【導(dǎo)讀】中村項(xiàng)目的陸續(xù)推出市場，從2001年起珠海商品住宅供應(yīng)量逐漸增加。中村項(xiàng)目定位大多在中低端，刺激了中檔消費(fèi)潛在需求量最大的工薪階層入市，外向型格局逐步向以中端細(xì)分市場為主導(dǎo)的內(nèi)需型市場轉(zhuǎn)變。米下降至不到96萬平方米。珠海市商品住宅是商品房的主體部分，占整個市場。的90%左右，由此亦可看出商品住宅空置面積已大幅下降。珠海市國內(nèi)生產(chǎn)總值從2000年的億。國民經(jīng)濟(jì)的快速增長帶動了人們生活水平的上升，2020年珠海城鎮(zhèn)居民。人均可支配收入達(dá)萬元，同比增長%。珠海定位為珠三角西區(qū)域中心城市，無一不刺激著珠海的樓市消費(fèi)。例最大的工薪階層的購房消費(fèi)上升無疑是住宅市場成交量上漲的最主要原因。現(xiàn)了爭搶樓花的非理性購買行為，這也是住宅銷量上升的因素之一。價格亦隨之上揚(yáng)。香洲是眾多的機(jī)關(guān)單位所在地，公務(wù)員較多。因開發(fā)商等原因遲遲未有動作，幾時動工尚未明確。

　　

【正文】 分程度（尤其是高端市場）不高的的珠海市場而言具有一定的沖擊力，對本項(xiàng)目存在分流的威脅。 3）新區(qū)域的開 發(fā)對市場而言存在可發(fā)展的憧憬。 競爭對手相對劣勢 1）區(qū)域等外部環(huán)境條件（海景資源、區(qū)域形象、生活便利、交通條件等）不如項(xiàng)目所在區(qū)域。 2）與海景豪宅相比，在住戶私隱性、獨(dú)占性方面的優(yōu)勢不及本項(xiàng)目。 3）并非所有的高端消費(fèi)者都認(rèn)可這種類型的高端物業(yè)。 對策 本項(xiàng)目面對市場上的領(lǐng)跑者，在很多方面都較難與之正面迎擊，除在推售上盡量規(guī)避強(qiáng)者的沖擊，本項(xiàng)目應(yīng)向市場標(biāo)識本項(xiàng)目與華發(fā)新城的差異 —— 地域文化、人文氛圍、景觀環(huán)境資源及項(xiàng)目的保值潛力。 間接競爭對手 一、情侶路沿線舊海景樓盤 主要有寧?；▓@、君怡傲海 居、宏海灣花園、海灣雅苑等。 基本情況 此類樓盤普遍銷售時間較長，基本都在三年或以上，如寧海花園于 2000 開盤，景灣豪苑于 1998 年初左右入市。這類樓盤基本上都是一線海景，樓盤規(guī)模則較小，總建面積在 5 萬平方米以下，建筑類型以單體樓為主。除傲海居和海灣雅苑是近兩年開售外，其他大部分由于銷售周期過長，戶型、外立面等設(shè)計已不適應(yīng)市場需求，造成有價無市的尷尬局面，如宏海灣花園、景灣豪苑。 競爭對手的相對優(yōu)勢 1）大多處于推尾貨階段，相對本項(xiàng)目有價格優(yōu)勢； 2）現(xiàn)樓發(fā)售，買家更有信心。 競爭對手的相對劣勢 1）開發(fā)時間較早，易給人積壓盤印象； 2）海景資源不及本項(xiàng)目。 對策 1）突出自身新盤優(yōu)勢； 2）競爭對手一線海景單位數(shù)量不多，可著重宣傳海景； 3）推出特價單位，避免與競爭對手價格差距過大。 二、項(xiàng)目周邊樓盤 主要有園林熙郡、淺月灣。 基本情況 同屬于吉大區(qū)，樓盤規(guī)模不大，普遍開發(fā)時間較早，有一定的積累，周邊環(huán)境亦較為成熟。樓盤戶型以舒適型的三、四房單位為主，定價不高，大概均價在 40005000 元 /平方米左右，工薪階層買家是他們的主要目標(biāo)客戶。園林熙郡將于明年 5 月份交樓；淺月灣于 2002 年開工 ，因多方面原因工程一直擱淺，至今只建了兩棟小高層，幾時交樓和能否交樓都尚是未知之?dāng)?shù)。 競爭對手的相對優(yōu)勢 1）樓盤周圍人流較多，容易帶動人氣； 2）單價和總價都較項(xiàng)目低，容易吸引人口比例最大的工薪階層。 競爭對手的相對劣勢 1）沒有海景或海景很少，資源優(yōu)勢不及本項(xiàng)目； 2）人流較為混雜； 3）樓盤定位較低，難以吸引高端買家。 對策 1）樓盤類型不同，可與競爭對手定位拉開差異； 2）著重強(qiáng)化本項(xiàng)目的主要資源優(yōu)勢 —— 一線海景。 三、其他區(qū)域樓盤 主要是五洲花城、海怡灣畔。 基本情況 樓盤規(guī)模較大 ，以多層和小高層為主，優(yōu)美小區(qū)環(huán)境及完善的生活配套是其一大賣點(diǎn)。海怡灣畔屬社區(qū)型海景盤，雖有海景單位，但占其總量小，以海邊度假生活為主要訴求，均價約在 50006500 元 /平方米；五洲花城是城中村改造項(xiàng)目的典型，小區(qū)配套完善，一期總戶數(shù) 600 多戶均已全部售完，銷售均價約在4300 元 /平方米左右，明年將推出新一期單位，估計仍以中端物業(yè)為主。 