【正文】 利的收益率。2022 年以來，上海等城市部分銀行相繼出臺新的個人住房貸款政策，這些措施的實施將減少市場上的炒房資金，有效地遏制炒房者“借銀行之錢生錢”的勢頭，使抑制炒房的有效措施，同時將有效降低房地產信貸風險。另外開征物業(yè)稅也是一項很有效抑制炒房的措施，對于炒房者而言，開征物業(yè)稅將使得他們利潤減少而風險增大。第七章 杭州市房地產泡沫實證研究 杭州市房地產市場現狀分析隨著杭州市經濟社會的發(fā)展，城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，杭州市的房地產業(yè)得到了快速發(fā)展，市場總體特征是：房地產投資和開發(fā)規(guī)模保持著高速增長狀態(tài)，市場需求旺盛，空置面積在逐漸消化，呈現著供需兩旺的局面，商品房價格不斷攀升。1998 年中央出臺的停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化，并允許個人利用銀行貸款購房的政策，推動了杭州的房地產市場的發(fā)展。根據有關部門的調查數據顯示，杭州房地產投資的增長率明顯超過全市 GDP 的增長率。房地產市場持續(xù)數年供需兩旺，高速擴張，商品房銷售量和銷售價格同步快速上漲。2022 年以來，隨著住房信貸消費、房地產開發(fā)投資信貸政策進一步放寬，加上 2022 年 7 月 1 日開始實行的房地產招標制度，杭州的房地產市場出現了超速增長的情況。在 202 2022 、2022 三年中，杭州房地產投資開發(fā)額分別以% 、 % 和 %的速度持續(xù)增長：住宅用地價格和商品房銷售價格持續(xù)大幅上漲。杭州的這些狀況，收到全國的矚目，被稱為房地產市場的“杭州現象” 。從杭州房地產市場的現狀來看，它是存在泡沫的。房地產已經偏離其市場基礎價格，也大大超過了居民的承受能力。我們知道房價收入比是國際通用的衡量家庭對房價承受能力的指標。以 80平方米的商品房為例，杭州的房價收入比達到 倍，這遠遠高于國際認可的 3—6 倍的標準，況且商品房市場上 120 平方米以上的戶型占了多數。房地產市場出現明顯的賣方市場，炒作跡象明顯，消費者心理恐慌，出現追漲購房現象。在近年開盤的一些樓盤中，炒作者占買家的比例甚至超過 50%，大大高于 20% 的國際警戒線。同時杭州的空房率特別高，據不完全統(tǒng)計，杭州的二手房市場22 / 26中，有將近一半的房源為 1998 年以后建造 的新商品房，甚至有部分是期房，應該說高空置率是炒房者造成的。相比于高速增長的房價，杭州的房屋租賃價格增長緩慢，平均年增長率不足 1%。這就說明，如果房屋用于租賃而不用于買賣的話，杭州的商品房投資是無利可圖的。房屋租賃價格與銷售價格的背離代表了資產盈利能力與資產價格的背離，宣告了資產的泡沫化。在房地產資金方面，1999 年以來， 杭州房地產開發(fā)投資以平均每年 % 的速度增長，表面上看來是有充裕的開發(fā)資金作后盾。但實際上在房地產開發(fā)的資金鏈中，直接或間接來自銀行的資金占了主導地位。2022 年 1—9 月杭州市房地產企業(yè)貸款發(fā)放額同比增長 %， 發(fā)放個人住房貸款同比增長 %，兩者合計占全社會貸款總額的將近 1/5。這很大程度上說 明房地產虛擬資產的膨脹依賴于信貸規(guī)模的擴張。 隨著 2022 年央行和國務院先后出臺 121 號文件和 18 號文件以后，銀行紛紛限制按揭貸款，提高首付額度，并對某些房地產產品停止按揭，加上高房價制約， 杭州的房地產銷售增速逐漸放慢，而商品房價格卻仍在高速上漲。