【正文】 從而導(dǎo)致投資者蒙受損失。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對售價變動的風(fēng)險，能否正確預(yù)測未來房地產(chǎn)價格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險防范的關(guān)鍵。出租能給投資者帶來收益，但租金過高，會使承租者望而卻步。空置率是指在一定的時期內(nèi)，房地產(chǎn)出租數(shù)與可租數(shù)之間的比率。相反，空置率越高，投資者收益越低。商業(yè)風(fēng)險是一種綜合性風(fēng)險，是多種因素綜合作用的結(jié)果，這些因素作用具有不確定性，但投資者仍可通過各種手段對商業(yè)風(fēng)險進(jìn)行防范。投資者也可通過委托物業(yè)管理的方式，將投資的部分商業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司。投資量大的特點使得一般的房地產(chǎn)投資者都要借助于各種融資工具。自有資本和借入資本組合比率是高的好還是低些好是不一定的，兩者比率的確定主要取決于投資者對以下幾個因素情況的判斷:房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益、成本、貸款利率和貸款期限等。在市場利率發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)的價值會發(fā)生變化，估算房地產(chǎn)投資價值的一個基本方式便是投資價值=預(yù)期年純收益+收益還原利率。市場利率的降低還會刺激消費，抵押貸款利率降低會提高居民購買能力，從而使得房地產(chǎn)的銷售額上升。購買力風(fēng)險的發(fā)生和大小是與通貨膨脹率大小息息相關(guān)的，指由于社會物價總水平的上升，使投資者未來實際收益減少，即購買力降低，而形成的風(fēng)險。浮動利率或縮短租期可能降低購買力風(fēng)險，但同時也可能對投資收益的形成起到負(fù)面影響，例如采取浮動利率雖降低了購買力風(fēng)險，但同時會使購房者數(shù)量減少等。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場一般只受區(qū)域性影響因素的影響。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益助實現(xiàn)及其大小。即使在同一城市內(nèi)，同一檔次的物業(yè)會因區(qū)域性供求狀況的不同而有迥異的業(yè)績。政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各鐘政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟(jì)改革中，經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。由于政治、經(jīng)濟(jì)因素變動，社會習(xí)俗、社會經(jīng)濟(jì)承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面造成的投資損失叫做社會風(fēng)險。有時，也將這些因自然災(zāi)害的發(fā)生或由于人的過失或故意破壞行為而引起的投資損失，稱為意外風(fēng)險。但由于交納保險費也會引起投資收益的減少，故投資者應(yīng)選擇最佳的風(fēng)險損失和保險費支出的組合。房地產(chǎn)風(fēng)險的客觀性是指房地產(chǎn)風(fēng)險的存在是客觀存在的,它不以某個人的意志為轉(zhuǎn)移。內(nèi)外部事物發(fā)展的不確定性的存在是客觀事物發(fā)展變化過程中的特性,因而風(fēng)險也必然是無處不在的、無時不有的客觀存在。例如國家政策的變化,戰(zhàn)爭的爆發(fā),臺風(fēng)的形成,雖有其具體的原因,但其發(fā)生的時間是難以預(yù)知的。客觀條件不斷變化導(dǎo)致不確定性是風(fēng)險的客觀體現(xiàn),房地產(chǎn)投資風(fēng)險是投資過程中各種不確定因素的伴隨物。房地產(chǎn)風(fēng)險對于房地產(chǎn)經(jīng)營收益不僅僅有負(fù)面的影響,如果能正確認(rèn)識并充分利用風(fēng)險,反而會使收益有很大程度的增加。人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類似事件的統(tǒng)計資料,經(jīng)過分析,對某種投資風(fēng)險發(fā)生的頻率及其造成的經(jīng)濟(jì)損失程度作出主觀上的判斷,從而對可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和衡量。它對風(fēng)險的控制與防范、決策與管理具有舉足輕重的影響。除房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年內(nèi)就能收回投資外。，大量投資使負(fù)債經(jīng)營容易陷入債務(wù)危機(jī)，不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)億元人民幣。大量的自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期的危機(jī)時，投資者凈資產(chǎn)迅速減少。因此，很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因為無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資時就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗，這就限制了參與房地產(chǎn)投資的人員數(shù)量。、消防、人防、設(shè)計施工，居民等方方面面。在整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，投資決策階段最為關(guān)鍵，擁有最大的不確定性與機(jī)動性。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會環(huán)境、開發(fā)時機(jī)等四方面。國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的，政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。