【正文】 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 國稅發(fā)【 2023】 31號文件：第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： 第九條 企業(yè)銷售①未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按②預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額， ④計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ④ = ① ②－ ③（預(yù)繳） 33 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 ? 國稅發(fā) [2023]31號文件： ? 第八條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定 : （ 1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 （ 3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。 問題：國稅函【 2023】 299號文件規(guī)定的非經(jīng)濟(jì)適用房的預(yù)計利潤率比上述前三條計稅毛利率高 5%。當(dāng)年繳納營業(yè)稅金及附加 ，期間費用 650萬元。（ 2） 2023年度又開發(fā)了 B項目，截止到年底項目也完工，共實現(xiàn)收入 4500萬元，開發(fā)成本 2700萬元，繳納營業(yè)稅金及附加 。計算該企業(yè) 202 2023兩年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（假設(shè)不需進(jìn)行其他納稅調(diào)整）。 應(yīng)納稅所得額＝ 7800 15%――650 ＝ 元 應(yīng)納企業(yè)所得稅＝ 25%＝ 。（ 7800+12023） 100%=% 實際毛利額與預(yù)計毛利額之差 =7800（ %15%） =應(yīng)做為 2023年應(yīng)納稅所得額。 ?（二）三項費用往往發(fā)生在未完工前，為了解決這個矛盾，國稅發(fā)【 2023】 31號文件給予了變通政策（三年遞延）。按以下規(guī)定進(jìn) ? （ 1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收 ? （ 2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3 40 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 （ 三）國稅發(fā)【 2023】 31號文件徹底解決了這個問題：規(guī)定只要是簽訂了預(yù)售合同，都算是“銷售收入”，新 31號文件通篇沒有出現(xiàn)“預(yù)售收入”字樣。 （ 1） 國稅函【 2023】 875號 文件第一條：一般銷售收入的確認(rèn)原則。 目前明確規(guī)定未完工收入不能做三項費用扣除基數(shù)的，只有福州國稅局。 41 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 ? （四）三項費用新規(guī)定。（適用 2023年度及以后） 42 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)入正式建設(shè)期之前也存在籌建，但何時何階段為籌建期沒有明確。因此，未產(chǎn)生預(yù)售收入之前都應(yīng)該為籌建期。增加三項費用的扣除基數(shù)。廣宣費用可以直接扣除。 44 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 問題二：未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍 （一）預(yù)收賬款貸方發(fā)生額（常規(guī)科目） ①發(fā)票領(lǐng)購簿及發(fā)票收據(jù)； ②網(wǎng)上備案合同； ③紙質(zhì)合同； ④銷售臺賬（明細(xì)表）； ⑤預(yù)收賬款賬 （二）定金、訂金、保證金、誠意金（其他應(yīng)付款二級科目）是否繳納企業(yè)所得稅？ （ 1） 2023年以前，因為稅法有預(yù)售收入的概念，所有的預(yù)收款項均作為預(yù)售收入，因此定金必須繳納企業(yè)所得稅，這也是稅務(wù)機關(guān)檢查重點。 （ 3）定金是否要繳納營業(yè)稅？什么時間繳納？（ 國稅函〔 1995]156號文件第 18條 ）誠意金不要繳稅 46 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 問題二：未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍 思考：完工開發(fā)產(chǎn)品收取的定金是否確認(rèn)為完工銷售收入？ 對于完工開發(fā)產(chǎn)品，如果未簽合同僅交付定金的，不符合銷售收入實現(xiàn)的條件，預(yù)收的定金不需結(jié)轉(zhuǎn)為完工產(chǎn)品銷售收入。 （ 2）這里的合同，應(yīng)遵循“實質(zhì)重于形式”的原則，不局限于房管局制式的合同，只要有實質(zhì)上行使銷售合同意向的協(xié)議存在，則推定為銷售合同已經(jīng)簽訂。 因此，稽查認(rèn)定此項行為實質(zhì)上為銷售行為，應(yīng)繳納所得稅和營業(yè)稅。 企業(yè)一定會聲稱自己的預(yù)售是非法預(yù)售不能征稅。但是，稅務(wù)機關(guān)不是預(yù)售許可的主管機關(guān)，也不去分辨，總之只要取得收入就要納稅。 