【正文】 式 由 垂 直 式 向 扁 平 式 轉(zhuǎn) 變 ..............................11 5． 建 立 健 全 內(nèi) 部 控 制 制 度 ..............................................12四 、 結(jié) 束 語 ................................................................12參 考 文 獻 ..................................................................14致 謝 ....................................................................151 / 19引 言從 2022 年 下 半 年 開 始 ， 受 金 融 機 構(gòu) 一 年 期 存 款 基 準 利 率 不 斷 上 調(diào) 等 政 策 的 引 導(dǎo) ，我 國 各 大 城 市 樓 價 在 經(jīng) 歷 了 大 幅 上 漲 后 ， 年 底 樓 市 開 始 出 現(xiàn) 了 成 交 量 下 降 、 市 場 觀 望 氣氛 濃 厚 的 狀 況 。 由 于 從 緊 的 貨 幣 政 策 和 對 后 續(xù) 政 策 出 臺 的 預(yù) 期 ， 居 民 開 始 對 購 房采 取 謹 慎 態(tài) 度 ， 整 個 房 地 產(chǎn) 市 場 觀 望 氣 氛 濃 厚 。 而 近 日 赴 港 房 企 的 IPO 推 遲 則 標(biāo) 志 著 國 際 資 本 與 中 國 房 地 產(chǎn) 融 資 的 對 接 通 道 正在 縮 窄 。 而 解 決 這 個 困 境 的 根 本 出 路 在 于 提 前 分 析 房 地產(chǎn) 企 業(yè) 可 能 出 現(xiàn) 的 財 務(wù) 危 機 并 采 取 相 應(yīng) 的 防 范 措 施 ， 因 此 ， 現(xiàn) 在 對 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 財 務(wù) 危 機的 原 因 和 防 范 措 施 進 行 研 究 具 有 重 大 的 現(xiàn) 實 意 義 。Gaylon Greer（ 1997） 在《 Investment Analysis For Real Estate Decisions》 一 書 中 研 究 了 不 同 類 型 房 地 產(chǎn)投 資 收 益 及 決 策 問 題 。 不 適用 于 我 國 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 進 行 風(fēng) 險 管 理 決 策 。 國 內(nèi) 對 房 地 產(chǎn) 投 資 風(fēng) 險 管 理 的 研 究 只 是 近 幾 年 的 事 。徐 念 榕 (1997)在 《 房 地 產(chǎn) 投 資 風(fēng) 險 分 析 法 的 研 究 》 一 書 中 引 入 了 蒙 特 卡 洛 分 析 法 。 郝 麗 萍 等 (2022)在 《 蒙 特 卡 洛 法 在 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 風(fēng) 險 分 析 中 的 應(yīng) 用 》一 書 中 運 用 蒙 特 卡 洛 法 ， 以 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 為 評 價 指 標(biāo) 進 行 模 擬 分 析 ， 從 而 得 到 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值得 概 率 分 布 ， 該 方 法 對 項 目 風(fēng) 險 大 小 進 行 了 度 量 ， 具 有 一 定 的 實 際 意 義 。 上 述 研 究 大 多 是 國 外 風(fēng) 險 管 理 理 論 在 我 國 的 借 鑒 和 運 用 ， 偏 重 于 對 風(fēng) 險管 理 的 傳 統(tǒng) 方 法 的 介 紹 ， 并 提 出 一 些 規(guī) 范 性 的 建 議 。本 文 系 統(tǒng) 地 分 析 了 我 國 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 財 務(wù) 風(fēng) 險 的 成 因 和 相 應(yīng) 的 的 防 范 措 施 ,共 分 為 四大 部 分 。第 二 部 分 論 述 了 房 地 產(chǎn) 企 業(yè)2 / 19財 務(wù) 風(fēng) 險 的 產(chǎn) 生 原 因 。 