【正文】 資策劃的其它方面與將來的實際存在著正負(fù)差距。為使項目策劃盡可能和客觀實際吻合，需要在對項目投資收益進(jìn)行初步預(yù)測之后，對投資收益目標(biāo)予以明確定位。這既能使投資商心中有數(shù)，又能正確指導(dǎo)各項投資策劃行為。2．規(guī)模定位一個具體項目，往往可投資的范圍和規(guī)模可大可小，如一劇院項目，可以單獨就建一座，也可以把它同周圍的土地、物業(yè)開發(fā)結(jié)合起來，而土地、物業(yè)開發(fā)的內(nèi)容很多、范圍很大。因此，在開發(fā)項目時，首先需要將開發(fā)范圍界定下來，以便項目的整體策劃和便于安排籌資和投資計劃。3．功能定位功能定位是策劃的一個重要任務(wù)之一，只有功能確定了，才能進(jìn)行設(shè)計、計劃投資和施工建設(shè)。如開發(fā)一幢樓房，樓房的功能是寫字辦公、商住、商業(yè)娛樂或是純粹的住宅樓等，首先需要明確。再如交通樞紐站，是僅僅解決交通問題還是需要作為一處景觀，或某一個城市的標(biāo)志和象征。不同的功能要求，同一項目建設(shè)的內(nèi)容和要求就可能大不相同。因此，項目功能的定位，決定了投資項目的框架及其它各個方面。4．形象定位這主要是從文化和藝術(shù)的角度來看待項目投資。一個項目，既可以簡單地把它看作是一項工程，也可以把它看作為一個作品、一種文化或某種藝術(shù)的代表。如前述的交通樞紐站，既可以看作是為解決城市交通問題的一項基礎(chǔ)工程，也可以從文化藝術(shù)角度，把它看作城市文化精神象征的作品來設(shè)計開發(fā)，是一凝聚城市文明的藝術(shù)作品。5．市場定位主要有產(chǎn)品銷售市場、服務(wù)對象及原材料來源市場的定位。產(chǎn)品市場和服務(wù)對象定位決定著產(chǎn)品的設(shè)計方案、生產(chǎn)規(guī)模、質(zhì)量檔次、以及銷售價格等。另外，原材料來源不同，直接影響產(chǎn)品的成本和質(zhì)量。 由此可見，對房地產(chǎn)投資項目的定位，是項目投資策劃和開發(fā)建設(shè)中的一項重要工作。3．4．1．2　效益分析在市場內(nèi)部因素與外部因素的影響下，商品住宅的開發(fā)與設(shè)計涉及多方面的要求，對產(chǎn)品效益的考察不同行業(yè)的人有不同的視點。投資商強調(diào)經(jīng)濟(jì)收入，關(guān)心經(jīng)濟(jì)效益；政府和社會學(xué)家強調(diào)社會效益；環(huán)境學(xué)家強調(diào)環(huán)境效益。而事實上，以經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境三大效益任一方面的分析評價作為商品住宅開發(fā)與設(shè)計決策的唯一指標(biāo)，顯然都是不明智的。實際上，這三者之間常常存在交叉，環(huán)境效益未必不需要考慮經(jīng)濟(jì)問題，經(jīng)濟(jì)效益也脫離不了與貨幣以外其他方面的聯(lián)系。作為建筑師，對設(shè)計的決策顯然不能只考慮開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。在當(dāng)前商品住宅的開發(fā)中，開發(fā)商往往急于取得經(jīng)濟(jì)效益，忽視環(huán)境效益與社會效益，可是過分密集的建筑密度導(dǎo)致生活質(zhì)量下降，同樣也不能獲得經(jīng)濟(jì)效益；高層建筑破壞古城風(fēng)貌，導(dǎo)致方案不能獲得規(guī)劃部門的通過，也同樣談不上什么經(jīng)濟(jì)效益。相反，一些城市舊區(qū)的歷史地段，如不重新改造，就沒有經(jīng)濟(jì)效益，連必要的維修也缺乏資金，其舊城保護(hù)就成為一句空話?！安皇侵v多少造價就完事，而是要講經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一?！鄙唐纷≌脑O(shè)計更需要考慮住宅建設(shè)的社會意義和環(huán)境意義。這就更要求設(shè)計中除了從人的需求及生活方式的滿足來考慮以外，還應(yīng)該結(jié)合資源的合理分配與節(jié)約、社會文化的要求來確定住宅空間的形成，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益三者的平衡統(tǒng)一，實現(xiàn)綜合效益。 3．4．2　投資估算與資金籌措3．4．2．1　投資估算在我國以往的基建運作模式中，工程項目總投資一般由建設(shè)投資(也稱固定資產(chǎn)投資)，建設(shè)期利息和流動資金三項構(gòu)成。即項目總投資＝建設(shè)投資十建設(shè)期利息十流動資金。 