【正文】 9實(shí) 質(zhì) 就 是 用 個(gè) 別 房 地 產(chǎn) 投 資 的 收 益 彌 補(bǔ) 其 他 房 地 產(chǎn) 的 損 失 ， 最 終 得 到 一 個(gè) 較 為 平 均 的 收益 。 合 作 投 資 也 是 常 用 的 風(fēng) 險(xiǎn) 分 散 方 式 。 合 作 投 資 利 用 戰(zhàn) 略 聯(lián) 盟 、 虛 擬 經(jīng) 營(yíng) 等 手 段 共 同對(duì) 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 進(jìn) 行 投 資 開 發(fā) ， 利 益 共 享 ， 風(fēng) 險(xiǎn) 同 擔(dān) ， 最 大 限 度 地 發(fā) 揮 各 自 優(yōu) 勢(shì) ， 避 免 風(fēng)險(xiǎn) （ 簡(jiǎn) 德 三 ， 2022） 。 例 如 與 金 融 部 門 、 大 財(cái) 團(tuán) 合 作 ， 可 利 用 其 資 金 優(yōu) 勢(shì) ， 消 除 房 地 產(chǎn)籌 資 風(fēng) 險(xiǎn) ； 與 外 商 聯(lián) 盟 ， 既 可 引 進(jìn) 先 進(jìn) 技 術(shù) 和 管 理 經(jīng) 驗(yàn) ， 又 能 獲 得 政 策 優(yōu) 惠 。5． 通 過 項(xiàng) 目 保 險(xiǎn) 轉(zhuǎn) 移 風(fēng) 險(xiǎn)購(gòu) 買 保 險(xiǎn) 是 轉(zhuǎn) 移 或 減 少 房 地 產(chǎn) 投 資 風(fēng) 險(xiǎn) 的 主 要 途 徑 之 一 。 房 地 產(chǎn) 投 資 者 在 購(gòu) 買 保 險(xiǎn)時(shí) 應(yīng) 當(dāng) 充 分 考 慮 保 險(xiǎn) 險(xiǎn) 種 和 費(fèi) 率 ， 確 定 適 當(dāng) 的 保 險(xiǎn) 金 額 ， 合 理 劃 分 風(fēng) 險(xiǎn) 單 位 ， 選 擇 信 譽(yù)良 好 的 保 險(xiǎn) 公 司 。6． 加 快 預(yù) 警 系 統(tǒng) 的 籌 建 與 完 善將 以 往 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 開 發(fā) 過 程 中 的 風(fēng) 險(xiǎn) 管 理 經(jīng) 驗(yàn) 和 歷 史 數(shù) 據(jù) 加 以 整 理 、 分 析 并 做 好 報(bào)表 記 錄 ， 運(yùn) 用 隨 機(jī) 模 擬 法 和 多 因 素 相 關(guān) 效 應(yīng) 的 分 析 搭 建 動(dòng) 態(tài) 項(xiàng) 目 預(yù) 警 系 統(tǒng) ， 在 整 個(gè) 風(fēng) 險(xiǎn)管 理 及 項(xiàng) 目 管 理 團(tuán) 隊(duì) 中 ， 應(yīng) 隨 時(shí) 公 布 相 關(guān) 風(fēng) 險(xiǎn) 狀 況 ， 靈 活 有 效 地 應(yīng) 付 各 種 風(fēng) 險(xiǎn) 并 及 時(shí) 給予 效 果 反 饋 ， 努 力 控 制 、 防 范 和 減 少 風(fēng) 險(xiǎn) ， 將 損 失 降 至 最 低 限 度 。7． 制 定 合 適 的 應(yīng) 收 賬 款 政 策在 保 證 銷 售 量 的 同 是 也 要 保 證 資 金 的 回 籠 。 企 業(yè) 財(cái) 務(wù) 活 動(dòng) 的 第 三 個(gè) 環(huán) 節(jié) 是 資 金 回 收 。應(yīng) 收 賬 款 是 造 成 資 金 回 收 風(fēng) 險(xiǎn) 的 重 要 方 面 ， 有 必 要 降 低 它 的 成 本 ， 它 的 成 本 有 ： 機(jī) 會(huì) 成本 、 應(yīng) 收 賬 款 管 理 成 本 、 壞 賬 損 失 成 本 。 