通過 項 目 保 險 轉(zhuǎn) 移 風(fēng) 險 。 合 理 規(guī) 避 再 融 資 的 風(fēng) 險 。 本 文 采 用 規(guī) 范 性 研 究 的 方 法 ， 通 過 邏 輯 推 理 和 分 析 ,提出 了 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 財 務(wù) 風(fēng) 險 的 防 范 措 施 。 并 在 此 基 礎(chǔ) 上 對 照 相 應(yīng) 的 原 因 提 出 了 相 應(yīng) 的 防 范 措 施 ,使 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 財 務(wù) 風(fēng) 險 的 原 因 與 防 范 措 施 實 現(xiàn) 一 一 對 應(yīng) ,對 我 國 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 更 具 有 普 遍的 借 鑒 意 義 。 從 2022 年 開 始 ， 面 對 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 發(fā) 展 過 快 過熱 ， 房 價 瘋 漲 的 勢 頭 ， 國 家 的 宏 觀 調(diào) 控 政 策 由 積 極 引 導(dǎo) 變 為 合 理 引 導(dǎo) ， 試 圖 抑 制 房 價 的不 合 理 增 長 ， 2022 年 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 占 固 定 資 產(chǎn) 投 資 的 比 率 有 所 調(diào) 整 ， 與 2022 年 相 比下 降 了 %， 2022 年 投 資 增 長 速 度 有 所 控 制 。 商 品 住 宅 完 成 投 資 5318 億 元 ， 同 經(jīng) 增 長 %。 到 6 月 末 ， 全 國 商 品 房空 置 面 積 億 平 方 米 ， 同 比 增 長 %。2022 年 3 月 18 日 至 2022 年 12 月 21 日 ， 金 融 機 構(gòu) 一 年 期 存 款 基 準 利 率 不 斷 上 調(diào) 。 自 2022 年 5 月 19 日 起 ， 金 融 機 構(gòu) 一 年 期 存 款 基 準 利 率 由 %提 高 到 %，一 年 期 貸 款 基 準 利 率 由 %提 高 到 %。 自 2022 年 8 月 22 日 起 ， 金 融 機 構(gòu) 一 年 期 存 款 基 準 利 率 上 調(diào) 個 百 分 點 ， 由現(xiàn) 行 的 %提 高 到 %； 一 年 期 貸 款 基 準 利 率 上 調(diào) 個 百 分 點 ， 由 現(xiàn) 行 的 %提 高 到 %。 12 月 21 日 ， 央 行 年 內(nèi) 第 六 次 加 息 ， 一 年 期 貸 款 基 準 利 率 由 現(xiàn) 行 的 %提 高 到%， 上 調(diào) 個 百 分 點 。 如3 月 的 《 2022 年 全 國 吸 收 外 商 投 資 工 作 指 導(dǎo) 性 意 見 》 ， 明 確 提 出 “嚴 格 限 制 外 商 投 資 房地 產(chǎn) ” 5 月 的 《 關(guān) 于 進 一 步 加 強 、 規(guī) 范 外 商 直 接 投 資 房 地 產(chǎn) 業(yè) 審 批 和 監(jiān) 管 的 通 知 》 ，規(guī) 定 外 商 投 資 內(nèi) 地 房 地 產(chǎn) 項 目 必 須 通 過 審 批 并 上 報 商 務(wù) 部 備 案 ； 7 月 的 《 國 家 外 匯 管 理局 綜 合 司 關(guān) 于 下 發(fā) 第 一 批 通 過 商 務(wù) 部 備 案 的 外 商 投 資 房 地 產(chǎn) 項 目 名 單 的 通 知 》 ， 又 對 外資 公 司 結(jié) 匯 進 行 了 嚴 格 限 制 ； 11 月 的 《 外 商 投 資 產(chǎn) 業(yè) 指 導(dǎo) 目 錄 (2022 年 修 訂 )》 ， 則 新增 對 外 商 投 資 房 地 產(chǎn) 中 介 或 經(jīng) 紀 公 司 的 限 制 。 北 京 ， 深 圳 等 幾 個 大 城 市 的 房 價 也 在 部 分 地 區(qū)開 始 有 所 回 落 。 不 少 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 資 產(chǎn) 負 債 率 在 70％ 以 上 ， 有 的 高 達 90％ ， 企 業(yè) 承 受 著 巨 大 的 財 務(wù) 風(fēng) 險 。 