項目建設(shè)投資是指從項目策劃開始到項目竣工試運行為止過程中為項目建設(shè)花費的全部費用。按資產(chǎn)再生產(chǎn)形式可分為基本建設(shè)投資和更新改造投資兩大類。 —般新建項目的建設(shè)投資構(gòu)成為建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費、其它費用和預(yù)備費五個部分。以下是建設(shè)投資構(gòu)成圖解建 建筑工程費設(shè) 設(shè)備購置費投 安裝工程費資 其它基本建設(shè)費預(yù) 備 費圖 建設(shè)投資總構(gòu)成建 場地清理三通一平費筑 主體結(jié)構(gòu)土建工程費工 輔助結(jié)構(gòu)及公用工程土建費程 裝 修 工 程 費 直接費費 水、電、通訊管線鋪設(shè)費 間接費道 路 工 程 計劃利潤綠 化 工 程 稅金消防、安全工程環(huán) 保 工 程戶外工程(道路水電供應(yīng)線原料基地等)圖 建筑工程費用構(gòu)成設(shè) 設(shè) 主要生產(chǎn)工藝設(shè)備購置 鍋爐 設(shè)備原價 備 備 輔助配套設(shè)備購置 變配電工程 運雜費購 購 備品備件 自動控制、管理系統(tǒng) 保險費置 置 工器具、生產(chǎn)家具購置 通訊、消防、環(huán)保、設(shè)備 關(guān)稅及 費 通訊、空調(diào)、制冷系統(tǒng)安 電梯裝 其它工 設(shè) 設(shè)備安裝基礎(chǔ)工程費 直接費程 備 專用設(shè)備安裝工程費 施工管理費費 安 專用管線安裝工程費 計劃利潤 裝 其它 稅金 費 圖 設(shè)備購置及安裝費用構(gòu)成其 土 地 征 用 費它 拆 遷 補 償 費基 建 設(shè) 單 位 管 理 費本 生 產(chǎn) 籌 備 費建 職 工 培 訓(xùn) 費設(shè) 辦公及生活家具購置費 聯(lián)合試轉(zhuǎn)費勘測規(guī)劃設(shè)計費研究試驗費水電增容費施工機(jī)械遷移費維修費技術(shù)引進(jìn)服務(wù)費施工安全技術(shù)措施臨時工程費施工監(jiān)理費開辦費工程報建費固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅其它圖 其它基本建設(shè)費用構(gòu)成預(yù) 不可預(yù)見費備 材料設(shè)備價差預(yù)備費費 匯兌損失預(yù)備費圖 預(yù)備費用構(gòu)成 （125頁）項目的規(guī)模，決定投資控制數(shù)，反過來投資又規(guī)定規(guī)模的大小。經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)始終貫穿于這個項目進(jìn)行的過程中，我國現(xiàn)行基建程序圖（圖　）就說明了這一點。如何在現(xiàn)有的投資下確定適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)規(guī)模，以及如此構(gòu)想的建設(shè)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)損益如何？按其經(jīng)濟(jì)損益的分析結(jié)果如何修正建設(shè)規(guī)模？對這些問題的回答就是建筑策劃進(jìn)行規(guī)模經(jīng)濟(jì)預(yù)測和評價的目的。我國目前房地產(chǎn)投資方式大致分為二種，其一是單息投資，即由銀行貸款，計息償還的投資方式，其利息按單息計算，不在生息；其二是復(fù)息投資，即不僅本金要付息，利息到期不付也要計息，利息又轉(zhuǎn)化為本金，多是由國外銀行或國外財團(tuán)投資的方式。當(dāng)工程建設(shè)的計劃投資額相同，而資金占用的時間不同時，由于采用不同的計息方法，都會使實際投資額有較大的差異。表　是這二種投資方式的比較。從表　可看出單息貸款的資金其利息額與時間成等差級數(shù)增值，而復(fù)息貸款的資金其利息額與時間成等比級數(shù)增值，由此可見資金占有時間與資金的償還是有重大關(guān)系的。因此，項目建設(shè)周期的長短，必然影響資金的周轉(zhuǎn)，影響投資的償還及經(jīng)濟(jì)效益。而項目規(guī)模的大小又與建設(shè)周期相關(guān)，因此規(guī)模的構(gòu)想在項目總投資和資金占有周期兩方面對經(jīng)濟(jì)效益有雙重的相關(guān)性。3．4．2．2　資金籌措資金籌措和投資方案的選擇是既有聯(lián)系又有區(qū)別的兩個方面，建設(shè)資金是項目建設(shè)的基本前提條件，只有在相當(dāng)明確的籌資前景的情況下，才有條件進(jìn)行項目策劃和可行性研究；如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施。