【正文】 ，對該項目進行經(jīng)濟分析，是否可行。；；；，指與合同的締結(jié)有關(guān)的風險；；六項風險屬可控風險，房地產(chǎn)投資公司應通過加強管理、提高業(yè)務水平的方式來防范和控制。結(jié)合本項目的特點，如果要增加建筑面積，則只能通過增加建筑層數(shù)，而增加的面積單價只能按照相應層數(shù)的平均單價來計算，但建筑物的費用變化不大，仍然按照平均計算。從表4－2中知道：此項目的成本由七項組成。其中12費為固定費用，記為：Cl；3－5項目建設(shè)費用隨著建筑面積的增加而變化，記為：C2銀行利息按照年利率8%，計算。設(shè)X為建筑面積的增加量。則：Cl=(1500+)*(1+8%)=(萬元)C2=(1000+600)*(1+%+2%+8%)X=1800X(元/平方米)總的工程投資=+1800X(萬元)不可預見費用為=(+1800X)*3%(萬元)則：成本=(+1800X)*(1+3%)=+1854X(萬元)在下面的計算中，取營業(yè)稅率為5%，調(diào)節(jié)稅率11%，營銷費用率9%，所得稅33%。根據(jù)“成本=銷售額”計算盈虧平衡。有下面三種情況：：+(X+4000)=(600+2600+)*(15%1159%) X==(平方米)(取整)整體建筑面積為：4000+1265=5265(平方米) 所以在本項目中，只要建筑面積為5265平方米，也就是建設(shè)到第二層6000平方米時開始盈利。：+(X+8000)=(600+2600+2800+)(15%11%9%)X=結(jié)果為負數(shù)，說明在48層之間的增加的面積都是盈利的，*=。即每增加平方米的面積，盈利771元。；+(X+18000)=(600+2600+2800+3500+)(15%11%9%)在這個式子中，也是只要X大于0就能盈利，*=，盈利21元。實際上，隨著建筑物高度的增加，面積加大，而單方售價下降。這樣8層以上的凈收益就不再隨著建筑面積的增加而增長了。下面分別計算69層的盈利情況。第6層：稅費后利潤：(600+2600+2800+2100)*=6075(萬元)成本：+*14000=(萬元)稅前利潤：=(萬元)稅后利潤：*(133%)=(萬元)收益率：==%(萬元)同理可以計算出其它各層數(shù)據(jù)，如表45所示：表45第69層盈利狀況層數(shù)扣除稅費后利潤（萬元）成本（萬元）所得稅前利潤（萬元）所的稅后利潤（萬元）收益率（萬元）66075766008712597500由于上面的計算可知：第9層的收益率開始下降了，因此這樣最佳建筑層數(shù)為8層，建筑面積為18000平方米。上面是從建筑面積方面來考慮的，下面再從價格方面的變化來考慮。盡管在分析中所提價格已充分考慮到價格的走向，但為進一步說明，用再低一些的價格進行測算。在第8層時，單價：9500=18000*10000=5277(元/平方米)（取整）；為了方便，；凈收益=收益一成本()一所得稅(33%)。平均每平方米價格下降，如表46所示：表46第8層單價的變化序號概率單價銷售額營業(yè)稅調(diào)節(jié)稅營銷費收益凈收益155009900495100025277950047510003500090004501000448008640432100054600828041410006044007920396100070420075603781000從計算可知平均價格從5200元降到4200元左右，才從盈利降低到持平。如圖41：收益價格圖；圖42：面積受益、成本圖所示：收 益萬 元8000750070006500600055005000收益曲線成本曲線單位4200 4400 4600 4800 5000 5200圖41收益一價格圖收益曲線成 本收 益57967625 7125 6600 5500 4500 3064 5425成本曲線505543133064 面 積 5265 8000 12000 16000 18000 20000圖42面積一收益、成本圖從圖41收益一價格圖中知道，當價格4200大于元/平方米時得。價格有較大的變化區(qū)間。從圖42面積一收益、成本圖中知道，當面積大于5265平方米時開始盈利，建筑面積超過18000平方米時，盈利開始減少。在對項目進行敏感性分析時，主要考慮建筑物為8層，面積為18000平方米，并且從銷售價格、建材價格(建筑費用)單方面來考慮。