據(jù) 估 計 ， 我 國 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 有 一大 部 分 處 于 生 死 存 亡 的 邊 緣 ， “百 日 劇 變 ”之 說 應(yīng) 運 而 生 。 廣 義 的 財 務(wù) 風(fēng) 險 是 企 業(yè) 在 籌 資 、 投 資 、 資 金 營 運及 利 潤 分 配 等 財 務(wù) 活 動 中 因 各 種 原 因 而 導(dǎo) 致 的 對 企 業(yè) 的 存 在 、 盈 利 及 發(fā) 展 等 方 面 的 重 大影 響 。 廣 義 的 觀點 則 是 立 足 于 企 業(yè) 全 局 ， 是 全 方 位 的 ， 它 避 免 了 只 重 視 企 業(yè) 籌 資 過 程 的 風(fēng) 險 而 忽 視 其 他方 面 的 風(fēng) 險 ， 更 有 利 于 認 識 企 業(yè) 財 務(wù) 風(fēng) 險 的 全 貌 。 也 就 是 說 ， 財 務(wù) 風(fēng) 險是 指 由 于 公 司 財 務(wù) 政 策 (如 資 本 結(jié) 構(gòu) )所 產(chǎn) 生 的 權(quán) 益 風(fēng) 險 。 ”因 此 ，可 以 看 出 來 ， 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 財 務(wù) 風(fēng) 險 的 原 因 也 是 多 方 面 的 。（ 一 ） 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 自 身 特 點 導(dǎo) 致 的 風(fēng) 險一 般 來 講 ， 從 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 自 身 來 講 導(dǎo) 致 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 財 務(wù) 風(fēng) 險 的 原 因 主 要 有 如 下 3 方面 ：1． 投 資 風(fēng) 險投 資 項 目 是 決 定 報 酬 和 風(fēng) 險 的 首 要 因 素 。 由 于 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 一 般 投 資 期 較 長 ， 投 資額 較 大 ， 一 旦 市 場 預(yù) 測 不 準 ， 會 給 企 業(yè) 帶 來 很 大 的 風(fēng) 險 。 因 為 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 對 信 貸 資 金 的 依 賴 性 很 大 ， 一 旦 到 期 不 能 償 還 銀 行 債 務(wù) ， 會 給 企 業(yè) 帶 來 致 命的 打 擊 。3． 應(yīng) 收 房 款 風(fēng) 險為 了 促 銷 ， 開 發(fā) 商 會 給 予 購 房 者 一 定 的 付 款 期 限 。（ 二 ） 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 所 處 的 行 業(yè) 環(huán) 境 導(dǎo) 致 的 財 務(wù) 風(fēng) 險從 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 所 處 的 環(huán) 境 來 看 ， 導(dǎo) 致 我 國 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 財 務(wù) 風(fēng) 險 的 原 因 主 要 有 如 下 4方 面 。 目 前 ， 我 國 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 的 資 產(chǎn) 負債 率 平 均 仍 高 達 75%以 上 ， 遠 高 于 60%的 警 戒 水 準 。 在只 要 借 得 到 資 金 投 資 房 地 產(chǎn) 就 能 賺 錢 的 所 謂 高 回 報 利 益 驅(qū) 使 下 ， 很 多 企 業(yè) 置 到 期 能 否 償5 / 19還 債 務(wù) 及 高 利 率 風(fēng) 險 于 不 顧 ， 盲 目 地 、 過 度 地 、 不 合 規(guī) 范 地 進 行 名 目 多 樣 的 籌 融 資 活 動 ，挪 資 本 空 轉(zhuǎn) 、 土 地 空 轉(zhuǎn) 、 企 業(yè) 之 間 借 貸 短 期 流 動 資 金 貸 款 、 大 面 額 存 單 轉(zhuǎn) 貸 等 ， 為 企 業(yè)埋 下 了 到 期 不 能 支 付 及 利 滾 利 的 財 務(wù) 風(fēng) 險 。 