建設(shè)項目的資金需要量必須在進(jìn)行深入的產(chǎn)品需求研究、工藝技術(shù)及財務(wù)經(jīng)濟(jì)研究之后才能做較為符合實際情況的估算。因此，要分析投資方案在技術(shù)和商業(yè)上的生命力以及籌資方案是否適當(dāng)，并將它們聯(lián)系起來同時作出評價。一般商品住宅項目資金籌措方式有三種：自籌資金，即企業(yè)盈余資金或內(nèi)部集資；貸款，即向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)申請一般性貸款，貸款利率較高，資金成本較大；銷售資金回收，即商品住宅預(yù)售資金。3．4．3　市場預(yù)測與風(fēng)險分析3．4．3．1　市場預(yù)測１需求預(yù)測。主要是對未來市場需求量及產(chǎn)品構(gòu)成發(fā)展趨勢的預(yù)測。如國民收入的增加，家庭結(jié)構(gòu)的演變，舊城區(qū)的改造，購買者的需求變化等都會對商品住宅提出新的要求。２產(chǎn)品發(fā)展預(yù)測。開發(fā)企業(yè)要掌握科技發(fā)展規(guī)律，研究商品住宅壽命周期究竟呈何種狀態(tài)，受哪些因素影響，從而進(jìn)行產(chǎn)品發(fā)展預(yù)測。３市場預(yù)測步驟（表　）確定預(yù)測目標(biāo)　收集、分析資料　選定預(yù)測方法及模型　實際預(yù)測　分析預(yù)測誤差　寫出預(yù)測報告總之，在商品住宅開發(fā)的立項階段，進(jìn)行定性、定量的預(yù)測，做好市場研究是關(guān)鍵。3．4．3．2　風(fēng)險分析由于市場各類信息的不完備性和不準(zhǔn)確性，必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動多多少少帶有不確定性和風(fēng)險性，項目投資自然也不例外。因此，在進(jìn)行項目投資策劃時，投資風(fēng)險的預(yù)測和分析必不可少，只有充分認(rèn)識與項目投資相關(guān)的各類風(fēng)險的來源與本質(zhì)特征，并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測分析，采取必要的措施予以防范，才能使風(fēng)險降到最小，并取得最大風(fēng)險收益。進(jìn)行住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，其風(fēng)險主要來源于以下方面：1國家或地區(qū)政治經(jīng)濟(jì)形勢的變化與動蕩；2國家或地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、金融、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、外經(jīng)外貿(mào)、海關(guān)、稅務(wù)、人口等政策的調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域規(guī)范、政府行政管理體制和主要領(lǐng)導(dǎo)人員的調(diào)整變更；3需求市場的干變?nèi)f化及其競爭性；4科學(xué)技術(shù)的突破、新興科技成果的商品化，新技術(shù)新產(chǎn)品的研制開發(fā)、替代產(chǎn)品、相關(guān)產(chǎn)品對市場的沖擊；5原輔材料的稀缺性及其儲量的不可預(yù)見性；能源、交通及其它與項目建設(shè)經(jīng)營緊密相關(guān)的各項條件的變化；6自然災(zāi)害及不可抗力事件的產(chǎn)生；7企業(yè)自身技術(shù)工藝、內(nèi)部管理、周轉(zhuǎn)資金等方面存在的問題和缺陷；8調(diào)查統(tǒng)計范圍和方法局限、基本數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確；9項目評估中某些分析假設(shè)不充分，不符合實際；10數(shù)學(xué)模型過于簡化，難以量化的因素存在。如通過行之有效的方法規(guī)避上述這些風(fēng)險，那么住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)將比較順利，能夠取得一定的效益?！⊥顿Y商要承擔(dān)項目投資風(fēng)險，相應(yīng)地就應(yīng)該獲得風(fēng)險報酬。風(fēng)險報酬是項目投資利潤的一部分，且風(fēng)險大的項目投資，其風(fēng)險報酬也高，反之亦然。