應(yīng) 收 賬 款 加 速 現(xiàn) 金 流 出 ， 它 雖 使 企 業(yè) 產(chǎn) 生 利 潤(rùn) 、然 而 并 未 使 企 業(yè) 的 現(xiàn) 金 增 加 ， 反 而 還 會(huì) 使 企 業(yè) 運(yùn) 用 有 限 的 流 動(dòng) 資 金 墊 付 未 實(shí) 現(xiàn) 的 利 稅 開支 ， 加 速 現(xiàn) 金 流 出 。 因 此 ， 對(duì) 于 應(yīng) 收 賬 款 管 理 應(yīng) 在 以 下 4 方 面 強(qiáng) 化 ： 建 立 穩(wěn) 定 的 信○ 1用 政 策 ； 確 定 客 戶 的 資 信 等 級(jí) ， 評(píng) 估 企 業(yè) 的 償 債 能 力 ； 確 定 合 理 的 應(yīng) 收 帳 款 比 例 ；○ 2 ○ 3 建 立 銷 售 責(zé) 任 制 。 合 理 確 定 期 限 、 還 款 方 式 及 時(shí) 間 ． 對(duì) 未 來(lái) 現(xiàn) 金 流 人 量 與 流 出 量 進(jìn)○ 4行 分 析 ， 選 擇 適 宜 的 還 款 方 式 ： 做 好 還 款 計(jì) 劃 和 準(zhǔn) 備 ， 加 快 資 金 周 轉(zhuǎn) ， 適 當(dāng) 增 大 流 動(dòng)○ 5比 率 ， 使 企 業(yè) 擁 有 更 多 的 營(yíng) 運(yùn) 資 金 ， 提 高 償 債 能 力 ， 并 建 立 風(fēng) 險(xiǎn) 基 金 。(二 )房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 所 處 的 環(huán) 境 所 導(dǎo) 致 的 財(cái) 務(wù) 風(fēng) 險(xiǎn) 防 范 對(duì) 策1． 流 動(dòng) 性 和 變 現(xiàn) 性 風(fēng) 險(xiǎn) 的 規(guī) 避為 規(guī) 避 投 資 變 現(xiàn) 性 ， 投 資 者 應(yīng) 注 意 以 下 情 況 ： 一 是 做 好 房 地 產(chǎn) 投 資 管 理 ， 處 理 好 實(shí)物 投 資 與 風(fēng) 險(xiǎn) 投 資 的 比 例 ， 保 證 在 需 要 現(xiàn) 金 的 時(shí) 候 有 足 夠 的 變 現(xiàn) 能 力 ； 二 是 根 據(jù) 實(shí) 際 情況 可 以 設(shè) 立 一 項(xiàng) 專 門 的 基 金 ， 或 是 謀 求 一 些 短 期 商 業(yè) 貸 款 的 合 同 ； 三 是 在 各 方 面 情 況 允許 的 情 況 下 優(yōu) 先 選 擇 容 易 分 割 銷 售 的 房 地 產(chǎn) 投 資 。2． 利 率 風(fēng) 險(xiǎn) 的 規(guī) 避利 率 風(fēng) 險(xiǎn) 主 要 來(lái) 自 于 銀 行 貸 款 利 率 的 提 高 ， 規(guī) 避 利 率 風(fēng) 險(xiǎn) 可 以 采 取 以 下 措 施 ： 一是 要 與 銀 行 簽 訂 固 定 利 率 合 同 ； 二 是 在 評(píng) 價(jià) 投 資 方 案 時(shí) ， 按 可 能 升 高 的 銀 行 貸 款 利 率 來(lái)10 / 19進(jìn) 行 ， 預(yù) 先 對(duì) 銀 行 貸 款 利 率 的 提 高 做 出 防 范 ； 三 是 在 進(jìn) 行 投 資 方 案 評(píng) 價(jià) 時(shí) ， 對(duì) 銀 行 貸 款利 率 進(jìn) 行 敏 感 性 分 析 ， 充 分 考 慮 因 銀 行 利 率 提 高 可 能 帶 來(lái) 的 風(fēng) 險(xiǎn) 。3． 再 融 資 的 風(fēng) 險(xiǎn) 的 規(guī) 避我 們 應(yīng) 主 要 從 拓 寬 融 資 渠 道 ， 優(yōu) 化 資 本 結(jié) 構(gòu) 入 手 ， 進(jìn) 行 風(fēng) 險(xiǎn) 的 控 制 與 管 理 ， 房 地 產(chǎn)企 業(yè) 融 資 策 略 應(yīng) 由 原 來(lái) 的 單 純 依 賴 銀 行 貸 款 ， 向 以 銀 行 貸 款 為 主 ， 私 募 和 創(chuàng) 新 融 資 為 輔建 立 階 段 性 組 合 融 資 安 排 ， 實(shí) 現(xiàn) 低 成 本 融 資 、 確 保 項(xiàng) 目 資 金 鏈 安 全 的 策 略 轉(zhuǎn) 變 （ 施 金 競(jìng) ，2022） 。 