這 使 得 國 內(nèi) 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 過 分 依賴 于 貸 款 和 預(yù) 收 款 ， 其 資 產(chǎn) 負 債 率 很 高 ， 利 息 負 擔(dān) 沉 重 ， 資 金 周 轉(zhuǎn) 余 地 比 較 小 。2． 利 率 變 動 風(fēng) 險房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 在 負 債 經(jīng) 營 期 間 ， 由 于 通 貨 膨 脹 等 的 影 響 ， 貸 款 利 率 發(fā) 生 增 長 變 化 ， 利率 的 增 長 必 然 增 加 公 司 的 資 金 成 本 ， 從 而 抵 減 了 預(yù) 期 收 益 。 例 如 ： 2022 年 10 月 12 日 《 金融 時 報 》 上 一 篇 題 為 “全 球 房 地 產(chǎn) ‘泡 沫 ’面 面 觀 ”的 文 章 中 說 ： “近 年 ， 發(fā) 達 工 業(yè)化 國 家 的 居 民 房 地 產(chǎn) 價 格 快 速 上 升 ……主 要 源 于 二 十 一 世 紀 初 全 球 經(jīng) 濟 。 又 如 同 年 10 月 13 日 《 國 際 金 融 報 》 上 一篇 題 為 “全 球 房 地 產(chǎn) 繁 榮 終 結(jié) ”的 文 章 中 說 ： “房 地 產(chǎn) 在 多 大 程 度 上 是 安 全 的 答 案 取 決于 利 率 的 提 高 有 多 快 以 及 提 高 到 什 么 水 平 ， 因 為 從 歷 史 上 說 ： 房 地 產(chǎn) 價 格 往 往 隨 著 利 率的 上 升 而 直 線 下 降 ”。 由 于 負 債 經(jīng) 營使 公 司 負 債 率 加 大 ， 相 應(yīng) 地 對 債 權(quán) 人 的 債 權(quán) 保 證 程 度 降 低 ， 這 在 很 大 程 度 上 限 制 了 房 地產(chǎn) 企 業(yè) 從 其 他 渠 道 增 加 負 債 籌 資 的 能 力 。 可 見 ， 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 的 上 述 財 務(wù) 風(fēng) 險 能 否 被 盡 早 識 別 、 發(fā) 現(xiàn) ， 對 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 的健 康 、 良 性 發(fā) 展 具 有 重 大 的 意 義 。 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 與 國 家 經(jīng) 濟 形 勢 緊 密 相 關(guān) ， 在 很 大 程 度 上 受 到 政 府 政 策 的 控 制 ， 如 政 府 對 租 金 售 價的 控 制 ， 對 外 資 的 控 制 ， 對 土 地 使 用 的 控 制 ， 對 環(huán) 境 保 護 的 要 求 等 ， 尤 其 是 對 投 資 規(guī) 模和 金 融 的 控 制 ， 以 及 新 稅 務(wù) 政 策 的 出 臺 ， 都 可 能 對 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 構(gòu) 成 風(fēng) 險 ， 這 一 風(fēng) 險 在我 國 尤 其 需 要 關(guān) 注 。 自 2022 年 以 來 ， 為 使 房 地 產(chǎn) “降 溫 ”， 國 家 不 斷 加 大 對 房 地 產(chǎn) 行業(yè) 的 調(diào) 控 力 度 ， 國 六 條 、 限 外 令 、 90 平 方 米 70％ 、 限 價 房 、 加 息 、 八 部 委 聯(lián) 合 專 項 整治 等 一 系 列 政 策 措 施 頻 頻 出 臺 ， 而 2022 年 以 來 ， 一 系 列 政 策 的 出 臺 更 是 讓 一 些 房 地 產(chǎn)企 業(yè) 的 財 務(wù) 風(fēng) 險 不 斷 暴 露 并 有 加 劇 的 趨 勢 。 這 是 中 國 央 行 今 年以 來 第 二 次 提 高 金 融 機 構(gòu) 的 存 款 準 備 金 率 ， 上 一 次 存 款 準 備 金 率 的 上 調(diào) 已 于 1 月 25 日起 生 效 。 這 些 銀 行 政 策 的 實 施 將 意 味 著 房地 產(chǎn) 企 業(yè) 從 銀 行 貸 款 的 難 度 將 增 大 。 此 次調(diào) 整 將 房