（1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險。國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。（2）金融政策風(fēng)險。20世紀(jì)90年代初我國房地產(chǎn)投資過熱，但中央銀行銀根不緊，利率過低，并一味放寬貸款條件以鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致流通中貨幣增長過快，地皮、建材供不應(yīng)求，價格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)價格上漲，超過社會購買者有效需求和購買力，致使許多樓房積壓。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較長的時間投入的資金無法收回，資金缺乏，樓宇無法按時完工，有的被迫緩建、停建，從而使大量樓盤積壓。（3）土地政策風(fēng)險。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險。稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險。城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等，更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此，房地產(chǎn)商能不能及早預(yù)測當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃目標(biāo)，選擇到增值潛力較大的合適地塊，是決定項目開發(fā)成敗的核心因素。（1）市場供求風(fēng)險。所以說，任何一項投資都必須始于市場，終于市場。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實現(xiàn)。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險。但當(dāng)通貨膨脹率的大幅度上升會引起各種建筑材料價格上升，以及勞動力和管理費用的上升，會大大增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本和經(jīng)營成本。由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性，各個國家、不同地區(qū)的社會環(huán)境各異，這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素，同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊，即風(fēng)險具有比較明顯的地域性。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機(jī)的主要因素。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實際的虧損。投資決策階段潛在的風(fēng)險最難預(yù)測、最難消除。一旦決定投資便進(jìn)入了土地的獲取階段。征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，可能不愿意出售。在土地獲取階段，風(fēng)險還可能來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。管理不當(dāng)，將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險。工期一旦被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機(jī)，如已預(yù)售，會承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等，是造成項目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素；房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求，也房屋質(zhì)量不佳的重要方面。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻非常重要的一個環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響風(fēng)房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。其中包括不可抗力的疾病、戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害（如雪災(zāi)、地震）以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等。第3章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理方法 在分析和量化了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的各種因素后，就應(yīng)該考慮對風(fēng)險進(jìn)行防范和控制，以減少損失的發(fā)生頻率和降低預(yù)期損失。本章先對幾種防范和控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險的措施作了分析的基礎(chǔ)上，然后分別從企業(yè)微觀和政府宏觀角度提出風(fēng)險控制的對策。風(fēng)險回避策略在有效地防止投資者可能遭受的損失的同時，也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風(fēng)險對策措施。例如，某種特定風(fēng)險所帶來的損失頻率和損失程度相當(dāng)高。不同的投資者有不同的風(fēng)險偏好。投資者應(yīng)根據(jù)自己的風(fēng)險偏好來選擇投資項目。有的風(fēng)險大些，可能遭遇到的不確定性因素也較多，而有些投資項目的風(fēng)險較小，選擇風(fēng)險較小的投資項目，可以使投資收益得到有效的保證。