【導讀】中村項目的陸續(xù)推出市場，從2001年起珠海商品住宅供應量逐漸增加。中村項目定位大多在中低端，刺激了中檔消費潛在需求量最大的工薪階層入市，外向型格局逐步向以中端細分市場為主導的內(nèi)需型市場轉變。米下降至不到96萬平方米。珠海市商品住宅是商品房的主體部分，占整個市場。的90%左右，由此亦可看出商品住宅空置面積已大幅下降。珠海市國內(nèi)生產(chǎn)總值從2000年的億。國民經(jīng)濟的快速增長帶動了人們生活水平的上升，2020年珠海城鎮(zhèn)居民。人均可支配收入達萬元，同比增長%。珠海定位為珠三角西區(qū)域中心城市，無一不刺激著珠海的樓市消費。例最大的工薪階層的購房消費上升無疑是住宅市場成交量上漲的最主要原因?，F(xiàn)了爭搶樓花的非理性購買行為，這也是住宅銷量上升的因素之一。價格亦隨之上揚。香洲是眾多的機關單位所在地，公務員較多。因開發(fā)商等原因遲遲未有動作，幾時動工尚未明確。

　　

【正文】 分程度（尤其是高端市場）不高的的珠海市場而言具有一定的沖擊力，對本項目存在分流的威脅。 3）新區(qū)域的開 發(fā)對市場而言存在可發(fā)展的憧憬。 競爭對手相對劣勢 1）區(qū)域等外部環(huán)境條件（海景資源、區(qū)域形象、生活便利、交通條件等）不如項目所在區(qū)域。 2）與海景豪宅相比，在住戶私隱性、獨占性方面的優(yōu)勢不及本項目。 3）并非所有的高端消費者都認可這種類型的高端物業(yè)。 對策 本項目面對市場上的領跑者，在很多方面都較難與之正面迎擊，除在推售上盡量規(guī)避強者的沖擊，本項目應向市場標識本項目與華發(fā)新城的差異 —— 地域文化、人文氛圍、景觀環(huán)境資源及項目的保值潛力。 間接競爭對手 一、情侶路沿線舊海景樓盤 主要有寧海花園、君怡傲海 居、宏海灣花園、海灣雅苑等。 基本情況 此類樓盤普遍銷售時間較長，基本都在三年或以上，如寧?；▓@于 2000 開盤，景灣豪苑于 1998 年初左右入市。這類樓盤基本上都是一線海景，樓盤規(guī)模則較小，總建面積在 5 萬平方米以下，建筑類型以單體樓為主。除傲海居和海灣雅苑是近兩年開售外，其他大部分由于銷售周期過長，戶型、外立面等設計已不適應市場需求，造成有價無市的尷尬局面，如宏海灣花園、景灣豪苑。 競爭對手的相對優(yōu)勢 1）大多處于推尾貨階段，相對本項目有價格優(yōu)勢； 2）現(xiàn)樓發(fā)售，買家更有信心。 競爭對手的相對劣勢 1）開發(fā)時間較早，易給人積壓盤印象； 2）海景資源不及本項目。 對策 1）突出自身新盤優(yōu)勢； 2）競爭對手一線海景單位數(shù)量不多，可著重宣傳海景； 3）推出特價單位，避免與競爭對手價格差距過大。 二、項目周邊樓盤 主要有園林熙郡、淺月灣。 基本情況 同屬于吉大區(qū)，樓盤規(guī)模不大，普遍開發(fā)時間較早，有一定的積累，周邊環(huán)境亦較為成熟。樓盤戶型以舒適型的三、四房單位為主，定價不高，大概均價在 40005000 元 /平方米左右，工薪階層買家是他們的主要目標客戶。園林熙郡將于明年 5 月份交樓；淺月灣于 2002 年開工 ，因多方面原因工程一直擱淺，至今只建了兩棟小高層，幾時交樓和能否交樓都尚是未知之數(shù)。 競爭對手的相對優(yōu)勢 1）樓盤周圍人流較多，容易帶動人氣； 2）單價和總價都較項目低，容易吸引人口比例最大的工薪階層。 競爭對手的相對劣勢 1）沒有海景或海景很少，資源優(yōu)勢不及本項目； 2）人流較為混雜； 3）樓盤定位較低，難以吸引高端買家。 對策 1）樓盤類型不同，可與競爭對手定位拉開差異； 2）著重強化本項目的主要資源優(yōu)勢 —— 一線海景。 三、其他區(qū)域樓盤 主要是五洲花城、海怡灣畔。 基本情況 樓盤規(guī)模較大 ，以多層和小高層為主，優(yōu)美小區(qū)環(huán)境及完善的生活配套是其一大賣點。海怡灣畔屬社區(qū)型海景盤，雖有海景單位，但占其總量小，以海邊度假生活為主要訴求，均價約在 50006500 元 /平方米；五洲花城是城中村改造項目的典型，小區(qū)配套完善，一期總戶數(shù) 600 多戶均已全部售完，銷售均價約在4300 元 /平方米左右，明年將推出新一期單位，估計仍以中端物業(yè)為主。 