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)情況表 年份 金融機(jī)構(gòu)貸款余額 住房按揭 貸款余額 B247。 由上得出，上海市 2020 年存在著嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，而 2020～ 2020 年，這幾年 GDP 增長(zhǎng)率之快，超過(guò)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng) 率，使得指標(biāo)值迅速下降，使得這段期間上海房地產(chǎn)泡沫程度似乎 不是那么的 明顯，但在 2020 年指標(biāo)值迅速反彈上揚(yáng)，這說(shuō)明泡沫確實(shí)存在，只是處于潛伏期，當(dāng) GDP 增長(zhǎng)率降下來(lái)，它就浮出于水面 ，這啟示我們，對(duì)泡沫程度的研究不能局限于單一理論的指標(biāo)，而要結(jié)合各種指標(biāo)，從多個(gè)方面來(lái)進(jìn)行探討，所以在下文做出了更為實(shí)質(zhì)性地研究。 ① 閆文慧 . 中國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析 [J].職大學(xué)報(bào) 2020， (02) ② 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對(duì)策畢業(yè)論文 8 從表 21 中得出的上海市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與 GDP 增長(zhǎng)率各年比值可以看到，這個(gè)指標(biāo)在 2020～ 2020 年均低于 ，低于存在較嚴(yán)重地產(chǎn)泡沫時(shí)的指標(biāo)值(即 2020 年指標(biāo)值 )。 1997 年 8 月是香港樓市的高峰期，相對(duì)年初，該指標(biāo)達(dá) ，可見(jiàn)此時(shí)香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì) ② 。以日本為例， 1987～ 1990 年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫，當(dāng)時(shí)這項(xiàng)指標(biāo)的平均值為 。 利用指標(biāo)法對(duì)上海市房地產(chǎn)泡沫存在的檢測(cè) 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 與 GDP(可比價(jià) )增長(zhǎng)率 的實(shí)證分析 衡量房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張程度可以選取房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與 GDP 增長(zhǎng)率之比，這個(gè)指標(biāo)顯示了房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)的發(fā)生，大批工廠倒閉、失業(yè)人數(shù)劇增、犯罪率激升、社會(huì)風(fēng)氣敗壞、維持社會(huì)穩(wěn)定的成本大大增加，隨時(shí)可能會(huì)引發(fā)社會(huì)危機(jī)。 由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平 的下降，居民 會(huì) 減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè) ，從而 使 生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。 房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng) ① 楊春 ．預(yù)防房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī) [N].中國(guó)社會(huì)科學(xué)院院報(bào) 2020，（ 02） 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對(duì)策畢業(yè)論文 6 濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入 困境 ， 從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負(fù)擔(dān) 。房地產(chǎn)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)價(jià)格 的急劇下降，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無(wú)法收回，經(jīng)營(yíng)極其困難，而且大批破產(chǎn) ， 不良貸 款急劇增加，必然 出現(xiàn)大量呆賬、壞賬，由于抵押、擔(dān)保物價(jià)值降低或喪失，金融機(jī)構(gòu)面臨巨大損失，脆弱的銀行系統(tǒng)也將受到?jīng)_擊，運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，最后可能導(dǎo)致匯率體系的失衡，爆發(fā)全面的金融危機(jī) ① 。 房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，由于投機(jī)活動(dòng)盛行，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)，必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)中。 另一方面，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來(lái)越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題。 一方面， 房地產(chǎn)業(yè)高于其他產(chǎn)業(yè)幾倍甚至幾十倍的投資回報(bào)率誤導(dǎo)了各種經(jīng)濟(jì)主體的長(zhǎng)期投資行為，必然會(huì)吸引大量的社會(huì)資源進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)需求膨脹導(dǎo)致的投資品價(jià)格上漲，必然會(huì)延伸到其它產(chǎn)業(yè) 。