【正文】 月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。十、土地使用稅核算科目 2008大連關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知 納稅人取得土地使用權后繳納的土地使用稅，應當計入“房地產開發(fā)費用”中的“管理費用”扣除。 超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費； 但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 注：2009年31號企業(yè)所得稅文件允許作為土地成本第二部分：建設階段的稅務稽查一、境內勘察設計 2000安徽關于建筑勘探收入能否按照服務業(yè)稅目征收營業(yè)稅的批復 根據現行營業(yè)稅法及稅目注釋規(guī)定，除航空勘探按“交通運輸業(yè)”稅目、鉆井勘探和爆破勘探按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅外，其他勘探業(yè)務收入均屬于“服務業(yè)—其他服務業(yè)”的征稅范圍。 但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關申報納稅。 （二）國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人。 合作設計項目的工程設計合同，應當由合作設計的中方設計企業(yè)或者中外雙方設計企業(yè)共同與建設單位簽訂，合同應明確各方的權利、義務。 結論：境外設計單位，無權在中國境內單獨承攬設計勞務。 如果房地產開發(fā)企業(yè)向境外支付設計費，應當根據營業(yè)稅，但一般不涉及預提所得稅。 由于建筑設計勞務不屬于特許權使用費，因此如果在境內提供設計勞務的時間不足規(guī)定時間（常見標準是六個月或183天），不涉及預提所得稅和外國企業(yè)所得稅。 《建設工程勘察合同》和《建設工程設計合同》，應當依照萬分之五的稅率計算印花稅。三、業(yè)務招待 2006國稅發(fā)31號（明確廢止） 新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。 2009房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理（一）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。 企業(yè)會計準則—借款費用 企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發(fā)生時根據其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。在符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，應當在發(fā)生時根據其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。 專門借款，是指為購建或者生產符合資本化條件的資產而專門借入的款項。 結論： 尚未取得預售收入之前的建設年度，損益表上的財務費用，僅僅體現銀行手續(xù)費，不可能出現利息支出和利息收入 利息支出扣除利息收入后的余額，直接計入開發(fā)成本—開發(fā)間接費用六、土地增值稅利息 2010國稅函220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 注：此方法下非金融機構借款不得扣除　 （二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。 注：此方法下金融機構和非金融機構的利息與其他開發(fā)費用合并計算 （三）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。 注：會計和企業(yè)所得稅口徑的開發(fā)成本包括資本化利息，但土地增值稅不包括七、墊資的司法解釋 2004關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第六條當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應予支持，但是約定的利息計算標準高于中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率的部分除外。 營業(yè)稅暫行條例實施細則第十三條 價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費… 注：施工企業(yè)的墊資利息，屬于施工企業(yè)的價外費用，應當計算繳納3%的建筑安裝營業(yè)稅。八、現場施工管理人員（專職） 主要職責：負責施工監(jiān)督管理，協(xié)助施工單位解決有關問題；組織主要建筑材料和設備的考察、選型；辦理施工現場經濟簽證工作；收發(fā)往來技術性文件。 舊準則： 工資和福利費——開發(fā)成本 　　　　　　?。ㄩ_發(fā)間接費用） 社會保險、工會經費、教育經費 　　　　　　 ——管理費用 新準則： 工資、福利費、社會保險、工會經費、教育經費——開發(fā)成本（開發(fā)間接費用）九、建筑工程招投標 2003工程建設項目施工招標投標辦法 第九條　工程施工招標分為公開招標和邀請招標。 采用邀請招標方式的，招標人應當向三家以上具備承擔施工招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。自招標文件或者資格預審文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于五個工作日。 招標文件或者資格預審文件售出后，不予退還。 注：招標人收取標書的款項，屬于混合銷售，不僅對應標書的工本費支出，還包括招投標過程發(fā)生的資格審查（計算和測試）等費用，應當計算營業(yè)稅 中華人民共和國合同法 第二百七十二條　發(fā)包人可以與總承包人訂立建設工程合同，也可以分別與勘察人、設計人、施工人訂立勘察、設計、施工承包合同。 