根據量價理論，這可能是樓市下跌的前兆。由于房地產市場關系國計民生，房地產市場泡沫的破裂將對我國整個經濟、金融體系造成長期的后果和深重的負面影響。 2022 年受美國次貸危機的影響和國家宏觀調控政策累積效應的作用，杭州市旁地產市場出現了明顯調整的走勢，房地產市場供應保持性增長，需求卻明顯下降，市場供求關系已經從“賣方市場” 轉向 “買方市場” ，市場交易呈現“ 量跌價穩(wěn) ”的發(fā)展格局。同時，住房供應結構逐步優(yōu)化，中小戶型商品住宅供需兩 旺。進入 2022 年，杭州房地產業(yè)正在呈現“市場進入調整期、 政策進入扶持期、 企業(yè)進入轉型期、行業(yè)進入整合期” 的總體發(fā)展態(tài)勢。2022 年以來，杭州商品房價格同比漲幅有所回落，但總體仍處于高位運行。 從房價絕對水平來看，經過 10 多年持續(xù)上漲，杭州市房價水平 已處于全國前列。市場成交量是反應市場健康狀況的重要尺度，成交量的持續(xù)萎縮給浙江省房地產行業(yè)形成了沉重壓力。統(tǒng)計數據顯示，2022 杭州市空置 1—3 年的住宅面積增加 %，空置 3 年以上增加 %，空置率有所上升。 杭州房地產業(yè)健康發(fā)展的合理化建議 放寬對利率的限制由于受傳統(tǒng)的經濟體制的影響，我國目前的經濟體系中還有許多與有效、 高效、健康的市場經濟制度相背之處，其中首要的是政府對經濟干預過多。在我國，利率不是由市場調控，而是由政府決定的。因為利率在我國房地產投機23 / 26交易中扮演了一個關鍵性角色，因此我國應該根據市場需求來調節(jié)利率，抑制房地產市場的過度投機。 完善金融體系，改進貸款和抵押政策為實現房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產市場與資本市場的聯系。同時，改進房地產貸款和抵押政策 ，預防和禁止銀行貸款進入投機市場。如果大量投資者將獲得的銀行貸款用于房地產市場的投機交易，那么房地產市場泡沫破裂時，勢必會導致銀行無法收回貸款的不良局面，而目前我國銀行的壞賬比率已經高達 30%。 加強正確的宣傳引導，抑制不良信息傳播由于大眾對于房地產缺乏有效信息和專業(yè)知識，極易產生從眾效應，政府必須加強宣傳和引導，使消費者能夠理性購房，避免產生連鎖反應，造成房地產投機增強，吹大泡沫。同時，政府部門應根據人口、收入等因素制定并公布比較詳細的房地產中長期發(fā)展規(guī)劃，并定期修改，且嚴格實施，那么大眾對房地產市場的預期也就不會忽高忽低，投機行為也就難以發(fā)生。 開創(chuàng)新的投資領域，創(chuàng)造新的金融工具國內投資者缺少有效的投資機會，到目前為止，我國只有股票市場和房地產市場這兩個主要的投資市場。這可能也是我國房地產市場過度投機的一個原因。因此，我國應致力于為投資者提供新的投資市場，如期貨市場、債券市場和外匯市場等。 第八章 結語我國現在正處于全面建設小康社會、向現代化國家邁進的階段。當前國民經濟一直保持快速增長，因此做到全面而協(xié)調發(fā)展經濟，對于我國建設和諧的小康社會來說至關重要。住房是體現人民生活水平的一個重要的方面，房地產業(yè)己成為國民經濟中的重要支柱產業(yè)和主導產業(yè)，大力支持和保障房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展不僅關系到國家的根本利益，同時也與廣大消費者的利益息息相關。24 / 26我國目前正處于房地產周期的復蘇與增長期或者繁榮期，我國房地產市場總體運行比較健康。