一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接相關(guān) 的鋼鐵、水泥、電力等行業(yè)的價(jià)格迅速上升，消費(fèi)量急劇增加，呈現(xiàn)出部分行 業(yè)投資過(guò)熱跡象。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)能源、原材料和土地等生產(chǎn)要素的需求較大。利用手中的權(quán)利為淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對(duì)策畢業(yè)論文 5 自己的短期政治目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)服務(wù)，就不可避免地導(dǎo)致政府干預(yù)的失誤。 （ 5）政府干預(yù)失誤。 （ 4）銀行和金融系 統(tǒng) 的不良貸款 。 一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。 房地產(chǎn)的建筑周期長(zhǎng)，使得開(kāi)發(fā)商的有效供給常常滯后于變化的市場(chǎng)需求，從而加快泡沫的生 成。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件，即信息充分、商品品質(zhì)、買賣者自由進(jìn)入，交易雙方數(shù)量眾多這四個(gè)方面相差甚遠(yuǎn)，因而，過(guò)度炒作常常會(huì)導(dǎo)致投資者高估或低估未來(lái)收益的現(xiàn)象。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲得的需求，在土地獲得需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為牟利的手段 ， 從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值而產(chǎn)生泡沫 。土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。 眾所周之，房地產(chǎn)價(jià)格具有復(fù)合性的特點(diǎn)，它是由 ① 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對(duì)策畢業(yè)論文 4 房屋等建筑物價(jià)格和土地價(jià)格共同構(gòu)成。 而 在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大 于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激 社會(huì) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是 十分 有利的 ，不過(guò) 當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹 、商品房嚴(yán)重滯銷 時(shí) ， 會(huì) 造成還貸困難， 嚴(yán)重的會(huì) 連帶 而 引起金融危機(jī)， 形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。 （ 3） 房地產(chǎn)投資泡沫 。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，商品房空置率 在 10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。 （ 2） 房屋空置泡沫 。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生的地價(jià)暴漲就是鮮明的例證。 由于土地的稀缺性和市場(chǎng)需求的無(wú)限性，以及土地市場(chǎng)的投機(jī)炒作，將使地價(jià)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。有的人正是看到了這點(diǎn) ，通過(guò)倒賣獲取利潤(rùn)，價(jià)格有越高，越 會(huì)去炒作，牟取暴利， 這無(wú)疑是一種投機(jī)行為，它擾亂了市場(chǎng) 價(jià)格、 加劇了房?jī)r(jià)波動(dòng)。 （ 3） 房地產(chǎn)泡沫 具有 投 機(jī)性 隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求越來(lái)越大 ， 而且 價(jià)格高品質(zhì)好的 住 房更 為 人們的青睞。即在泡沫出現(xiàn)時(shí)，價(jià)格短期內(nèi)大幅度上升； 在泡沫破裂時(shí)，價(jià)格又大幅度下降。房地產(chǎn)價(jià)格 的高峰、低谷總是反復(fù)交替出現(xiàn) 的，并且 在波動(dòng)的淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對(duì)策畢業(yè)論文 3 頻率、振幅上 都有一定的規(guī)律。 （ 2） 房地產(chǎn)泡沫 具有周期性 任何事物都伴隨著繁榮到衰退， 復(fù)蘇到繁榮，周而復(fù)始 ，房地產(chǎn)泡沫亦是如此 。只有當(dāng)價(jià)格的上漲 超過(guò)房地 產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值時(shí)，才認(rèn)為它可能存在著泡沫 。 房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱 “ 泡沫經(jīng)濟(jì) ” 。 淺析上海房地產(chǎn)泡沫及對(duì)策畢業(yè)論文 2 第一章 房地產(chǎn)泡沫 概述 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們生活水平的日益升高，人們對(duì)住房的要求也越來(lái)越高，大片平房拆除，代之的是幢幢高樓，就有了現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是價(jià)格的上漲與下跌導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的形成，下面我們來(lái)對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行簡(jiǎn)要的概述。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的界定和成因 進(jìn)