競爭對手的相對優(yōu)勢 1）戶型、價格全面，客戶選擇面廣； 2）品牌效應：和黃是著名跨國集團，其開發(fā)商實力給市場信心更足； 3）規(guī)模效應：樓盤影響大，市場號召力強，設計起 點高，小區(qū)配套齊全； 4）熱點效應：近年來隨著大盤的不斷推出，已使小區(qū)型樓盤成為市場一大熱點。 競爭對手的相對劣勢 1）自然資源優(yōu)勢不及本項目； 2）海怡灣畔位于郊區(qū)，生活便利性不及本項目。 對策 1）海怡灣畔處于城市邊緣，可強化項目的概念，吸引忠誠于市區(qū)生活的消費者； 2）樓盤類型不同，濱海土地資源有限，可強化本項目的稀缺性和獨特性，并利用自身的海景資源優(yōu)勢，鎖定不同的目標客戶群； 3）項目規(guī)模小亦有其相對優(yōu)勢，可抓住海景盤能給買家更多的私人空間作文章，以突出樓盤的高層次。 潛在競爭對手 目前可預 知是項目旁邊的直升機場地塊和拱北南岸項目的地塊。 一、基本情況 直升機場地塊位于海濱泳場旁邊，占地面積大概有 45 萬平方米，屬一線海景地塊，據(jù)聞機場將要搬遷，有將地塊拍賣變?yōu)樽≌玫氐目赡堋? 拱北南岸地塊位于拱北海關附近，呈狹長狀，迎海面長約 500 米，進深約3050 米，總占地面積約 萬平方米，以前是別墅用地并且已部分完工，近期有計劃將要炸掉重建高層住宅，但因開發(fā)商等原因遲遲未有動作，幾時動工尚是未知之數(shù)。 二、直升機場地塊比本項目優(yōu)越的地方 1）地塊面積較大，容易形成規(guī)模； 2）地塊直接與海面 相臨，完全沒有遮擋的一線海景。 拱北南岸地塊比本項目優(yōu)越的地方 1）迎海面長且拱北海景比吉大豐富 2）位于拱北繁華商業(yè)地帶且臨近澳門，更有做成高檔海景盤的條件 3）拱北近幾年幾乎海景盤推出，該項目唯一性較強。 三、對策 1）在兩地塊均沒有明確動工時間的情況下，本項目有時間優(yōu)勢，可早于對手入市，有利于把握主動，搶先建立市場形象； 2）如兩地塊入市，亦有機會制造市場熱點，吸引市場對海景盤的關注。 住宅市場發(fā)展趨勢研判 1） 珠海近幾年宏觀經(jīng)濟發(fā)展較快，國民經(jīng)濟勢頭上升明顯，交通配套的不斷完善、泛珠三角和港珠澳大橋 的提出等，更是為珠海經(jīng)濟的快速發(fā)展提供了堅強后盾。受此帶動，未來兩年內(nèi)珠海市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大滑坡的可能性不大。 2） 非城中村項目審批禁令逐漸取消后，從 2020 年開始，積蓄了兩年的高端市場開始逐漸恢復，沉淀了兩年的購買力也在此時爆發(fā)出來，一時整個珠海住宅市場成交火爆。但其中存在不少跟風炒作等非理性消費，購買力的 過度透支勢必對市場的健康發(fā)展造成影響，故不排除在項目的銷售期內(nèi)行業(yè)市場的上升勢頭會有所減緩，但對一直比較平淡海景板塊影響不大 。 3）隨著明年新海景項目的不斷推出，海景盤的市場關注度將相應提高，但迫于自身 綜合條件的限制及整體住宅市場的成熟，海景盤的價格水平在短期內(nèi)較難達到原有水平，估計均價將限制在 6300 元以內(nèi)。 4）隨著華發(fā)新城、五洲花城、海怡灣畔等大盤的陸續(xù)開發(fā)，市場熱點正逐漸轉向小區(qū)盤，園林環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理等內(nèi)部條件將日益成為置業(yè)者關注的重要方面，這也標志珠海市住宅市場的競爭正逐漸向更高層次的關注樓盤整體素質(zhì)服務方面轉變。 5）從在售住宅市場來看，樓盤、戶型設計均較為雷同，設計風格相近，戶型面積普遍偏大，市場的主要競爭還停留在較為初級的區(qū)域和價格上。開發(fā)商若要在市場中立于不敗之地，就要著重于樓 盤的綜合素質(zhì)，抓住自身的優(yōu)勢，營造屬于自己的亮點，創(chuàng)出樓盤的個性。