【正文】 除。 注：已經(jīng)全額開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票的，應(yīng)當收回后重新開具，否則不允許減除營業(yè)額。 2010國稅函220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整三、核定毛利率 2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： (一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 (二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 (三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 當滿足以上條件之一時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)核定已經(jīng)發(fā)生的成本和核定毛利率： 如果核定毛利率低于15%，說明規(guī)定的計稅毛利率高于核定毛利率，繼續(xù)等待開發(fā)商主動辦理竣工決算，再被動調(diào)減其差額 如果核定毛利率高于15%，說明規(guī)定的計稅毛利率低于核定毛利率，需要稅務(wù)機關(guān)主動按照核定毛利率調(diào)增其差額。 注：核定毛利率≠實際毛利率 毛利率的各年適用及調(diào)整 例一，計稅毛利率15%，核定毛利率18%，實際毛利率20%，則 交付使用前按照15%計算毛利 交付使用當年按照3%（18%－15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 竣工決算當年按照2%（20%－18%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 例二，計稅毛利率15%，核定毛利率14%，實際毛利率17%，則 交付使用前按照15%計算毛利 交付使用當年不需要調(diào)減以前年度毛利 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照15%計算毛利 竣工決算當年按照2%（17%－15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 例三，計稅毛利率15%，核定毛利率18%，實際毛利率14%，則 交付使用前按照15%計算毛利 交付使用當年按照3%（18%－15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調(diào)整 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 竣工決算當年按照4%（18%－14%）調(diào)減以前年度毛利，不追溯調(diào)整，不予退稅四、預(yù)計工程成本 第三十二條 除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。 (一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。 注：主要對應(yīng)書面合同約定的付款期限沒有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經(jīng)屆滿但沒有實際付款的金額，以及建設(shè)方提供的設(shè)備款。 注2：不包括公共配套設(shè)施部分 2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 注：票據(jù)的所屬時間一般限定在三年以內(nèi)，如果稅率沒有變化，直接計入實際取得當年，否則應(yīng)當進行追溯調(diào)整 (二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 注：提供工程施工合同和建設(shè)工程規(guī)劃備案材料（含造價工程師編制的預(yù)算造價） 園林綠化屬于基礎(chǔ)設(shè)施，不包括在內(nèi) (三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 注：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在建造過程中按照政府相關(guān)文件規(guī)定應(yīng)該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標準的各項費用。五、竣工決算內(nèi)容 工程結(jié)算——不完全制造成本 施工單位編制，建設(shè)單位審核 財務(wù)決算——完全制造成本 建設(shè)單位編制，社會審計 土地增值稅清算——房地產(chǎn)開發(fā) 明確公共配套設(shè)施的歸屬 調(diào)整土地增值稅與企業(yè)所得稅差異 竣工決算年度會計處理 結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入和成本、稅金 借：預(yù)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費 借：主營業(yè)務(wù)成本（已售） 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） 貸：開發(fā)成本 六、視同銷售 2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 2008國稅函828號關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知七、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用 企業(yè)所得稅 成本轉(zhuǎn)賬，歷史成本延續(xù)，遞延納稅 成本轉(zhuǎn)賬，歷史成本延續(xù)，遞延納稅，未來對外轉(zhuǎn)讓時按照轉(zhuǎn)讓處理 營業(yè)稅、契稅 內(nèi)部處置，無 房產(chǎn)稅：照章征收八、債務(wù)重組 1998國稅函771號關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 單位或個人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方(或多方)協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益(減少了債務(wù))，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 注：如果存在公允價值，應(yīng)當按照公允價值確認預(yù)售收入，抵債金額高于公允價值的部分確認為營業(yè)外收入。 借：應(yīng)付賬款 抵債金額 貸：主營業(yè)務(wù)收入 公允價格 營業(yè)外收入 差額 如果不存在公允價值，按照組成計稅價格和實際抵債金額孰高的原則確認預(yù)售收入九、對外股權(quán)投資 2002財稅191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 注：企業(yè)從無到有，或者定向增發(fā) 2006財稅21號關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。十、分配開發(fā)產(chǎn)品 1997國稅函387號關(guān)于以不動產(chǎn)作為股利進行分配征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 東亞公司將屬于東亞公司的不動產(chǎn)作價作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關(guān)于銷售不動產(chǎn)的規(guī)定。因此對東亞公司分配的不動產(chǎn)應(yīng)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 借：應(yīng)付股利——xxx 貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費—營業(yè)稅 —土地增值稅十一、出租收入 營業(yè)稅實施細則第二十五條第二款 納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 所得稅實施條例第十九條第二款 租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。 2010國稅函79號關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 中華人民共和國合同法 第二百一十五條　租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 第二百二十六條　承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確。租賃期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。 《中華人民共和國合同法》第二百一十四條　 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 1999山東關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知 出租房產(chǎn)，租金收入在租賃期間一次性收取的，應(yīng)由房產(chǎn)出租人按照收取的租金全額計算并一次性繳納房產(chǎn)稅 1999海南16 / 2000江蘇 / 2004廣東 2010湖北關(guān)于明確財產(chǎn)行為稅若干具體政策問題的通知 2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 注：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也不需要確認所得稅的租金收入，需要等到實際交付時再一次或分次確認，但營業(yè)稅需要提前確認十二、其他收入 小區(qū)的命名權(quán) 樓宇的命名權(quán) 樓宇的屋面使用權(quán) 樓宇的外墻面使用權(quán) 注：后兩項需要將對應(yīng)的計稅成本結(jié)轉(zhuǎn)到長期待攤費用科目，分年攤銷申報扣除，既不屬于土地增值稅的收入，也不屬于土地增值稅的扣除項目十三、地上/地下停車位 物權(quán)法第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 （非道路） 占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。十四、清算后再轉(zhuǎn)讓 2006國稅發(fā)187號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知八 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積 注：要符合同一物業(yè)類型 2007云南關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題補充意見 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上(不含2年)再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 2007遼寧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 2008北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍 2006財稅21號關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 2010國稅函220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知33 / 33