競爭對手的相對優(yōu)勢 1）戶型、價格全面，客戶選擇面廣； 2）品牌效應(yīng)：和黃是著名跨國集團(tuán)，其開發(fā)商實(shí)力給市場信心更足； 3）規(guī)模效應(yīng)：樓盤影響大，市場號召力強(qiáng)，設(shè)計起 點(diǎn)高，小區(qū)配套齊全； 4）熱點(diǎn)效應(yīng)：近年來隨著大盤的不斷推出，已使小區(qū)型樓盤成為市場一大熱點(diǎn)。 競爭對手的相對劣勢 1）自然資源優(yōu)勢不及本項(xiàng)目； 2）海怡灣畔位于郊區(qū)，生活便利性不及本項(xiàng)目。 對策 1）海怡灣畔處于城市邊緣，可強(qiáng)化項(xiàng)目的概念，吸引忠誠于市區(qū)生活的消費(fèi)者； 2）樓盤類型不同，濱海土地資源有限，可強(qiáng)化本項(xiàng)目的稀缺性和獨(dú)特性，并利用自身的海景資源優(yōu)勢，鎖定不同的目標(biāo)客戶群； 3）項(xiàng)目規(guī)模小亦有其相對優(yōu)勢，可抓住海景盤能給買家更多的私人空間作文章，以突出樓盤的高層次。 潛在競爭對手 目前可預(yù) 知是項(xiàng)目旁邊的直升機(jī)場地塊和拱北南岸項(xiàng)目的地塊。 一、基本情況 直升機(jī)場地塊位于海濱泳場旁邊，占地面積大概有 45 萬平方米，屬一線海景地塊，據(jù)聞機(jī)場將要搬遷，有將地塊拍賣變?yōu)樽≌玫氐目赡堋? 拱北南岸地塊位于拱北海關(guān)附近，呈狹長狀，迎海面長約 500 米，進(jìn)深約3050 米，總占地面積約 萬平方米，以前是別墅用地并且已部分完工，近期有計劃將要炸掉重建高層住宅，但因開發(fā)商等原因遲遲未有動作，幾時動工尚是未知之?dāng)?shù)。 二、直升機(jī)場地塊比本項(xiàng)目優(yōu)越的地方 1）地塊面積較大，容易形成規(guī)模； 2）地塊直接與海面 相臨，完全沒有遮擋的一線海景。 拱北南岸地塊比本項(xiàng)目優(yōu)越的地方 1）迎海面長且拱北海景比吉大豐富 2）位于拱北繁華商業(yè)地帶且臨近澳門，更有做成高檔海景盤的條件 3）拱北近幾年幾乎海景盤推出，該項(xiàng)目唯一性較強(qiáng)。 三、對策 1）在兩地塊均沒有明確動工時間的情況下，本項(xiàng)目有時間優(yōu)勢，可早于對手入市，有利于把握主動，搶先建立市場形象； 2）如兩地塊入市，亦有機(jī)會制造市場熱點(diǎn)，吸引市場對海景盤的關(guān)注。 住宅市場發(fā)展趨勢研判 1） 珠海近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，國民經(jīng)濟(jì)勢頭上升明顯，交通配套的不斷完善、泛珠三角和港珠澳大橋 的提出等，更是為珠海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了堅強(qiáng)后盾。受此帶動，未來兩年內(nèi)珠海市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大滑坡的可能性不大。 2） 非城中村項(xiàng)目審批禁令逐漸取消后，從 2020 年開始，積蓄了兩年的高端市場開始逐漸恢復(fù)，沉淀了兩年的購買力也在此時爆發(fā)出來，一時整個珠海住宅市場成交火爆。但其中存在不少跟風(fēng)炒作等非理性消費(fèi)，購買力的 過度透支勢必對市場的健康發(fā)展造成影響，故不排除在項(xiàng)目的銷售期內(nèi)行業(yè)市場的上升勢頭會有所減緩，但對一直比較平淡海景板塊影響不大 。 3）隨著明年新海景項(xiàng)目的不斷推出，海景盤的市場關(guān)注度將相應(yīng)提高，但迫于自身 綜合條件的限制及整體住宅市場的成熟，海景盤的價格水平在短期內(nèi)較難達(dá)到原有水平，估計均價將限制在 6300 元以內(nèi)。 4）隨著華發(fā)新城、五洲花城、海怡灣畔等大盤的陸續(xù)開發(fā)，市場熱點(diǎn)正逐漸轉(zhuǎn)向小區(qū)盤，園林環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理等內(nèi)部條件將日益成為置業(yè)者關(guān)注的重要方面，這也標(biāo)志珠海市住宅市場的競爭正逐漸向更高層次的關(guān)注樓盤整體素質(zhì)服務(wù)方面轉(zhuǎn)變。 5）從在售住宅市場來看，樓盤、戶型設(shè)計均較為雷同，設(shè)計風(fēng)格相近，戶型面積普遍偏大，市場的主要競爭還停留在較為初級的區(qū)域和價格上。開發(fā)商若要在市場中立于不敗之地，就要著重于樓 盤的綜合素質(zhì)，抓住自身的優(yōu)勢，營造屬于自己的亮點(diǎn)，創(chuàng)出樓盤的個性。