房 地 產(chǎn) 公 司 目 前 的 融 資 渠 道 主 要 依 靠 銀 行 貸 款 。 近 年 來(lái) 。 由 于 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 持 續(xù)升 溫 ， 房 價(jià) 不 斷 攀 升 。 國(guó) 家 為 了 抑 制 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 過 熱 。 先 后 出 臺(tái) 了 多 項(xiàng) 宏 觀 調(diào) 控 措 施 。這 些 措 施 的 實(shí) 行 。 一 定 程 度 上 加 大 了 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 的 融 資 難 度 。 由 于 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 對(duì) 資 金 的需 求 非 常 大 ， 因 此 如 何 解 決 企 業(yè) 的 資 金 來(lái) 源 ， 是 解 決 企 業(yè) 持 續(xù) 發(fā) 展 的 重 要 任 務(wù) 。 目 前 房地 產(chǎn) 行 業(yè) 的 融 資 渠 道 主 要 有 ： 銀 行 貸 款 、 基 金 信 托 、 發(fā) 行 股 票 或 債 券 、 財(cái) 政 撥 款 等 。 目前 ， 受 政 策 和 市 場(chǎng) 環(huán) 境 的 限 制 。 作 為 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 主 要 融 資 模 式 的 銀 行 貸 款 和 股 市 融資 都 面 臨 一 定 的 壓 力 ， 企 業(yè) 應(yīng) 積 極 探 索 新 的 融 資 渠 道 ， 利 用 新 的 融 資 工 具 。 例 如 ：（ 1） 房 地 產(chǎn) 債 券房 地 產(chǎn) 債 券 有 記 名 式 和 無(wú) 記 名 式 兩 種 。 由 于 記 名 式 房 地 產(chǎn) 債 券 手 續(xù) 繁 瑣 、 流 通 性 差 ，而 無(wú) 記 名 式 房 地 產(chǎn) 債 券 具 有 手 續(xù) 簡(jiǎn) 便 、 流 動(dòng) 性 良 好 、 風(fēng) 險(xiǎn) 小 等 特 點(diǎn) ， 所 以 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 適宜 選 擇 無(wú) 記 名 式 房 地 產(chǎn) 債 券 為 主 。 按 期 限 分 ， 房 地 產(chǎn) 債 券 有 長(zhǎng) 期 債 券 (10 年 以 上 )、 中期 債 券 (1～ 10 年 )、 短 期 債 券 (1 年 以 內(nèi) )3 種 。 由 于 短 期 債 券 要 求 償 還 的 時(shí) 間 緊 迫 。 不利 于 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 做 長(zhǎng) 遠(yuǎn) 打 算 。 而 長(zhǎng) 期 債 券 又 面 臨 利 率 風(fēng) 險(xiǎn) 。 所 以 宜 以 中 期 債 券 為 首 選 對(duì)象 。（ 2） 房 地 產(chǎn) 信 托房 地 產(chǎn) 信 托 是 指 由 房 地 產(chǎn) 投 資 信 托 機(jī) 構(gòu) 負(fù) 責(zé) 對(duì) 外 發(fā) 行 受 益 憑 證 。 向 投 資 者 募 集 資 金 。并 將 募 集 資 金 委 托 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 負(fù) 責(zé) 投 資 開 發(fā) 、 管 理 及 未 來(lái) 的 出 售 。 所 獲 利 潤(rùn) 在 扣 除一 般 房 地 產(chǎn) 管 理 費(fèi) 用 及 買 賣 傭 金 后 ， 由 受 益 憑 證 持 有 人 分 享 （ 沈 國(guó) 金 ， 2022） 。 