中華人民共和國建筑法 第二十四條 建筑工程的發(fā)包單位可以將建筑工程的勘察、設計、施工、設備采購一并發(fā)包給一個工程總承包單位，也可以將建筑工程勘察、設計、施工、設備采購的一項或者多項發(fā)包給一個工程總承包單位；但是，不得將應當由一個承包單位完成的建筑工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包單位。共同承包的各方對承包合同的履行承擔連帶責任。聯合體共同承包 2003工程建設項目施工招標投標辦法 第四十二條　兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯合體，以一個投標人的身份共同投標?？偨Y：建設工程發(fā)包 第一，一般情況下，施工單位的承包金額不包括勘查設計金額 第二，一般情況下，施工單位的承包金額也不包括設備金額（營業(yè)稅） 第三，是否包括材料金額，由雙方協(xié)商決定（甲供材和甲控材） 第四，特殊情況下，可以有兩個或三個總施工單位（聯合體）十、施工企業(yè)的營業(yè)稅納稅時間 營業(yè)稅暫行條例第十二條　 營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。 注：合同法第270條建設工程合同應當采用書面形式 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。 對于建筑業(yè)勞務，納稅發(fā)生時間應當是以下三者孰先 書面合同確定的付款日期 發(fā)票開具時間 實際收款時間 思考：甲方4月付款，乙方5月開票 合同約定3月付款，但甲方實際4月付款，乙方也在4月開票 2011發(fā)票管理辦法實施細則 第二十六條 填開發(fā)票的單位和個人必須在發(fā)生經營業(yè)務確認營業(yè)收入時開具發(fā)票。 也就是說，工程材料既可以由開發(fā)商提供，也可以由施工方提供。 如果施工合同約定包工不包料，則房地產企業(yè)取得至少兩類發(fā)票，即材料供應商開具的增值稅發(fā)票和施工企業(yè)開具的建筑安裝發(fā)票。 營業(yè)稅暫行條例第十六條 納稅人提供建筑業(yè)勞務(不含裝飾勞務)的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款 因此，包工不包料的施工合同，無論如何結算材料款項，均應當作為建筑安裝營業(yè)稅的計稅依據。 包工不包料的施工合同，房地產開發(fā)企業(yè)提供的材料，不得作為施工企業(yè)開具發(fā)票的金額，但應當作為計算建筑安裝營業(yè)稅的計稅依據。在此前提下，稅務機關對施工企業(yè)征收建筑安裝營業(yè)稅時，僅就勞務收入征收營業(yè)稅，與發(fā)票金額保持一致。 甲供料：材料供應商將材料發(fā)票直接開具給甲方，則施工企業(yè)僅就勞務收入與甲方結算價款并開具發(fā)票，即發(fā)票金額小于計稅金額； 甲控料：材料供應商將材料發(fā)票直接開具給施工企業(yè)，則施工企業(yè)應當就勞務收入和材料價款的全額與甲方結算價款并開具發(fā)票，即發(fā)票金額一般等于計稅依據。 建筑業(yè)勞務發(fā)生地主管地方稅務機關根據納稅人持有的證明，按本公告有關規(guī)定計算征收營業(yè)稅。 建設方提供的設備的價款，必須同時滿足以下條件： （1）甲方與設備供應商單獨簽訂合同 （2）設備供應商的發(fā)票抬頭是甲方 （3）甲方將設備款直接支付給設備供應商，不允許乙方墊資或轉付十三、監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 第十四條　營業(yè)稅納稅地點： （一）納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。 2003財稅16號關于營業(yè)稅若干政策問題的通知（部分有效） 六（三）在中華人民共和國境內的單位提供的設計（包括在開展設計時進行的勘探、測量等業(yè)務，下同）、工程監(jiān)理、調試和咨詢等應稅勞務的，其營業(yè)稅納稅地點為單位機構所在地 注意區(qū)分總公司、分公司、項目部 2004總局令第7號稅務登記管理辦法 第十條（五）從事生產、經營的納稅人外出經營，自其在同一縣（市）實際經營或提供勞務之日起，在連續(xù)的12個月內累計超過180天的，應當自期滿之日起30日內，向生產、經營所在地稅務機關申報辦理稅務登記，稅務機關核發(fā)臨時稅務登記證及副本；分析： 監(jiān)理公司在異地設立分公司從事監(jiān)理活動，可以在總公司授權的范圍內以分公司的名義對外簽訂合同，但相關的法律責任由總公司承擔 注：同時構成公司法和稅法的機構，不論監(jiān)理合同是總公司還是分公司簽訂的，均需要就地繳納營業(yè)稅，還需要按照總分匯總納稅的方法就地預繳企業(yè)所得稅。 注：雖然不構成公司法中的機構，但如果在連續(xù)的12個月內累計超過180天的，則構成稅法中的機構，需要就地繳納營業(yè)稅。 2010關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知 未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。 注2：實際工作中應按照企業(yè)在內部 認購階段取得的預售款預征所得稅，但有關行政部門判定該收入為非法收入除外。”此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。二、銀行按揭方式 2009國稅發(fā)31號房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 第六條（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現 第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)