51 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 非法預(yù)售案例： 2023年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過程中，某地產(chǎn)公司將預(yù)收款項打入老板個人賬戶，再以個人借款方式，將款項轉(zhuǎn)入企業(yè)賬簿。 問題：公司向老板借錢是否有稅收風(fēng)險呢？ 52 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 老板向公司借錢有稅務(wù)風(fēng)險么？ 老板借給公司錢 對于稅務(wù)稽查來說關(guān)注：①非法預(yù)售的征兆。如果排除第一種情況，是否有利息支出，企業(yè)有責(zé)任代扣代繳個人所得稅。 53 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 根據(jù) 財稅 【 2023】 158號文件 規(guī)定，一年內(nèi)不歸還又不用于企業(yè)經(jīng)營的，要根據(jù)股息紅利所得征收個人所得稅， 財稅 【 2023】 83號 文件進(jìn)一步做了重申；企業(yè)所得稅風(fēng)險：如果企業(yè)對老板不收取利息，將可能遭遇關(guān)聯(lián)方交易調(diào)整，繳納企業(yè)所得稅。 假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè) 2023年第一季度取得了預(yù)售收入 1000萬元，預(yù)計利潤率為 20%，期間費用 80萬元，營業(yè)稅金及附加為 萬，預(yù)繳的土地增值稅為 10萬元，如何進(jìn)行預(yù)繳納稅申報？ （ 1） 國稅函 [2023]299號文件 （ 2） 國稅函【 2023】 635號文件 ：（四要素公式分析） 55 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 問題五：經(jīng)濟(jì)適用房的稅收優(yōu)惠 營業(yè)稅：經(jīng)濟(jì)適用房不再有任何的營業(yè)稅優(yōu)惠。不是特性的稅收優(yōu)惠。 企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅沒有實體性優(yōu)惠，只是預(yù)計計稅毛利率比較低 3%。 總結(jié)： 經(jīng)濟(jì)適用房在三大稅種沒有非常大的稅收優(yōu)惠政策。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理 （一）開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)的條件： 57 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理 ? 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。完工開發(fā)產(chǎn)品按照實現(xiàn)的利潤計算繳納企業(yè)所得稅，未完工開發(fā)產(chǎn)品按照預(yù)計毛利潤繳納企業(yè)所得稅。 ? 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ② 付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（收入分期，成本不能按全部） （ 2） 現(xiàn)實生活中有提前付款的情況么？ （ 3）新 所得稅法的規(guī)定（ 實施條例第 23條第一款），沒有提到提前付款的情形如何處理。 60 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 （新會計準(zhǔn)則的納稅調(diào)整問題） 某企業(yè)采取分期收款方式銷售商品，商品價值為 250萬元，對方可以分 3年交付價款，每年 100萬元。申報表中未涉及分期收款的成本問題。 62 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ?銀行按揭方式 （兩個條款） 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其 ①首付款 應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)， ②余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 63 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? （也存在會計同稅收的差異） (1)首付款和按揭款確認(rèn)收入時間的不一致，如何解決其銷售成本的分?jǐn)倖栴}？ (2)按揭保證金是否允許在按揭收入中扣減？ （次貸危機） 問題：假按揭在稅收上如何處理呢？ 稅收不區(qū)分合法收入與非法收入，一律納稅。 2023年 12月采用一次性全額收款方式銷售房屋 A項目產(chǎn)品 1500平方米，收取房款 900萬元； B項目為一棟寫字樓，銷售初期與購房單位簽訂分期付款協(xié)議，約定從 2023年 9月15日起每隔三個月付款 1600萬元； C項目為一住宅小區(qū)，從 2023年10月項目開發(fā)起即采用按揭貸款方式對外銷售， 2023年 12月收到首付款 500萬元計入“預(yù)收賬款”，當(dāng)月收到銀行劃轉(zhuǎn)按揭貸款2023萬元，計入“長期借款”。 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 65 A項目應(yīng)實現(xiàn)收入 900萬元； B項目應(yīng)實現(xiàn)收入 1600萬元； C項目應(yīng)實現(xiàn)收入＝ 500＋ 2023＝ 2500元 全月應(yīng)實現(xiàn)收入＝ 900＋ 1600＋ 2500＝ 5000萬元 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 66 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? （ 財稅 [2023]29號文件 ） （ 1）必須是支付給具有合法經(jīng)營資格的中介服務(wù)企業(yè)或個人。 （ 3）支付給單位的款項， 必須是通過銀行轉(zhuǎn)賬。 （ 5）傭金和手續(xù)費是支付給交易雙方以外的中介機構(gòu)或個人（第三方），而不包括交易雙方、代理人、代表人之間支付的款項，防止將返利、回扣混同手續(xù)費和傭金。 （ 7） 依法取得合法真實憑證。 68 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? （銷售方式） （ 1） 多支付傭金（隱瞞收入）；以傭金推算收入。 （ 2）不支付傭金（以房降價差價抵債） 體現(xiàn)原則：“收支兩條線”、“國家不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險” 問題：包銷方式的營業(yè)稅應(yīng)當(dāng)如何繳納？ 69 ：采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn) 。 71 換句話說： A、開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同： 按合銷售同價、買斷價孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)。 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 72 采取基價 (保底價 )并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企 業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議 的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格 高于 基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中 約定的價格計算的價款 于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企 業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除； 如果銷售合 ： （二）銷售收入的確認(rèn)原則 73 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 ? 同或協(xié)議約定的價格 低于 基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 74 A、開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同： 按銷售合同價、基價（保底價）孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)。 B、受托方、購買方簽訂合同： 按基價加上分成額（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)。 76 【例 22】湖北省楚風(fēng)房地產(chǎn)公司 2023年開發(fā)一處遠(yuǎn)郊住宅小區(qū)，由于位置偏僻，銷售情況始終不好，開發(fā)項目竣工兩年后仍積壓大量存量房。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。將銷售清單提交楚風(fēng)房地產(chǎn)公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款 95萬元。 2023年 9月將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交楚風(fēng)公司時，銷售房屋 500平方米，實現(xiàn)銷售收入 125萬元，平均售價 2500元。合同約定銷售保底價 2200元，并由揚子公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 150萬元（按高于基價按實際價格計算） 貸：銷售收入 150萬元 （二）銷售收入的確認(rèn)原則 79 漢正公司采取包銷方式。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 188萬元 貸：銷售收入 188萬元 （ 800 2350） 要求：計算楚風(fēng)房地產(chǎn)公司上述項目 2023年 9月底應(yīng)實現(xiàn)收入。 全月應(yīng)實現(xiàn)應(yīng)實現(xiàn)收入＝ 1000000＋ 1250000＋ 1446000＋2585000＝ 6281000元 (注：新文件關(guān)于銷售收入確認(rèn)條件的規(guī)定與國稅發(fā)[2023]31號文件相同 ) （二）銷售收入的確認(rèn)原則 82 （三）完工產(chǎn)品銷售收入的組成： 國稅發(fā) [2023]31號第五條： 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的 全部價款 ，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 83 【例 23】 2023年，甲公司在收取售房款之外，還以本公司 的名義開具發(fā)票，向購房者收取有線電視的初裝費、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管道安裝費、房屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等代收代付款項計 312萬元，甲公司記入“其它應(yīng)付款”，在申報年度所得稅時未調(diào)整收入。開發(fā)企業(yè)代