目 前 ，房 地 產(chǎn) 信 托 功 能 較 為 單 一 。 房 地 產(chǎn) 資 金 信 托 計(jì) 劃 大 部 分 是 提 供 “過 橋 貨 款 ”。 即 主 要 為未 達(dá) 到 商 業(yè) 銀 行 貸 款 條 件 的 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 提 供 前 期 信 托 信 貸 。 由 于 信 托 產(chǎn) 品 籌 資 周 期 較 短 。只 需 要 委 托 人 和 受 托 人 自 主 商 定 。 其 設(shè) 計(jì) 、 發(fā) 行 速 度 非 常 快 ， 正 好 可 以 彌 補(bǔ) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)商 融 資 渠 道 的 匱 乏 。 隨 著 我 國(guó) 金 融 體 制 改 革 的 不 斷 深 入 。 信 托 投 資 基 金 、 抵 押 貸 款 證 券化 等 融 資 工 具 的 引 進(jìn) 與 實(shí) 施 前 景 值 得 期 待 。 融 資 渠 道 的 拓 展 。 不 僅 可 以 解 決 資 金 來(lái) 源 的問 題 。 更 可 以 通 過 引 入 必 要 的 資 本 ， 優(yōu) 化 企 業(yè) 的 資 本 結(jié) 構(gòu) ， 提 高 企 業(yè) 再 融 資 能 力 。 我 國(guó)房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 融 資 相 繼 涌 現(xiàn) 出 以 下 幾 種 方 式 ： 自 有 資 金 加 上 銀 行 貸 款 融 資 方 式 ； 自 有 資 金加 上 信 托 計(jì) 劃 融 資 方 式 ； 股 權(quán) 融 資 加 上 銀 行 貸 款 融 資 方 式 ： 自 有 資 金 加 上 房 地 產(chǎn) 投 資 基金 融 資 方 式 等 融 資 模 式 。 此 外 ． 還 探 索 出 了 典 當(dāng) 、 股 權(quán) 和 債 券 私 募 、 開 發(fā) 商 委 托 貸 款 、11 / 19銷 售 融 資 、 采 購(gòu) 融 資 、 票 據(jù) 融 資 、 資 產(chǎn) 證 券 化 等 新 的 多 元 化 融 資 渠 道 。 這 些 融 資 渠 道 的拓 展 對(duì) 防 范 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 的 財(cái) 務(wù) 風(fēng) 險(xiǎn) 有 著 積 極 的 意 義 。(三 )我 國(guó) 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 財(cái) 務(wù) 管 理 不 完 善 導(dǎo) 致 的 財(cái) 務(wù) 風(fēng) 險(xiǎn) 防 范 措 施1． 完 善 目 標(biāo) 管 理為 了 滿 足 目 標(biāo) 管 理 的 要 求 。 房 地 產(chǎn) 公 司 要 對(duì) 每 個(gè) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 測(cè) 算 考 核 目 標(biāo) 。 并 在 項(xiàng) 目結(jié) 束 后 對(duì) 每 個(gè) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 進(jìn) 行 決 算 。 制 定 指 標(biāo) 的 目 的 在 于 實(shí) 施 有 效 控 制 。 管 理 費(fèi) 用 是 一 種按 時(shí) 期 發(fā) 生 的 支 出 。 它 的 構(gòu) 成 主 要 是 工 資 、 招 待 費(fèi) 、 差 旅 費(fèi) 等 。 具 有 相 當(dāng) 的 穩(wěn) 定 性 。 一般 每 個(gè) 月 支 出 額 的 波 動(dòng) 不 會(huì) 很 大 。 