但是，由于各項相關指標均運行在高位，因而存在著較高的潛在的房地產泡沫風險因素，但尚未形成嚴重的房地產泡沫，更未達到房地產泡沫破裂程度。但是局部地區(qū)（比如上海）的房地產泡沫的出現，為中國房地產市場敲響了泡沫警鐘。隨著國家加大對房地產行業(yè)宏觀調控，建立、健全相應的政策法規(guī)、預警機制來約束房地產的發(fā)展速度與方向，嚴格限制各級政府的缺位與越位行為，加強金融監(jiān)管力度，打擊投機性投資行為，限制國際熱錢的影響，可以使我國的房地產業(yè)會得到全面健康與合理的發(fā)展，使已經出現的局部地區(qū)的房地產泡沫逐漸消除。25 / 26參考文獻[1] 倪居華，預防我國房地產泡沫的若干思考，北京市經濟管理干部學院學報, 2022，20(01)：7778；[2] 徐蜚，如何應對我國房地產泡沫，重慶工學院學報，2022，19（01）：7375； [3] 季光偉，我國房地產泡沫及危害性分析，重慶郵電學院學報(社會科學版)，2022，16(06)：5657； [4] 蔣益鋒，房地產泡沫檢測方法述評，城市開發(fā)，2022，25(01)：2224； [5] 項衛(wèi)星，李宏瑾，銀行信貸擴張與房地產泡沫：對東亞金融危機教訓的反思，東北亞論壇，2022，14(02)：813； [6] 孫偉祖，孫小麗，人民幣升值壓力的原因、影響及對策，黨政干部學刊，2022，21(12)：1617； [7] 柳應皝，房地產泡沫及防范，福建建筑，2022，14(04)：8990；[8] 苑林婭，中國房地產市場存在泡沫嗎?，南方金融，2022，65(04)：811； [9] 袁賢禎，房地產業(yè)監(jiān)測預警系統(tǒng)構想，中國房地產，1998，11(04)：1619； [10] 曾紅霞，張岳君，曾向陽，房地產泡沫的形成機理與防范，華中農業(yè)大學學報（社會科學版） ，2022，33(02)：6264；[11] 劉玉峰，張亮，劉丹，我國房地產經濟泡沫的形成機理與區(qū)域性特征，重慶建筑大學學報，2022，26(04)：9697；[12] 黃慧明，左輝群，房地產業(yè)周期波動機制研究，江西農業(yè)大學學報（社會科學版） ， 2022，3(01)：912；[13] 湯嵐，住宅消費中炒房現象析評，武漢交通職業(yè)學院學報，2022，6(01)：3638； [14] 歐陽強，李祝平，我國房地產業(yè)現狀與產業(yè)升級問題研究，建筑經濟，2022，20(12)：4044； [15] 張建華，炒樓：房價持續(xù)上漲的首要原因，統(tǒng)計與決策，2022，24(08) ：76；[16] 向陽，房地產泡沫形成機理分析，西南民族大學學報(自然科學版)， 2022，31(01)，8589；[17] 彭建林，王阿忠，透過房價收入比看房地產市場泡沫，沿海企業(yè)與科技， 2022，43(07)：172173；26 / 26致 謝經過半年的忙碌和工作，畢業(yè)論文已經接近尾聲，作為一個本科生的畢業(yè)論文，由于經驗的匱乏，難免有許多欠佳地方，如果沒有導師的督促指導以及一起學習的同窗的支持，想要完成這篇論文是很困難的。在論文寫作過程中，得到了老師的悉心指導。老師淵博的專業(yè)知識，嚴謹的治學態(tài)度，精益求精的工作作風，誨人不倦的高尚師德，嚴以律己、寬以待人的崇高風范，樸實無華、平易近人的人格魅力對我影響深遠。本論文從選題到完成，每一步老師都給予我細心的指導和不懈的支持，傾注了老師大量的心血。在此，謹向老師表示崇高的敬意和衷心的感謝最后我還要感謝網絡教育學院和我的母?！旖虼髮W對我的栽培。