%時：收益率：7125*(1一10%)==%收益率下降：21%%=%%時：成本為：(1+10%)*18000+=(萬元)稅后利潤：()*=(萬元)收益率：247。=%收益利率下降：21%%=%通過上面兩個方面的分析，可以知道價格變化對收益率的影響最大，其次是建材價格。由于數(shù)據(jù)的不全面，在進行概率分析的時候，只用主觀概率對售價進行分析。根據(jù)上面的數(shù)據(jù)可以計算出凈收益的期望值以及標準差。Ep=*+*+*+*+*=期望收益率=247。=%δ2＝（)2*+()2*+()2*+()2*+()2*=δ= =1277，%，凈收益的變化區(qū)間為：177。1277，也就是：(，)?？偨Y(jié)：通過上面三種方法的計算分析，可以得出如下結(jié)論：通過盈虧平衡的計算，知道盈虧平衡面積，并且確定了最佳建筑面積和層數(shù)(8層，18000平方米)：通過敏感性分析，得知房屋售價經(jīng)收益的影響最大，其次是建筑材料，建筑周期對收益也有很大的影響(公從分析過的三個變量來考慮)。通過概率分析，知道了比較合乎實際的凈收益以及變化區(qū)間。同時，我們也可以看出，%。盈利程度明顯低于近年來房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤。如果出現(xiàn)建材價格上漲、建設(shè)周期延長、銀行利率上升等使得成本上升的因素發(fā)生，那將進一步縮小本項目的盈利空間。所以本項目帶有較大的風險性。如果本項目要進行投資，那么做好必要的風險防范是必要的，具體可以從下面幾個方面考慮：，經(jīng)過對該項目進行經(jīng)濟分析，該項目風險較大。，充分了解該項目的土地自然屬性、使用性質(zhì)，合作方式，雙方權(quán)益、制約條件。，充分了解市場及需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等。：委托水平高、信譽良好勘察、設(shè)計單位進行設(shè)計，并就初步設(shè)計進度及設(shè)計質(zhì)量，采用價值工程技術(shù)進行優(yōu)化設(shè)計，以投資估算控制設(shè)計，以設(shè)計概算控制設(shè)計預算。該大樓正值遼寧路中間地帶，屬市中心段、商業(yè)中心區(qū)，充分考慮市場消費特點，選擇合適的市場定位并選擇好的內(nèi)、外部的形象、實用性等方面的設(shè)計。對設(shè)計方案進行多方案比選。在設(shè)計階段，以投資估算控制設(shè)計概算，以設(shè)計概算控制設(shè)計預算。，指與合同的締結(jié)有關(guān)的風險，及時落實建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標能力、管理能力、工程特點、工程規(guī)模等選擇適當?shù)恼袠?、發(fā)包方式，嚴格承包商和分保商的資格審查，以評標價(非投標價)最低為標準擇優(yōu)選擇信譽可靠、技術(shù)能力強、管理水平高、報價合理、工期短的承包商，并選擇合適的合同形式簽定工程承包合同。，根據(jù)資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案，充分利用財務杠桿原理融通資金，保證建設(shè)資金供應暢順。根據(jù)資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案，充分利用財務杠桿原理融通資金，保證資金供應暢順。項目的整個投資并不是全部用自有資金完成的。建設(shè)資金的很大一部分是通過種種的融資方式獲得的，其中銀行貸款最重要的方式。通過融資為進行財務杠桿調(diào)控，在防范風險的同時也放大了風險。關(guān)鍵在于掌握好合適的比例。這只是我個人的分析，在具體的投資決策過程中還要看決策者的效用情況。如果決策者敢于冒風險，那么本項目還可以投資。如果決策者更保守，則本項目可以放棄。結(jié) 論隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的春天，房地產(chǎn)投資活動也日益高漲起來?？墒牵康禺a(chǎn)投資企業(yè)在面對巨額利潤誘惑的同時，也面臨著巨大的投資風險。本文從房地產(chǎn)投資企業(yè)的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資風險的概念和特點、對房地產(chǎn)投資風險的因素分析、風險的識別以及對房地產(chǎn)投資風險的防范與處理的基本原理有了一個基本的理論框架。