根 據(jù) 這 一 特 點(diǎn) ， 在 制 定 指 標(biāo) 時(shí) ， 可 以 考 慮 按 年 制 定 ，而 不 是 按 建 設(shè) 項(xiàng) 目 制 定 。 由 于 管 理 費(fèi) 用 的 穩(wěn) 定 性 ， 因 此 管 理 費(fèi) 用 指 標(biāo) 可 通 過 統(tǒng) 計(jì) 方 法 對(duì)本 公 司 或 其 它 兄 弟 公 司 的 歷 史 數(shù) 據(jù) 進(jìn) 行 分 析 來(lái) 制 定 ， 這 樣 就 保 證 了 指 標(biāo) 制 定 的 科 學(xué) 性 、合 理 性 。 按 期 間 制 定 的 指 標(biāo) 制 定 出 來(lái) 后 ， 下 面 的 問 題 就 是 如 何 按 期 間 制 定 的 指 標(biāo) 放 入 按經(jīng) 營(yíng) 期 間 劃 分 的 建 設(shè) 項(xiàng) 目 中 ， 并 予 以 考 核 。 一 般 來(lái) 說 ， 一 個(gè) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 進(jìn) 行 決 算 時(shí) ， 在 其經(jīng) 營(yíng) 期 內(nèi) 的 其 它 建 設(shè) 項(xiàng) 目 的 經(jīng) 營(yíng) 期 是 可 以 確 定 的 。 這 樣 就 可 以 通 過 兩 個(gè) 步 驟 來(lái) 完 成 管 理費(fèi) 以 及 建 設(shè) 項(xiàng) 目 利 潤(rùn) 指 標(biāo) 的 考 核 。2． 確 定 本 建 設(shè) 項(xiàng) 目 的 費(fèi) 用 超 支 率確 定 本 建 設(shè) 項(xiàng) 目 經(jīng) 營(yíng) 期 內(nèi) 實(shí) 際 發(fā) 生 的 管 理 費(fèi) 用 ， 并 和 對(duì) 應(yīng) 的 指 標(biāo) 進(jìn) 行 對(duì) 比 ， 來(lái) 評(píng) 價(jià)管 理 費(fèi) 用 控 制 結(jié) 果 。 如 ： 本 建 設(shè) 項(xiàng) 目 經(jīng) 營(yíng) 期 為 18 個(gè) 月 ， 指 標(biāo) 為 每 個(gè) 月 50 萬(wàn) 元 ， 則 經(jīng) 營(yíng)期 內(nèi) 總 管 理 費(fèi) 用 指 標(biāo) 就 是 900 萬(wàn) 元 。 如 果 實(shí) 際 發(fā) 生 額 為 800 萬(wàn) 元 ， 則 ： 費(fèi) 用 超 支 率=（ 實(shí) 際 費(fèi) 用 支 出 額 計(jì) 劃 費(fèi) 用 支 出 額 ） /計(jì) 劃 費(fèi) 用 支 出 額 100%=(800 900)／ 900x 100%=11％ （ 張 洪 立 ， 2022） 。3． 將 經(jīng) 營(yíng) 期 內(nèi) 管 理 費(fèi) 用 在 不 同 項(xiàng) 目 間 進(jìn) 行 分 攤不 同 建 設(shè) 項(xiàng) 目 經(jīng) 營(yíng) 期 間 重 疊 時(shí) ， 重 疊 期 內(nèi) 發(fā) 生 的 管 理 費(fèi) 用 平 均 分 攤 。 這 樣 就 可 將 實(shí)際 發(fā) 生 的 管 理 費(fèi) 用 分 攤 到 各 個(gè) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 中 ， 以 便 于 進(jìn) 一 步 計(jì) 算 各 個(gè) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 的 利 潤(rùn) 指 標(biāo) ，完 成 最 終 的 獎(jiǎng) 懲 考 核 。4． 財(cái) 務(wù) 人 員 管 理 模 式 由 垂 直 式 向 扁 平 式 轉(zhuǎn) 變財(cái) 務(wù) 人 員 的 垂 直 管 理 模 式 ， 即 所 有 財(cái) 務(wù) 人 員 的 招 聘 、 任 免 、 晉 升 、 考 核 、 獎(jiǎng) 懲 、 培訓(xùn) 等 都 收 歸