這種策略的一種不良后果是得到高額利潤的機(jī)會也被減少了，預(yù)期收益隨風(fēng)險大小增減是自由市場的一個不可避免的特性。而做好市場研究是這種積極的辦法之一。要降低這種可能性就需要做出比較正確的假設(shè)，而正確的假設(shè)只能通過市場調(diào)查，盡可能獲取詳盡的信息，然后作充分的市場研究才能做到。全面的市場現(xiàn)狀調(diào)查、客觀的需求供給增長預(yù)測、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈磥砉┬枞笨诜治龆际墙⒃诳茖W(xué)手段基礎(chǔ)之上，單憑主觀臆測做出的可行性研究是風(fēng)險發(fā)生的必要因素。對市場信息的細(xì)致研究，會導(dǎo)致對開發(fā)過程和經(jīng)營成果的較準(zhǔn)確的估計，從而使風(fēng)險在事先就得到很好的控制。一般來說，風(fēng)險轉(zhuǎn)移的形式有三種:一種是作為風(fēng)險控制措施的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，既通過契約或合同將損失的財務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，以達(dá)到降低風(fēng)險發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的，包括將承擔(dān)有風(fēng)險的財產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移給別人和將風(fēng)險本身轉(zhuǎn)移給其他人。第三種形式是保險轉(zhuǎn)移，保險是由保險人或保險公司對被保險的經(jīng)濟(jì)損失所提供的保障，是被保險人以合同的形式將各種自然災(zāi)害、意外事故等可能造成的各種損失轉(zhuǎn)移給保險公司。1．契約型轉(zhuǎn)移。（1）預(yù)售、預(yù)租。如果投資者在開發(fā)過程中采取了預(yù)售、預(yù)租這兩種銷售方式就可以講風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去:第一，把價格下降、租金下降帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了客戶、承租人。（2）出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)。其做法是把物業(yè)一定年限的使用權(quán)出售出去，到期后投資者收回物業(yè)的使用權(quán)。出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)可以為投資者籌集大量資金，而且也能為投資者轉(zhuǎn)移不少風(fēng)險。第二，出售一定年限的商業(yè)物業(yè)，尤其是商場、酒店物流也可以把經(jīng)營期內(nèi)必經(jīng)的非正常經(jīng)營期所引起的風(fēng)險，或因經(jīng)營管理不善造成的非正常經(jīng)營期人為延長而引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去，等到其使用權(quán)收回時，經(jīng)營狀況已走了正常經(jīng)營的軌道。項目工程出包與分包是投資者與承包商簽訂合同將工程承包給建筑商和投資者自己承攬工程但分包給各建筑商進(jìn)行施工建設(shè)。采用項目工程出包和分包方法轉(zhuǎn)移風(fēng)險必須注意以下幾個問題:1)承包合同中必須明確規(guī)定雙方權(quán)利和義務(wù)。2)選擇適當(dāng)?shù)暮贤问健?)明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，規(guī)定延誤工期、建筑施工質(zhì)量低下或其他違約情況的處罰辦法。房地產(chǎn)項目資金證券化是指房地產(chǎn)項目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價證券的形態(tài)，使投資者與標(biāo)的物之間有直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r證券為承擔(dān)形式的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)項目資金證券化有兩種途徑及相應(yīng)的轉(zhuǎn)移風(fēng)險的能力。股票、債券持有人為該項目的與其有價證券價值相適應(yīng)的投資分權(quán)主體，股票、債券可以轉(zhuǎn)讓。這種方式能較好的轉(zhuǎn)移風(fēng)險:首先，發(fā)行股票，每一個持票人都是該項目的股東，股東在分享權(quán)益的同時，也承擔(dān)項目的風(fēng)險從而把項目一定比例的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了其它股東。最后，股票可以轉(zhuǎn)讓，增加了不動產(chǎn)的流動性，發(fā)行股票的籌資者在自己認(rèn)為必要時隨時可以拋售自己所占有的股票份額來轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險。這樣投資者就把自己開發(fā)經(jīng)營所引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)。如有些風(fēng)險，由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成損失的可能性，我們可以事先向?qū)I(yè)保險公司投保，這種風(fēng)險一旦發(fā)生，我們就可以向保險公司索賠，獲得保險公司的補償，從而將房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。這個辦法就是投資中經(jīng)常提到的“不要把雞蛋放在一個籃子里”。由于不同投資項目的風(fēng)險、收益等因素是不同的，所以實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩(wěn)定的收益。這種方法是將許多類似的但不會同時發(fā)生的風(fēng)險集中起來考慮，從而能較為準(zhǔn)確地預(yù)測未來風(fēng)險損失發(fā)生的狀況，并使這一組合中發(fā)生風(fēng)險的損失