通過大量分析房地產(chǎn)所面臨的風險并加以識別，用科學的方法進行規(guī)避和處理，盡可能地降低風險?？偟恼f來，論文只是對房地產(chǎn)投資風險及投資風險的防范與處理作了一個初步的探討，在實踐應用方面的討論和操作方法，還有待房地產(chǎn)開發(fā)商在實踐活動中進一步完善。 房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展處于率先性發(fā)展地位，是一切經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)和載體，對經(jīng)濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其它產(chǎn)業(yè)及整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有非常積極的促進作用和帶動作用。隨著國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展完善，房地產(chǎn)業(yè)投資的風險性將越來越受重視，在房地產(chǎn)項目的可行性研究中風險分析是必不可少的一個組成部分。事實上，風險分析和決策方法日漸完善，已逐漸成為一門獨立的學科。 總之，企業(yè)在面對房地產(chǎn)項目風險中，要不斷地加強自身的積累，只要有了足夠的資金積攢，才能面對任何風險的挑戰(zhàn)。同時加強自身的管理水平，提高預側(cè)風險的能力，這樣才能在風險來到之前做好充分的準備，減少自身的損失。房地產(chǎn)投資中存在的風險多種多樣，千變?nèi)f化。為了更好的防范，規(guī)避和利用這些風險，根據(jù)不同的風險類型要制定相應的對策措施。在房地產(chǎn)投資決策中預測房地產(chǎn)投資的風險，力爭把風險降到最低水平，這樣才能使企業(yè)立于不敗之地。致 謝終于到了論文定稿的這一刻，心中沒有期盼已久的那份酣暢痛快和如釋重負的感覺，總有一絲抹不去的缺憾。學非一日之功，投資風險領(lǐng)域的文獻浩如煙海，學浸于其中，仍然只能窺見冰山之一角?；厥渍麄€論文的寫作過程中，搜集資料、整理數(shù)據(jù)、分析研究所做出的努力，以及無數(shù)個不眠之夜，好像是在荊棘滿布的森林中摸索前進，雖然困難重重，但其中的樂趣是難以言表的。我將永遠記住在這條探索道路上遇到的每位良師益友，是他們無私的關(guān)懷和幫助，使我取得點滴進步。是他們的有效組合，成就了我的精神財富。由衷的感謝我的導師徐一千老師，感謝他對我悉心的指導和幫助。本論文的完成，從選題、結(jié)構(gòu)的安排到資料的收集和論點的形成，無不傾注著徐老師的大量心血。老師淵博的學識、嚴謹?shù)膶W風和高瞻遠矚的學術(shù)視野使我深得教誨。是徐老師把我這樣一個市場營銷專業(yè)背景的學生領(lǐng)進了財務管理學神圣的學術(shù)殿堂之門，也是徐老師指引我穿過迷茫和浮燥，撥正了遠航的指針。老師的教誨和關(guān)懷將銘記在心，對老師的感激會化做無窮的學習和工作動力作為回報。真誠的感謝4年多來給予我?guī)椭某墙▽W院所有的老師，在此對你們致以最誠摯的謝意。感謝朝夕相處的幾位摯友。感謝你們的支持和幫助，謝謝你們對我的論文提出的寶貴意見。感謝我同門的師兄、師姐、師弟、師妹們，你們給了我最珍貴的同門之誼。感謝所有給過我?guī)椭耐瑢W和朋友，你們給予我的一切彌足珍貴。最后謹將此拙作獻給我的父母，是他們在我十幾年的求學生涯中，充分給予了我物質(zhì)上與精神上的支持與鼓勵，無論我身處何地，家永遠是我最溫馨的港灣。“面壁十年圖破壁”，我的心中充滿著向往，以后將會更加堅實地走好屬于自己每一步路。參考文獻1 ，2006：7～82 張永岳， ，2007：2～53 葉劍平， ，2007：10～174 ，2007：108～1305 ，2008：56～626 ，2008：5～77 ，2008：5～98 ，2009：15～179 ，2009：20～3010 ，2009:1～711 ，2009：58～6012 ,2009年：15～1913 ,2007：30～4514 ,2008年04期15 ,2007：27～3216 , 2008：39～4217 , 2008：9～1418 , 2009：32～4536 / 37