因此，一般利潤高的投資，其風(fēng)險就越大。項目投資風(fēng)險分析方法很多。在此主要介紹按風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率法、肯定當(dāng)量法、概率法、決策樹法、投資凈收益率風(fēng)險圖法等幾種主要風(fēng)險分析規(guī)避方法。按風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率法是將項目因承擔(dān)風(fēng)險而要求的、與投資項目的風(fēng)險程度相適應(yīng)的風(fēng)險報酬，計入資金成本或要求達(dá)到的收益率，構(gòu)成按風(fēng)險調(diào)整的折現(xiàn)率，并據(jù)以進(jìn)行投資決策分析的方法。其缺點是將風(fēng)險因素放到折現(xiàn)率中去考慮而使風(fēng)險計量不準(zhǔn)。所以就提出能避免這一缺點的肯定當(dāng)量法。肯定當(dāng)量法是將不肯定的期望現(xiàn)金流量按肯定當(dāng)量系數(shù)折算為肯定的現(xiàn)金流量，然后用無風(fēng)險折現(xiàn)率來評價風(fēng)險投資項目的決策分析方法。概率法是在假定投資項目凈現(xiàn)值的概率分布為正態(tài)的基礎(chǔ)上，通過正態(tài)分布圖象面積計算凈現(xiàn)值小于零的概率，來判斷項目風(fēng)險程度的決策分析方法。決策樹法是在投資項目每年現(xiàn)金流量即上下年之間有聯(lián)系不獨立的情況下，通過現(xiàn)金流量概率樹，以無風(fēng)險報酬率為折現(xiàn)率，即就各現(xiàn)金流量序列分別計算各個可能的凈現(xiàn)值，又按聯(lián)合概率計算期望凈現(xiàn)值，以反映整個投資項目風(fēng)險全貌的決策分析方法。投資凈效益率風(fēng)險圖法是按高低不同的N／K繪制一系列正態(tài)分布風(fēng)險圖，作為以后各年衡量風(fēng)險投資項目優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)的決策分析方法。對項目規(guī)模進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)測和評價，通常要進(jìn)行如下必要的程序：1投資計劃的明確；2設(shè)定規(guī)模下的贏利參數(shù)；3項目的盈虧計算表；4經(jīng)濟(jì)評價分析。下面我們就以沈陽“泰合花園”為例進(jìn)行論述。例子略。從以上的投資與盈利情況分析，開發(fā)項目在售出當(dāng)年就可獲得凈利潤，經(jīng)濟(jì)效益較高，因此反映出開發(fā)初期所設(shè)定的建設(shè)規(guī)模是比較恰當(dāng)?shù)?。如果在資金籌劃上加大自籌資金的比例，在設(shè)計和施工組織上計劃得更加周密，那么貸款償還周期將會得到縮短，經(jīng)濟(jì)效益將更高。這個例子說明了經(jīng)濟(jì)預(yù)測和評價對規(guī)模設(shè)定、構(gòu)想及反饋修正的作用。這種經(jīng)濟(jì)預(yù)測和評價方法主要是驗證建筑規(guī)模在既定的投資情況、貸款償還協(xié)議及貸款現(xiàn)狀下的可行性。當(dāng)然除了調(diào)整規(guī)模之外，改善貸款方式、改變投資渠道也是提高經(jīng)濟(jì)效益的有效辦法。但建設(shè)規(guī)模確是影響建筑活動及今后市場經(jīng)營效益的重要因素，所以對于商品住宅開發(fā)其規(guī)模的設(shè)定一定要經(jīng)過經(jīng)濟(jì)預(yù)測和評價，不斷地反饋修正，才能保證建設(shè)規(guī)模恰當(dāng)。3．5　建筑技術(shù)構(gòu)想3．5．1 結(jié)構(gòu)選型構(gòu)想結(jié)構(gòu)選型構(gòu)造的構(gòu)想是研究與既定構(gòu)想空間相關(guān)聯(lián)的最普遍的結(jié)構(gòu)方式以及特殊場合的結(jié)構(gòu)選型和結(jié)構(gòu)的開發(fā)條件。通常其構(gòu)想多是對已知的結(jié)構(gòu)形式如何利用和組合，以及根據(jù)空間構(gòu)想對結(jié)構(gòu)技術(shù)條件進(jìn)行認(rèn)識的過程。由于已經(jīng)進(jìn)行了空間構(gòu)想，即空間的劃分，各空間的邊界線，交點等已經(jīng)構(gòu)想完畢，因而結(jié)構(gòu)支點、位置等的構(gòu)想就水到渠成，結(jié)構(gòu)的柱網(wǎng)、平面構(gòu)圖的對稱均衡性、連續(xù)性等就很容易被確